防城港房地产开发项目可行性建议书

房地产数据分析房地产投资额房地产投资开发额亿元增速图防城港市房地产投资额走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局在北部湾地区经济高速增长影响下，近三年防城港市房地产投资额总体呈快速增长趋势，整个防城港市房地产市场进入高速发展阶段。

住宅施工面积与住宅竣工面积表防城港市住宅施工面积与竣工面积单位年年年年住宅施工面积万住宅竣工面积万比值数据来源广西统计信息网防城港统计局根据行业经验，施工面积通常为竣工面积的倍，因施工面积反映了年后现房供应量，其值小于倍，会出现供应短缺，大于倍，未来供应量将会放大。

从开始至今，施工面积与竣工面积比值在不断增大，年比值达到。

可以预见，未来市场供应量将会逐步增多，市场竞争程度更加激烈。

房地产成交情况分析房地产成交量分析住宅销售面积万平米商品房销售面积万平米年年年年图防城港市普通住宅销售面积走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市商品房销售面积总体呈快速增长的态势。

年的商品房销量为万平米，同比年增长，而住宅同比年增长增长速度高过广西区水平表明城市房地产市场态势发展良好。

住宅占商品房销售的比重较大，在年已达到了以上，由此，商业办公类商品房占城市整个商品房的比例偏低，初级的房地产市场特征表现明显。

房地产成交金额分析房地产投资额亿元商品房销售额亿元年年年年图防城港城市商品房销售额与房地产投资关系数据来源广西统计信息网防城港统计局由图可以看出，城市的房地产投资和商品房销售额都保持着平稳增长的态势，增幅与房地产开发投资节奏同步上扬可见，城市房地产市场的培育，以及活跃程度有着巨大的空间，而且商品房市场交易活跃，消化速度较快。

房地产成交价格分析全市港口区防城区年年年年上半年图防城港市普通住宅销售均价走势图数据来源广西统计信息网防城港统计局防城港市住宅销售价格总体呈上升的趋势，年上半年均价达到元而港口区的房价飙升较快，年比年增长了元，如恒信花园年价格为元左右，年价格涨到元，年上半年价格达到元，特别是年下半年龙光阳光海岸楼盘的均价尽上升到了元平米。

普通住宅容量空间预测供应量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和的住宅物业平均水平来估算，未来年住宅物业市场的总体体量将达到万。

需求量预测表年防城港城市商品房历年的销售面积及年消化率情况年份商品房销售面积万平均年增长率数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告防城港市年全年累计销售面积为万平米，增加万平方米根据防城港防城港平均年增长率水平在左右，因此，底线预测年防城港城市商品房的成交面积约万。

表防城港城市商品房的销售量及增幅区域年销售面积万平米年销售面积万平米增长幅度比重全市港口区防城区东兴市上思县数据来源广西统计年鉴，防城港市政府报告从上表分析来看，纵观年防城港全市的商品房销售面积为万平米，而年港口区的销售面积为，同比增幅达，占全市商品房的成交量的比重达，根据防城港全市的商品房销售面积万平米的预测，港口区商品房销售面积约为万平米。

业物业容量空间预测商业物业特征分析表在建及在售楼盘商业特征项目名称商业层数商业面积规划情况推售情况阳光海岸欧景蓝湾层沿街商铺红林海湾层沿街商铺未推售西湾上城层沿街商铺年内推售合计万防城港市目前在建及在售的商业规模主要集中在之间，较大商业体量的楼盘仅有欧景蓝湾，其商业量为。

阳光海岸的商业还未在规划建设中。

从目前防城港市在售项目的商业类型上看，大部分商业以沿街底商为主，建设成为商业中心大卖场的项目较少。

未来年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积以上平方米的商业街区，防城港原有商业相对集中在港口老城区的态势将得到有效缓解，区域商业格局逐步形成。

综合目前防城港商业物业形态分析，多数项目商业以街区式商业形态出现，商业特征显著，市场接受度高。

商业空间容量分析商业容量预测根据宝资通对防城港城市土地市场成交统计，至年土地出让待开发量达到亩，按市区楼盘平均容积率和的商业物业平均水平来估算，未来年商业物业市场的总体体量将达到万。

商业价格预测依及附加按月纳税，自期满之日起十日内申报纳税，并按照实际销售额进行预征，于项目销售期末进行结算，本报告现金流量表中按半年为期计算项目投资开发共需交纳营业税及附加约亿元。

土地增值税表项目土地增值税估算项目计算依据比率金额万元备注销售收入销售收入直接费用前期工程土地费用之和间接费用直接费用的营业税及附加其它扣除项直接费用的增值额增值率土地增值税单位万元项目土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，于月终后十五天内就上月商品房转让或预售房款收入发生数，按的预征率预土地增值税，项目销售期末进行结算，本报告现金流量表中按半年为期计算项目投资开发共需交纳土地增值税亿元。

企业所得税表项目土地增值税估算项目比率数值单位销售收入万元总投资成本万元营业税及附加万元土地增值税万元税前利润万元所得税万元税后利润万元税前利润率税后利润率项目企业所得税以年计算，按月纳税，预征额为预售收入的，于项目销售期末进行结算，本报告现金流量表中按半年为期计算项目投资开发共需交纳企业所得税亿元。

盈利指标分析项目销售周期内实现销售总额约亿元，项目投资总额约为亿元，项目的开发实现税前利润为亿元，税后利润为亿元，税前利润率为，税后利润率，高于行业平均利润率，项目的开发具备较好的盈利能力。

项目财务评价项目财务指标选取对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。

本项目主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。

评价指标的计算过程详见项目现金流量表。

项目现金流量表表项目现金流量表年份合计名称上下上下上下上下上下上下上下现金流入销售收入其他收入现金流出土地费用前期费用工程费用管理费用营销费用不可预见费财务费用营业税及附加土地增值税企业所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量由表可以看出，项目启动期资金缺口约为亿元最大资金缺口出现在项目年上半年，约为亿元整个项目在上半年物业销售收入流入，累计净现金流在年上半年总投资成本完全收回项目开始出现盈利整个项目从年下半年开始持续有较大的正现金流产生，项目中后期滚动开发的现金流储备充足。

项目主要财务指标通过项目现金流量表的计算，得到如下财务指标表项目财务指标列表指标数值单位项目开发财务内部收益率项目开发财务净现值万元项目开发静态回收期年项目开发动态回收期年项目盈利能力分析项目的盈利能力可以通过财务净现值内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率等指标体现。

表项目盈利指标表指标数值单位财务净现值万元内部收益率税后利润率投资利税率自有资金利润率由表可以看出项目的开发可实现税后利润率，大于行业平均利润率，财务净现值达到亿元，远大于零，项目具有较好的盈利能力内部收益率远大于，说明项目的盈利能力大于基准收益率投资利税率达到，能给政府部门带来较多的税收自有资本金利润率达到，说明自有资金得到较好的利用，具有较高的投资回报率。

项目投资平衡能力分析项目的清偿能力可以通过投资回收期反映投资回收期是指以项目的净收益低偿全部投资所需要的时间。

静态投资回收期是在不考虑资金的时间价值条件下，考察项目的投资回收能力。

动态投资回收期是指在考虑资金时间价值的条件下，按设定的行业基准收益率收回投资所需的时间。

由表可知，本项目建设期为年，动态投资回收期为年，在建设期年上半年收回投资，项目具有较好的清偿能力项目的滚动开发可现实持续的现金流，项目于年上半年即有现金流入，至项目销售期末，累计净现金流量可达亿元，项目开发后期现金充沛。

项目资金平衡能力分析资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。

从现金流量表可以看出，项目启动期资金缺口约为亿元最大资金缺口出现在项目年上半年，约为亿元，扣除已支付的土地费用，项目仍需筹资亿元方能保障项目的顺利开发，若开发商能顺利贷款亿元，项目将可顺利进行滚动开发。

项目财务综合评价通过对本项目进行收支预测和财务分析，可知本项目有较好的盈利能力清偿能力资金平衡能力，各项财务指标均高于行业水平，表明本项目是高收益的项目，而且本项目能为国家提供较多的税收。

风险分析敏感性分析分析说明敏感性分析又称敏感度分析，是研究经济效益分析中分析些不确定性因素对结果的影响及其影响程度的分析方法。

敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本销售收入建设经营期的长短。

据市场预测，开发项目中最有可能发生波动的是工程费用和销售收入。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务净现值内部收益率和投资利润率，分别计算销售收入上下波动和工程费用上下波动时，对经济评价指标的影响，计算结果如下。

项目销售收入敏感性分析假定项目工程费用不变，销售收入上下波动时，项目财务指标变化如下表表项目商品房销售收入敏感性分析表销售收入财务净现值变化幅度内部收益率变化幅度税后利润率变化幅度项目工程费用敏感性分析假定项目销售收入不变，工程费用上下波动时，项目财务指标变化如下表表项目工程费用敏感性分析表工程费用财务净现值变化幅度内部收益率变化幅度税后利润率变化幅度对比表表可知，本项目对于销售收入较为敏感，销售收入是影响项目经济收益的主要因素。

因此，项目的开发需要准确预知市场发展周期，合理掌握物业的开发节奏，有效控制项目风险。

盈亏平衡分析通过物业销售率盈亏平衡点分析，对项目保本销售状况进行把控。

物业盈亏平衡销售率总投资营业税及附加销售收入则由计算可得，当本项目各类物业的销售率均达到可销售面积的时，整个项目达到整体的盈亏平衡，即投资刚可以