东莞市房地产经纪有限公司项目可行性建议书

与此同时，最近几个月东莞楼市交投活跃，楼盘的营销活动，明星造势浪高过浪，购房者的心理预期也潜移默化发生改变，入市紧迫感与日俱增，如果金九银十没有后续调控政策出台，楼市将很有可能呈现稳中有升的格局，特别是成交量将迅速放大，当前土地市场就成为金九银十的提前预演。

月东莞土地市场将有宗土地入市，总面积逾万平米，供应量环比增加，同比增幅，再次迎来推地高峰。

其中商住地共有宗，面积为万平米。

月楼市不淡，随着金九银十的到来，东莞楼市交投氛围愈加活跃，随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会继续增加土地储备，同时，信贷及市场的宽松复苏也提升了企业拿地的积极性，而在年度土地供应计划的压力之下，政府将继续加大推地力度，月东莞土地市场地块密集上市，两者相互积极响应，月土地交易或将继续火爆。

东莞市商品房情况分析总体而言，年以来，东莞楼市处于供应偏紧态势，表现为部分片区楼市严重供不应求刚需产品严重供不应求，如平方米需求长期受到压抑品牌开发商产品供应不足，或其它亮点产品供应不足等。

总而言之，年东莞面临的是个长期受压抑的供求市场，尤其刚需受压较严重。

所以，在扶持刚需的政策环境下，以及在产品和价格配合下，在全国楼市回暖大背景下，最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓，东莞楼市成交却逆市保持热销。

东莞最终实现了月连续四个月成交量保持在万平方米之上，高成交量数字背后不得不承认个事实东莞楼市总体而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。

平方米户型持续保持旺销并且目前仍然供不应求，而平方米以上大户型，在高首付限购限贷等高压政策环境下，普通大户型需求受到压制。

从月市场反馈来看，市场主流需求较大程度地集中在平方米户型，而从市场整体供应来讲，平方米大户型仍占不少份额。

即市场需求与楼市供应呈现定的偏差，导致部分楼盘成交呈现明显的两极分化平方米以下户型抢而空平方米以上户型走货步履维艰。

月东莞楼市供需两旺，刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。

可以预言的是，如市场相应增加平方米户型供应比重，减少平方米以上大户型比重，刚需将持续释放，今年将保持旺销局面。

金九银十已经到来，市场看似大势已定，同时暗藏危机。

面对汹涌而来的全国月房地产数据，上涨城市数量成倍上升，如此猛势不得不令管理层担忧。

在巩固房地产调控成果大方针下，如果月全国数据持续恶化，月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。

但即便政策加码，预计仍然以微调为主，今年金九银十值得期待。

楼市淡旺季不明显月持续热销合富辉煌东莞市场研究部数据显示，年月东莞全市手住宅供应面积约万平方米，连续个月增加，供应量仅略低于月，为年度第二个供应超万月份签约面积约万平方米，如剔除人才公寓项目，月全市住宅网签面积为万平方米，较月略有回落。

月为传统楼市淡季，多数开发商备战月楼市，成交量回落实属正常。

月楼市淡旺季现象不明显，连续个月成交保持万平方米月之上，为历史上第三个持续热销现象。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，年月东莞全市手住宅网签均价约元平方米，如剔除人才公寓项目，月均价则为元平方米，与月份的元基本持平，说明月东莞房价走势以平稳为主。

月平方米首置刚需产品供应持续增加平方米以上大户型供应减少平方米户型供应比重连续个月增加，符合市场需求。

数据显示，年月平方米户型新增供应约套，比重约，而月则为套，比重，月比月增加个百分点月为，月为。

年月平方米以下户型供应比重约，较月增加个百分点，较年增加个百分点。

年月平方米以上大户型供应比重约，环比月减少个百分点，月大户型供应呈减少趋势。

年东莞楼市供应结构整体趋势为中小户型增加，中大户型减少。

截至月中小户型增加幅度仍不明显，市场在售仍不乏大户型。

在限购限贷的政策环境下，东莞大户型消化压力不容乐观。

前月成交量减幅收窄房价平稳在元数据显示，年月全市手住宅新增面积约万平方米，同比基本持平月全市手住宅网签面积约万平方米，同比略减，萎缩幅度比月缩小个点差距月同比减少月全市手住宅网签均价约元平方米，同比基本持平。

去年至今，东莞房价整体平稳在元附近。

开发商资金状况持续改善房价受支撑年月年月堪称东莞楼市百日黑暗，楼市成交跌入谷底。

年春节后，即月始，在系列楼市利好支撑下，东莞楼市开始步入复苏历程。

月成交面积同比萎缩幅度高达，月则快速扭转为萎缩，月持续快速扭转为萎缩，直到月扭转至萎缩。

东莞累积成交量同比数据连续个月减幅收窄，定程度说明，开发商资金情况在得到持续改善，房价受到供求关系支撑。

在政策不加码的前提下，预计东莞成交量有望在月份转正。

库存水平仍处低位房价受支撑数据显示，截至月日全以肯定的是优惠政策全部取消的可能为零，因为经济回暖还需要房地产继续出力，但考虑到明年即将到来的通胀以及今年以来资产价格高涨等不利因素，适度抑制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。

第四部分投资环境东莞介绍东莞市官方外文名称为，传统粤语外文名称为是中国广东省下辖的个地级市，有世界工厂之美称。

该市西临珠江口，与广州市深圳市惠州市接壤。

东莞为广东四小虎之，更是国际加工业的重要员。

东莞年撤县建市，年升格为地级市，现辖个镇个街道办事处，个村委会个居委会。

全市总面积平方公里，截至年底，常住人口万人，其中本地户籍人口万人，外来常住人口万人。

截至年，港澳同胞约万人，海外华侨约万人，是著名的华侨之乡。

气候状况属亚热带季风气候，长夏无冬，日照充足，雨量充沛，温差振幅小，季风明显。

年，年平均气温为。

最暖为年，年平均气温为最冷为年，年平均气温为。

年中最冷为月份，最热为月份。

年极端最高气温出现在年月日，年极端最低气温出现在年月日。

日照时数充足，年平均日照时数为小时，占全年可照时数的。

其中，年，日照时数最多，达小时，占全年可照时数的最少是年，仅有小时，占全年可照时数的。

年中月份日照最少，月份日照最多。

雨量集中在月份，其中月为前汛期，以锋面低槽降水为多。

月为后汛期，台风降水活跃。

年年平均雨量为毫米。

最多为年，年雨量毫米最少为年，只有毫米。

交通状况东莞市公路交通十分发达，国道广深高速公路和莞深高速公路贯穿南北，境内条主干公路和条联网公路均为级公路。

目前，全市公路通车里程公里，平均每百平方公里国土有等级公路公里，把国道高速公路铁路港口机场连成体。

东莞交通通信发达，电源充足，淡水资源丰富，防御自然灾害能力较强，发展工农业生产条件甚为有利。

经济实力经济规模年东莞达到亿元，同比增长，经济规模国内排名第二十二。

来源于东莞的财政总收入市财政般预算收入进出口总额金融机构各项存款余额分别达到亿元亿元亿美元和亿元。

东莞的星级饭店达到家，其中五星级饭店家四星级饭店家。

到目前为止，东莞市拥有五星级饭店的数量仅次于北京和上海。

经济产业东莞经济以外向型为主，特别是工业，大部分的资金原材料和产品销售都离不开国际市场。

实际利用外资东莞利用外资从三来补起步，逐步发展合资合作企业和外商独资企业。

投资者来自我国香港台湾及朝鲜南朝鲜也门越南老挝泰国肯尼亚英国美国瑞士利比亚芬兰蒙古等多个国家。

目前，在投产的外商投资企业中，全球强企业有家，强企业有家，境外上市公司有家。

其中包括美国的杜邦瑞士的雀巢荷兰的飞利浦德国的赫司特法国的汤姆逊韩国的三星日本的日立新日铁索尼住友金属英国的太古集团芬兰的诺基亚以及我国香港的伟易达等众多世界强企业的入驻并定为总部，中国知名搜索引擎百度中国有限公司东莞市分公司等为之优秀设计服务企业，只为东莞快速发展。

现代农业年全市完成农业总产值亿元，按可比价计算，比上年增长。

其中种植业产值亿元，增长，占林业产值亿元，下降，占牧业产值亿元，增长，占渔业产值亿元，增长，占。

全年粮食种植面积万亩，粮食产量万吨水产品产量万吨，增长蔬菜产量万吨，增长生猪出栏数万头，增长家禽出栏数万只，增长。

年末全市共有广东省名牌产品农业类个无公害农产品个绿色食品个有机食品个。

世界工厂东莞经济总量规模不断扩大。

年，全市生产总值亿元，工业总产值亿元外贸进出口总额亿美元。

制造业实力雄厚，产业体系齐全。

是全球最大的制造业基地之，制造业总产值占规模以上工业总产值的以上，形成以电子信息电气机械纺织服装家具玩具造纸及纸制品业食品饮料化工等八大产业为支柱的现代化工业体系。

拥有全球强企业家，境外上市公司多家，投资者来自世界多个国家和地区。

东莞市政区图截至年月日，东莞市辖个镇街道其中包括个街道莞城街道南城街道东城街道万江街道个镇石碣镇石龙镇茶山镇石排镇企石镇横沥镇桥头镇谢岗镇东坑镇常平镇寮步镇大朗镇黄江镇清溪镇塘厦镇凤岗镇长安镇虎门镇厚街镇沙田镇道滘镇洪梅镇麻涌镇中堂镇高埗镇樟木头镇大岭山镇望牛墩镇。

第五部分投资估算总投资估算本项目总投资约为万元人民币，其中固定资产投资万元人民币，流动资金万元人民币。

资金运用明细固定资产投资店面租赁元年店面装修元办公设备采购元流动资金元收益分析投入成本每年店铺租金及水电等各项费用约为元人员前期预定为人，每人每月底薪元提成另算，每年工资成本为元管理费用预计元年销售费用根据营业收入计算，预计占营业收入的计算电话费电话部，每部每月元暂定网费每年网费预计暂定营业收入分析根据当地市场状况，利润来源渠道有居间买卖服务占利润来源总量的左右，也是公司品牌化运作的主推业务项目。

代理租售占利润来源的左右，现主要针对于租赁代理托管式服务，未来发展过程中逐步开发出手楼盘代理，其业务量不多，但利润点较高。

专业代办占利润来源的左右，主要针对代办交易过户。

老客户再生需求服务占利润来源的左右，主要通过提高客户满意度和其他资源而带来的优势利润。

租赁资源与买卖资源之间互换占利润来源的左右，引导劣势租赁资源转买卖或劣势买卖资源转租赁。

突发性紧急成交占利润来源的左右，通常为转介绍资源突发性产生。

收费情况居间买卖服务房屋买卖及过户通常为交易总额的收取交易佣金。

代理租赁收取费用为第个月的租金。

专业代办代理手房销售代理室内装修设计及代理装修收入按照当地实际状况计算。

根据初步估算，年投入资金约为元人民币，平均每月费用为元，按计算。

项目初期预计租房收入为主要收入来源，逐渐过渡到销售为主要利润来源，故每月营业收入