独立式低层住宅项目可行性建议书

期已于去年上半年预售完毕，予售价在元元。

现正在建设中的二期的预售价均价定在元以上。

我们认为，项目只要能搭准时尚的脉搏，细化规划手法，推出新的创意或理念，做优楼盘，那么大于元的销售均价是有把握的。

三建设方案规划设计该小区属于中高档别墅区。

规划设计的指导思想是在充分利用土地和原有水域的原则上，环境追求田园意境，山水趣味是规划设计的基本设计理念，给人以种全新的视觉感受和生活方式。

总体规划由两大部分组成平原和山坡，之间以条潺潺流水自山谷蜿蜒而过，而平原上则另设条或收或放，变化有致的大绿洲。

水绿，两条步行街在平面上形成了两条动态的流线，而三个山坡延绵至平原，又在空间上形成了三条动态流线，使全区空间丰富多变，避免了枯燥感和封闭感。

山水结合的总体布局令每户别墅都有其卖点或依山，或旁水，或临坡，或岛居，或见绿。

根据周围环境及道路交通状况，小区主出入口位于基地西侧的高泾路上，次入口位于基地东南部。

区内交通组织以安全，顺畅，通达为基本点。

车行道由入口处向北沿山坡北侧及向东沿平原形成两条纵向主线，再由主线伸往山丘，山脊和山谷。

区域的经纬次序明晰可循。

而人行则经会所前的绿化广场沿大绿洲，以最便捷的路径步移景移，延伸至小区最深处，也可沿谷间水涧，由柳影水云间归至家园。

规划方案用地平衡见如下表序号项目面积比例总建设用地面积其中住宅用地面积公建用地面积道路用地面积集中绿地面积其他用地注带征土地建筑设计小区内共布置了式别墅幢和会所幢，地上建筑面积计，其中会所为，别墅为。

式别墅共有十余种房型，针对每个不同情况的地块，或山，或水，单独进行设计，力求建筑由景而生，合景为。

平均每户建筑面积约。

单体内的空间设计按现代家庭生活模式，合理组织功能分区和安排空间序列，建筑内外空间的相互辉映，相互渗透。

并且利用山坡的高差，营造多些的地下室和半地下室。

大部分单体为二层，少量三层，大面积单体设有电梯。

会所设在高泾路东侧，地上建筑面积为，地下建人防。

会所建成后先做售楼处，以后为业主提供休闲，健身，娱乐及物业管理之用。

小区建筑上面风格现代，简洁，明快，轻颖，前卫，与绿化广场，大绿洲的各景观相协调，强调细部装饰和整体气势。

本项目技术经济指标如下主要技术经济指标序号项目单位数值备注总建设用地面积地上建筑面积其中住宅建筑面积不含地下层建筑面积公建建筑面积底层建筑面积地下室建筑面积含人防面积人防建筑面积位于会所地下集中绿化率绿化率容积率含人工湖建筑密度总户数户总人数人以人户计平均每户建筑面积停车位辆其中住宅辆公共建筑辆以辆计户均停车位辆户结构设计设计要求结构安全等级为二级，地基基础安全等级为二级，抗震设计烈度为度，建筑物类别为丙类，框架结构抗震等级为三级。

结构选型及材料选用上部结构所有别墅均采用框架或砖混结构，会所为框架结构。

基础未填土及填土厚小于部份别墅采用筏基，持力层为第二层老土。

填土厚大于部份别墅采用桩基，桩为预制方桩，桩长根据地质情况而定。

挡土墙所有填土形成坡地均设挡土墙。

给排水设计本项目的给水水源采用市政自来水，从高泾路上市政给水直径干管上引入两根进水管，设水表计量，供给小区生活及消防用水等。

小区内的给水管道形成环状，各单体用水由室外给水管直接供给。

设计用水量为立方米。

每幢别墅均单独设置容积式燃气热水器。

会所内设置燃气热水锅炉。

小区的排水采用分流制。

雨水经汇合后排入就近河道。

生活污废水排放量为立方米。

各单体生活污废水排至室外污水管道汇合，最后纳入高泾路市政污水总管。

电气设计本别墅区供电用电负荷为，其中住宅用电，公共用电。

配电系统采用二级放射式供电。

住宅供电采用从户外电缆分支箱用电缆配送至用户。

每住宅设三相四线单元进线，供电电压。

为确保小区环境优美，总体上所有供电线路及道路照明均采用电缆埋地铺设。

本项目采用屋面避雷带保护方式。

弱电设计在弱电系统方面，为满足用户对语言数据图象等方面的要求，本小区在电话及信息系统上预设宽带网接入方式，每幢住宅设弱电综合分线箱。

式住宅电话每户进线两对，加上会所综合楼等，总须设置电话进线对。

为提高收看电视图象的质量，小区设置共用电视天线系统。

小区实行封闭式管理，设周界报警系统。

每户住户均设可视对讲系统。

小区所有住户的访客对讲机与安保中心联网。

每户设燃气泄漏报警和自动切断装置。

户门阳台外窗设防盗报警，家庭设紧急求助和报警装置。

每户的用水，用燃气，用电实行遥读，并传递至物业管理中心。

及信息系统上预设宽带网接入方式，每幢住宅设弱电综合分线箱。

式住宅电话每户进线两对，加上会所综合楼等，总须设置电话进线对。

为提高收看电视图象的质量，小区设置共用电视天线系统。

小区实行封闭式管理，设周界报警系统。

每户住户均设可视对讲系统。

小区所有住户的访客对讲机与安保中心联网。

每户设燃气泄漏报警和自动切断装置。

户门阳台外窗设防盗报警，家庭设紧急求助和报警装置。

每户的用水，用燃气，用电实行遥读，并传递至物业管理中心。

煤气设计本项目的燃气最大小时用量为立方米。

生活用的煤气为城市低压煤气。

低压煤气由别墅区内的箱式调压站接出。

外场煤气管网采用聚乙稀管材，室内煤气管采用热渡锌钢管。

每户设立方米煤气表只空调通风空调小区内别墅采用拖多的家庭式中央空调系统型别墅夏季总冷负荷为，冬季总热负荷为，采用匹机。

型别墅夏季总冷负荷为，冬季总热负荷为，采用匹机。

，型别墅夏季总冷负荷为，冬季总热负荷为，采用匹机。

室外机组分别设于室外地坪或露天平台。

会所采用拖多的变频空调系统。

通风卫生间设置机械排风设备。

别墅设置中央吸尘清扫系统，每个房间在米范围内设个室内清扫口，主机设在车库或室外阳台。

环保设计别墅，会所均采用市政压力直接供水。

卫生洁具，水嘴均选用节水型。

选用低噪音，节能，高效率的风机，空调设备。

空调室外机安装均采用减振器或减振垫，吊装的室内机均采用减振支架。

风机，空调器风管进出口均安装软接管。

空调制冷剂采用环保型制冷剂。

污水系统均设有通气管道出屋面。

垃圾处理拟由物业管理部门设立临时垃圾收集点，每日定时定点收集集中后由专人送至垃圾收集处理房外运。

节能设计建筑节能小区内各单元均有良好的采光通风条件，所有户型主要卧室及起居室均朝南，采用低窗，窗地比大于。

屋面均加保温材料东，西，北外墙均刷以保温沙浆做保温隔热措施，满足对外围护结构传热系数要求。

并采用阻热性能，密闭性能较好的门窗，窗户采用双层玻璃。

排污节能卫生洁具采用节水型。

电气节能室外路灯采用光电开关。

除宅内照明，其他区域采用节能灯管，采用电子镇流器以达到节能效果。

卫生防疫设计设计中充分考虑住宅的朝向及日照，经冬至日照分析，各户住宅均能满足客厅及主要卧室连续满窗日照小时之上。

同时，对小区周围的日照影响均在允许范围内。

人防设计本工程的人防地下室设在会所地面以下，计约，予设人员掩蔽所。

具体由当地人防部门按相关要求进行设计。

四建设进度根据次规划，分期实施，先造环境，后建别墅的原则，采取滚动开发。

第期亩的用地计划早已下达，今年下半年剩余的用地计划也将下达。

这样，从年起算，拟用年左右的时间建设并完成该项目是完全有可能的。

本项目的计划工程进度安排如下前期工作市场调研勘察设计报建等。

滚动开发土建安装装修总体部分销预售。

全部竣工验收，交付使用。

五投资估算及资金筹措经估算，本项目建设总投资为人民币万元详见附后表。

投资利润率为投资净利润率为详见附后表二。

本项目的建设资金由上海房地产开发有限公司自筹解决。

主要拟采用以下几条途径多年开发经营的资本积累，适度贷款和销预售房屋的资金回笼。

六财务效益分析本项目的经营收入为房屋销预售收入，建成可供销售的住宅建筑面积为，销预售期为年，均价元。

考虑到销预售期有年的时间跨度，因此其售价分别为年元，年元，年元。

具体各期销售面积和营收如下内容年年年合计销预售比例销预售面积平方米销预售单价元平米均价营收万元经测算，本项目的主要财务指标如下财务内部收益率财务净现值万元静态投资回收期年年详见附后表三七敏感性分析通过对经营收入和建房成本个变量的单参数敏感性分析可知，本项目对经营收入和建房成本的变化较敏感。

当时的基准情况下，在经营收入减少或建房成本增加时，本项目的内部收益率和财务净现值等指标的敏感性分析表明，该项目有定的市场抗风险能力详见附后表四表八。

八结论和建议本项目建设基地区域和地段优良，周边环境和配套条件完善，房地产开发的成熟度较高，市场前景是乐观的。

项目的建设资金由建设单位自筹和房产销预售收入解决。

经测算，本项目有定的财务效益，具备定的抗风险能力。

建议在项目的建设和经营过程中，加强管理，节约投资，并做好房产预售和销售的宣传工作，使销售计划得以实施，确保项目的财务效益。

别墅类住宅始终是种高端的房地产产品。

选择别墅，其实就是选择了种与众不同的生活方式。

因此产品的定位显得尤为重要，必须搭准时尚的脉搏，揣摸透购房者的心态，充分凸现个性和特色，并且须重视竞争对手，在策略上作出相应的调整，那么升值的空间也就在情理之中了。

投资估算表序号内容金额万元工程量单位指标备注土地建设用地亩万元含出让金带征土地亩万元六通配套亩万元管理费资料手续费契税交易费机会成本高泾路拓宽补偿亩万元土建安装别墅其中地上元地下室元地基基础处理元会所其中地上元含装修地下室元地基基础处理元总佈道路元围墙大门元景观绿化元上水元下水元煤气元供电元环卫元弱电元智能化元垃圾房泵房门卫元护坡驳砍元递延三通平元土方三合土元土方万万元三合土万万元维修基金元报建元管理费元公建补偿费教育元勘设费元预备费物价上涨费不可预见费财务费用合计损益表表二序号项目金额万元备注房总销售收入建房成本营业税及地方附加销售费用税前利润投资利润率所得税净利润投资净利润率现金流量表万元表三项目年份合计年年年年现金流入销预售营收二现金流出建房成本营业税及附加销售费用所得税三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值内部收益率净现值万元静态投资回收期年年敏感性分析第种情况建房成本增加。

现金流量表表四项目年份合计现金流入二现金流出建房成本营业税及附加销售费用所得税三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值内部收益率净现值万元静态投资回收期年第二种情况建房成本减少。

现金流量表表五项目年份合计现金流入二现金流