帝景公馆住宅项目可行性建议书

三环即保护管理好环城公园，实施贯通全长公里高压走廊环城绿带，实施总长约公里的外环高速公路防护林带建设。

四楔即在大蜀山周围董铺水库与大房郢水库地区滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。

五廊是指沿城市规划区南淝河十五里河二十埠河店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。

十带即高标准实施合六路合安路合裕路蒙城北路张洼路合淮路荣事达大道方兴大道包河大道长江东路条道路绿化。

为推进生态园林城市建设，至年，合肥市完成绿化面积公顷新建游园绿地块新建公共绿地公顷新建骨干公园个，城市绿地率绿化覆盖率年均增长个百分点以上人均公共绿地年均增加平方米，已达到国家生态园林城市标准。

城市道路交通图合肥市道路交通图中心城区交通规划中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为四横四纵网络，级主干路布局结构为环形放射加方格网在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。

公共交通规划推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。

规划设置两横两纵四条轨道交通线路，总长度为公里，线网密度为公里平方公里。

规划设快速公交线路总长度公里，线网密度为公里平方公里，形成环五射格局。

轨道交通规划图合肥市轨道交通远景规划示意图规划预建设八条轨道线，近期第阶段先建设两条地铁交通线路，形成十字交叉格局。

届时全市轨道路线总长预期将达全长公里近期建设项目由轨道交通号线组成，总长约公里。

轨道交通号线北起合肥火车站北的天水路，沿新蚌埠路向南，经北二环，下穿合肥火车站，沿胜利路马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南直穿高铁站，沿青海路庐州大道珠江路至线路终点徽州大道站，全线长公里，全部为地下线，共设置车站座，其中五座换乘枢纽，项目总投资亿元。

号线是条南北方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，联系合肥站地区老城区新合肥站枢纽地区滨湖新区北部次中心滨湖新区，为主城区与滨湖新区提供快速联系，引导和促进滨湖发展。

轨道交通号线西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路交叉口西侧处。

全长公里，其中地下线公里，共设置车站座，其中五座换乘枢纽，项目总投资亿元。

号线路是条东西方向的骨干线，覆盖主要客流走廊，东西向贯通中心城区，联系老城区高新区科学城，引导和促进高新区和科学城的发展。

项目所在区域分析蜀山区功能布局蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。

总面积平方千米，总人口万人年。

蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区合肥经济技术开发区合肥政务文化新区和中国合肥科学城，省市科技馆市图书馆等。

是个以科技文化教育为先导高新技术产业为主导高效社会服务为引导，极具发展活力城市化水平最高的新兴城区。

区属销售情况分析在年的区属销售中，合肥市个区的销售量均同比去年出现了不同程度的下跌，而且各行政区的销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区的销售量是超过了套。

蜀山区的销售套数是各区中最大的，其销售了套，排名第二位的是瑶海区，其销售套数为套。

表年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化览表年年年年同同比比蜀蜀山山区区庐庐阳阳区区包包河河区区瑶瑶海海区区高高新新区区经经开开区区政政务务区区新新站站区区滨滨湖湖区区图年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图年合肥市的区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为元的区域，处于中等水平。

表年合肥市住宅类商品房区属销售均价览表排名区区属属均均价价元元高新区政务区蜀山区经开区瑶海区庐阳区包河区新站区滨湖区分析结论从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。

大量高档商务办公的进驻，将极大促进商业住宅需求的提升。

从功能上看，蜀山区布局合理，各项配套齐全从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚从城市交通上看，蜀山区交通便利，半小时内城，小时合肥的交通格局已经形成。

综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。

第三章项目定位产品竞争力分析单位万元其他费用估算序号项目计算依据金额万元预算定额管理费建安工程费竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费其他合计不可预见费用估算为万元本项目不可预见费用按项目的项和的估算管理费用估算为万元本项目管理费用按项目的项和的估算销售费用估算为万元本项目销售费用按销售收入的估算，财务费用估算为万元本项目财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款利率估算，详见表长期借款利息偿还表表长期借款利息偿还表单位万元序号项目合计年初借款本金累计本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息资金筹措及使用计划项目总投资万元，其中项目资本金万元，第年年投入万元，第二年年投入万元，第三年年投入万元项目长期借款万元，第年年借款万元，第二年年借款万元项目预算收入万元。

具体资金筹措和使用计划详见表投资计划与资金筹措表。

表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计开发项目总投资非财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入开发项目长期借款项目用款计划表项目用款计划表单位万元项目合计土地取得费前期工程费建安工程费基础设施建设费公共配套设施建设费销售费用管理费用开发间接费其他费用不可预见费用财务费用各年合计第九章项目财务评价财务评价基础数据选取住宅单价元。

以上价格为综合单价，实际操作时可根据具体房屋的布局位置院落大小付款方式和附带条件等在小范围内变动调整。

本项目的计算期为年，即年。

考虑到房地产投资领域利润率较高，本项目取行业基准收益率为。

有关税费率，营业税税率，城市维护建设税税率，教育费附加费费率，企业所得税税率，管理费用，销售费用，房产税税率按租金，盈余公积金按提取，公益金按提取，不可预见费按提取。

收入估算项目总收入为万元，其中售房收入为万元，售车位收入为万元。

销售进度及收入详见表。

编制收入估算表表销售收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计总销售收入住宅销售收入住宅可销售面积销售比例车位销售收入车位个数车位均价销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设教育费附加土地增值税销售净收入财务分析盈利能力分析项目在计算期内营业收入为万元，可获利润为万元，扣除所得税，资本公积金后还有万元可分配利润。

项目缴纳营业税金为万元，所得税为万元，土地增值额经计算未超过扣除项目金额的，免征土地增值税。

和项目业主投入的资本金万元相比，在年内项目盈利和缴纳的税金的绝对值是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。

项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接纳内部收益率为，项目净现值为万元，项目投资回收期为年。

资本金内部收益率，项目净现值为万元。

详见表全部投资现金流量表，表资本金现金流量表。

表全部投资现金流量表单位万元序号项目合计现金流入售房收入售车位收入现金流出开发项目投资不含财务费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前现金流出所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量折现系数所得税前折现值折现值累计所得税后折现值折现值累计计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值静态投资回收期动态投资回收期基准收益率表资本金现金流量表单位万元序号项目合计现金流入售房收入售车位收入现金流出资本金预售收入用于开发资金经营税金及附加土地增值税所得税长期借款本金偿还净现金流量累计净现金流量折现值累计折现值内部收益率财务净现值静态投资回收期动态投资回收期基准收益率投资利润率利润总额总投资资本金净利润率税后利润资本金计算数据详见表利润及利润分配表。

表利润及利润分配表单位万元序号项目合计经营收入总成本费用开发成本开发费用经营税金及附加土地增值税利润总额应缴所得税额所得税税后利润盈余公积公益金法定盈余公积金年初未分配利润可供投资者分配的利润年末未分配利润清偿能力分析安照项目的借款计划和还款计划，从年开始分三年等额偿还本金，每年偿还万元借款利息每年照付，总计付利息万元。

具体清偿能力分析详见表长期借款还本付息表。

表长期借款还本付息表单位万元序号项目合计长期借款偿还年初借款本息累计本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计第十章不确定性分析盈亏平衡分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。

资产负债率最高为，低于。

因此，从总体上看，在项目计算期内，项目的资产负债结构还是合理的。

资金的平衡分析和资产负债详见表资金的来源与运用表和表资产负债表。

表资金的来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源住宅销售收入车位销售收入房地产投资借款资本金资金运用房地产投资经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还盈余资金累计盈余资金表资产负债表单位万元序号项目资产存货累计盈余资金负债及所有者权益负债开发产品投资借款所有者权益资本金累计盈余公积金累计未分配利润指标比率参考指标资产负债率平衡点分析由财务数据的估算可销售总面积平方米销售均价元平方米工程建安成本万元。

则土地费用售价单位建安成本所以，当销售面积达到平方米，即销售总面积的时，项目即可保本土地费用总建筑面积单位建安成本元平方米所以，当销售价格最低为元平方米时，项目即可保本。

敏感性分析选择销售价格和建设投资两个自身变量因素进行敏感性分析。

编制敏感性分析表。

不确定因素上下变动，时，主要评估经济指标的变动情况见表敏感性分析表。

表敏感性分析表项目变化幅度全部投资所得税前万元动态年建安工程费销售价格从此表可以看出，销售价格和建设投资的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。

由上表分析中可以得知，销售价格是将来营销过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况。

只有制定了个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本控制则不会捉襟见肘。

编制敏感性分