关资料四新设立物业管理企业经营范围物业管理服务各类有偿便民服务五公司职工宿舍物业管理接管初步计划根据公司职工宿舍的开发实施情况和当前物业管理市场的初步摸查，特对该小区拟订物业管理接管初步计划阶段内容时间工作实施计划人员匹配要求第阶段前期介入物业管理进行介入，主要的工作是发现和矫正施工中的不合理内容包括不适合使用，不便于管理的内容，对物业管理运行所需要的设施进行设计和规划，对施工进行熟悉监督，为物业更适合业主或使用人的使用创造优良条件配合公司和业委会解决好遗留问题配合政府相关部门做好登记管理工作等树立形象，起到定的宣传作用，让别人感觉小区比较重视物业管理，居住有安全感规范化管理及人员招聘方案和实施同时进行。第二阶段验收接管物业管理企业要对公司开发物业进行接管，而接管的前提是对物业的设施设备以及物业的主体进行验收，包括实物的接管和相关文件和资料的接管和财务等等，配合建设单位接受质检站的单户质检，熟悉小区水电管网等设施设备，为今后小区的维护与管理做好准备培训使用原有的人力资源和工作用房，顺利交接。第三阶段服务销售配合通过提供相应的保安保洁园艺客户服务维修服务等服务内容为销售创造良好的条件，给业主提供优质物业服务感受通过前期配合销售工作中的保安清洁客户服务维修服务等工作，在客户心目中树立起日后小区物业管理素质和水平的良好形象，让业主对小区的物业管理放心有信心和满意，加大促进销售的筹码。人员配齐，做到规范化管理服务第四阶段服务推广引导业主的物业消费意识转变。加强物业管理人员服务意识转变培训沟通第五阶段装修和流动人员管理装修期间外来人员较多，同时涉及房屋的安全以及物业整体的外观相当重要，因此，本物业公司将在国家地区行政法律法规的框架下，结合本地实际情况，采用具体的物业管理办法和手段，监督和指导业主装修，维护好小区的整体形象和建筑设施设备安全，加强对暂住流动人员管理，为日后本小区创建康居示范小区做铺垫。配合属地政府部门第六阶段日常物业管理和有偿增值服务开发物业管理主要内容就提供日常的物业管理服务和各类有偿增值服务开发，而作为物业管理企业则主要对内部进行有效的管理，我们将计划在物业管理通过导入的方法来进区文化经费春节端午教师节中秋国庆重阳新年等个节日，每个节日平均约元三公共设施维修养护费„„消防设施维护换水阀消防栓烟感温感等和经路主机维护，每综合测算序号项目测算依据计算式年支出月元道路道路场所等维护，每月元综合测算公共水电设施维护费公共照明设施，供水电设备维护，每月约元综合测算弱电系统维护费通讯系统防盗报警系统，弱电设备维护，每月约元综合测算给排水设施维护费污水井雨水井渠道维护，每月约元综合测算电梯维护序号项目测算依据计算式年支出费不可预见维修费上述小计金额四公用水电费„„公共用电小区范围道路照明耗电元月月公共用水包括清洁绿化用水元月月电梯托电费预计变损管耗上述小计金额损耗率五清洁绿化„„序号项目测算依据计算式年支出费用品购置包括清洁工具劳保用品购置，每人每年元卫生防疫消杀费每年次，每次约万元化粪池清运费每年次,每次约万元垃圾外运费每天约车,每车约元绿化养护补苗费按绿化面积元月计六保安费序号项目测算依据计算式年支出保安服装器材装备费包括保安器材保养购置更新，每人每年约元保安人身保险费元年人合计七税金按收入的计算,首年预计收入万元八合计„„七七成都嘉旺物业管理费收入测算万元预计小区总建筑面积商业左右住宅左右合计物业管理总成本为万元年万元月若要保留至少的年利润净利润，税金，则应该有万元年的物业管理费收入，则每平方米物业管理费应该收万元月元月即，整个小区每年物业管理成本为万元，折合每平方米成本为元平方米若除交纳物业管理费收入的税外，想保持的利润，至少应该收元月的物业管理费二根据实际承受能力，每平方收元可行。每平米需补差元。即元月。三物业费收入元月，年收入万元年四其他收入项为元月，年收入万元年，可以冲抵补差款。停车卫生费元月，预计元月广告费预计元月铺面出租元平月，预计元月有偿便民服务另算闲置房产商业开发另算闲置住房出租另算八成都嘉旺物业管理公司收益和回报测算公司年收益测算公司投资总成本万元其中开办前直接成本流动资金投入万元公司首年经营税后利润℅万元的物管佣金额为万元二投资回报期万元万元年若算间接收益可当年收回成本注不含有偿便民服务收益和闲置房产商业开发及出租收益三公司间接收益万左右年年减少补贴万左右。转移解决公司人工成本人工成本按人均计，年节约万左右。公司年实际收益为三万元左右九公司近中远期发展计划公司三年内发展目标完成物业管理面积规模约万平方米公司中高级技术人员名公司品牌建立树立百年成缆主题公园式物业管理品牌形象。公司三年十年发展目标完成达到承接全公司物业保值增值能力，并能对外开展物业管理业务能力。在公司内部形成种产品支柱。公司中高级技术人员约名公司品牌建立在成都市有良好的品牌和知名度。十年后在成都市占有定的市场份额和影响力。十风险及控制措施来自原有物业管理中的利益抵制。可沟通调解处置。物业费收缴困难。可同业主沟通，用优质的服务感化，达到双赢。无利润。经理人可入股做为风险抵押，但要负责该项目落实。十结论由以上的分析可以看出，成都嘉旺物业管理有限公司的建立是公司对物业管理市场充分考查分析及论证的结果。其部分资料数据直接来源于物业管理的生产线，并按就低标准估算。不仅如此还对公司宏观经济环境做了较为深入的分析，同时亦对成都市产业政策规定给与慎密细致的研究，所有这些是公司发起成立成都嘉旺物业管理有限公司的理论依据。具备帕累托改进优势，投资少见效快。该项目和方案具备可操作性和可行性。自己新设立物业公司管理公司宿舍区住宅小区的可行性分析设立的必要性成缆要走出困境唯的渠道就是开源和节流。以开源为主，节流为辅，两者结合才能取胜。设立物业管理公司符合公司主辅分离的战略原则，减少补贴支出。解决部分人员分流安置问题，减少人工成本。同时公司化经营能增加利润收益。此项目投资少，见效快。与其让别人挣钱，不如公司挣钱。另外不论利多利少，至少可以发出个信号只要让全体员工看到通过调整资源配置后开始进钱了有利了，不再亏损了，可以看到未来的美好，对树立信心有说服力。目前国家规定，新开发物业必须落实日后日常物业管理单位业主日渐对购置物业后，日常的物业服务需求意识越来越强，希望所购买的小区，日后有物业管理，那样至少安全些干净些物业管理作为公司房产开发的下游衔接产业，主要为公司房产开发的扫尾工作提供全程的跟踪和服务，可以为公司房产开发的后期工作提供很多便利，减少很多琐事和麻烦事，为项目的顺利结案提供保障请别的物业公司进行管理，衔接工作非常麻烦，扯皮拉筋的事情会很多，反而还有可能为公司带来很多不必要的麻烦，阻碍项目的顺利进展，甚至会损害公司及项目的形象和影响。二设立的问题根据本人所了解和些物业公司的实际运做情况，物业管理存在以下实际问题公司物业管理需求意识刚刚起来，还有很多人对物业管理需求意识不是很强烈，甚至无需求意识，主要原因是考虑到，习惯了公司补贴，现在自住房不需要每月交物业管理费，再加上职工收入偏低，以后每个月要交元左右的物业管理费，感觉元在日常生活中可以办其他的事情，有点舍不得新成立物业管理公司如果管理或服务水平不好，在日常与业主的沟通与交流中，有很多麻烦，甚至管理得不好，将把整个小区的形象搞砸业主本身就不太愿意交物业管理费，再加之物业管理服务又不好，很难达到业主的要求，会导致物业管理费很难收，本身物业管理就是微利，而已入住未入住的物业费都难收，空置未出售房的物业管理费又要自己贴，所以物业公司管理经营不善的最终基本都是赔本的生意有有偿增值服务开发的例外鉴于以上方面的原因，若成立物业公司是考虑为自己项目服务，同时从长远考虑是为公司以后开发项目服务，为新开发项目提供前期规划设计建议来自日常的实际管理过程中碰到的实际问题的反馈和总结，为项目开发后期提供交接保障和服务，同时，又打算为了服务项目，便利自己公司，减少与外来物业公司交接合作中的麻烦。成立物业公司符合公司主辅分离原则，物业公司自负盈亏经营不仅可以节约公司每年几十万元的补贴，至少转移解决了人的就业的人工成本问题，而且可以给公司贡献定的纯利润。成立初期也愿意或打算不赚钱，甚至亏点钱也问题不大，那么我个人还是建议新成立物业公司管理公司宿舍区项目。在该项目运行平稳后，逐步承接全公司物业运营开发，达到使公司物业保值增值目的。二拟设立物业公司的基本资料名称成都嘉旺物业管理有限公司拟定注册资金工商规定的最低限额资金来源自筹或股份地址成都市神仙树北路号普天电缆职工宿舍法定代表人三新设立物业管理企业所需申报材料申请报告份工商营业执照正副本复印件企业章程验资证明企业法人代表身份证明物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理技术人员的职称证书和劳动合同申请物业管理资质的相关资料四新设立物业管理企业经营范围物业管理服务各类有偿便民服务五公司职工宿舍物业管理接管初步计划根据公司职工宿舍的开发实施情况和当前物业管理市场的初步摸查，特对该小区拟订物业管理接管初步计划阶段内容时间工作实施计划人员匹配要求第阶段前期介入物业管理进行介入，主要的工作是发现和矫正施工中的不合理内容包括不适合使用，不便于管理的内容，对物业管理运行所需要的设施进行设计和规划，对施工进行熟悉监督，为物业更适合业主或使用人的使用创造优良条件配合公司和业委会解决好遗留问题配合政府相关部门做好登记管理工作等树立形象，起到定的