房地产开发俪水嘉园住宅小区项目可行性建议书

不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术设计项目策划营销推广经营理念等方面的创新。

市民消费冲动趋减。

房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，销控地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正有效的营销策划与市场推广。

目前过分依靠概念销控吃饭全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。

在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。

因为，往往的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他的非炒房购房者追涨房价。

同样，旦的炒房者退出市场，甚至只要的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。

而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快幅度大面要广，更具有传染性。

因此，房市要当心提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。

同时，尽管市场总需求在定程度上被抑制，但廉租住房经济适用住房等保障性住房和中低价位中小套型普通商品住房的需求依然较大。

不过，由于些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的部分仍可能在短期内被抑制。

别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房商住两用房需求可能被较大地抑制。

投资性尤其纯投机性需求和商业地产升级换代需求被抑制的成分最大。

投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。

房价整体可能在定程度上逐渐回落。

相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型商住两用房商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅二手房的房价下降幅度可能相对较大些。

企业风险控制意识加强。

由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高多在以上，有的高达，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资或外资背景的开发商学习既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。

年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息包括大幅度加息，使得银行贷款的难度加大。

甚至，还可能进步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。

这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。

宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。

政府将尽力防止些地方可能出现部分烂尾楼房屋空置甚至阶段性供大于求的局面出现。

从总体上看，房地产市场是良性的健康的，房地产企业应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。

廊坊房地产形势年，廊坊市房地产市场继续保持理性健康的发展态势，开竣工面积和开发投资均保持稳步增长，住房供应结构趋于合理。

据统计，年月份，全市开发面积面积万平方米，竣工面积万平方米，完成开发投资亿元，同比分别增长和。

年来，平方米以下套型住宅建筑比例明显上升，截止月底，全市新开工住宅面积万平方米，平方米以下套型建筑面积万平方米，户型比例达到了。

年来，全市住宅销售仍较旺盛，但市区出现下滑。

前个月，全市累计销售商品房万平方米，销售额亿元，同比增长和。

从市区情况看，商品房销售面积万平方米，销售额亿元。

市区销售面积下降非常明显。

年廊坊市将进步落实国家关于保障中低收入家庭住房问题的决定，金泰小区颐和佳苑小区两个经济适用住房项目的建成和销售，将会对廊坊房地产市场产生定的冲击。

随着市区批开发用地的出让，年市区房地产开发面积将会比今年有较大提升，市场供应充足，对稳定房价将会起到定的作用。

四项目建设地点本项目位于廊坊市东环路东侧，八干渠西侧，南侧为汽车配载市场，北侧为汽修厂。

地理位置优越，交通便利。

五主要建设条件道路该项目位于廊坊市东环路东侧，道路畅通，交通方便。

给水项目建成后由市政供水管网供应，目前东环路已有自来水管网，可就近接入，供水水源有保证。

排水采用雨污分流体制，污水直接进入市政排水管道，排水渠道畅通，雨水经集水井收集后排入市政雨水管道。

供电待项目建成后，由廊坊供电公司供应。

因此，该项目供电有保障。

供热采用集中供暖，由热力公司供热站统供应，能够保障采暖要求。

通讯办公用电话和宽带网络由市通信公司预留口接入。

六建水综合排放标准主要污染源污染物及防治措施本项目主要污染物为卫生洗浴等生活污水固体废弃物及噪声等。

主要污染物详见下表序号污染类别污染物废水生活废水固体废弃物生活垃圾等噪声动力设备及其它设备噪声防治措施废水排水采用分流制。

粪便污水经化粪池处理，经社区污水管网排入市政污水管道雨水经社区内雨水管网收集后排入市政雨水管道。

固体废弃物本项目产生的固体废弃物主要为生活垃圾。

由社区物业收集后，定期运往指定地点。

噪声空调机风机水泵等动力设备均采用低噪声设备，并采取减振措施，与设备相连管道采用软连接，降低噪声的产生及传播。

综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对环境影响较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是可行。

四地质灾害影响分析本项目建设地址非地质灾害易发区，项目工程地抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为，设计地震分组为第三组。

本项目所有建筑抗震均严格按建筑抗震设计规范及建筑物抗震构造详图中有关规定执行，能够达到抗震等级要求。

五特殊环境影响拟建项目周边无历史文化遗产自然遗产风景名胜和自然景观等，不会对这些造成不利影响。

第七章经济影响分析经济费用效益或费用效果分析分析依据本项目财务评价是参照建设项目经济评价方法与参数第三版和国家现行财税制度，以及有关规定进行计算与评价，有关基础数据由相关专业和建设单位提供。

基础数据总投资本项目总投资额为万元。

销售收入项目建成后，住宅部分每平方米按元出售，销售收入万元商业用房按每平方米元出售，销售收入万元。

项目预计总销售收入万元。

营业税金及附加营业税按销售收入计提万元元城建税按营业税的计提万元万元教育附加费按营业税的计提万元万元营业税金及附加估算为万元。

利润分配本项目获利后按利润总额交纳企业所得税，应纳所得税万元。

经济分析本项目利税总额万元，投资利税率为。

上缴营业税金及附加后，实现利润总额万元，投资利润率为。

二行业影响分析本项目承办单位为廊坊市房地产开发有限公司。

廊坊市房地产开发有限公司成立于年月日，注册资金万元，房地产是由法人廊坊实业有限公司和自然人张甲武共同出资成立的。

具有房地产开发暂定资质。

廊坊市房地产开发有限公司目前在廊坊市房地产业中处于中下等水平，廊坊市现有几大较大房地产开发公司，就本项目建设而言，不会对本市房地产行业形成垄断局面。

三区域经济影响分析本项目实施后，实现营业税金及附加估算为万元，应纳企业所得税万元，可以在定程度上促进当地财政收入。

本项目建设对于区域经济发展产业空间布局市场竞争结构等不会产生重大影响。

四宏观经济影响分析本项目投资对国民经济影响不大，不需进行宏观经济影响分析。

第八章社会影响分析社会影响效果分析项目社会影响目的可持续性。

本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到重要的改善作用。

由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。

本项目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。

社会就业。

本项目建设中建成后，可以提供些就业机会，为社会安定出份力。

对开发公司影响。

本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象。

为公司在本地区的进步发展打下良好的基础。

对人和社会的影响。

对社会的影响。

本项目所处地段，位于城区东南部，项目建成后，可以有效改善城南环境，为人们提供个良好的居住空间。

对社会经济发展的影响。

本项目的建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地段，将会促进本地的建筑业更快更好发展，走向高效率高质量和高标准，有利于当地的经济发展。

对社会的经济影响。

本项目的建设，将会为社会提供定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出些贡献。

本项目的建成，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经济的繁荣。

二项目环境社会效益评价本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积。

同时小区在建设过程中大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。

项目的现代建筑，有效的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平，创造出个良好的生活环境。

为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局，力争创造出个宁静亲切安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活环境。

由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。

由此可见，该项目的建成，将会进步促进廊坊市的经济社会发展，满足人们的居住需求，也会给房地产开发公司带来定的效益，会产生比较明显的社会效益。

二社会适应性分析本项目市场定位为中低档住宅客户群。

通过对利益相关者的需求调查分析，研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程序较高，当地居民利益相关者对项目的支持程度较高，拟建项目能够为当地社会环境人文条件所接纳，与当地社会环境的相互适应性很强。

对当地经济发展政策的适应性。

廊坊市房地产业的发展目标是建立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房高档住宅为补充的住房保障体系，项目的建设符合廊坊市十五房地产业的发展目标。

项目承担机构的适应性。

本项目采取公开招标的方式选定施工队伍，要求承建单位具有定的信誉，尽量做到公平公正公开。

三社会风险及对策分析针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系规避社会风险促进项目顺利实施的措施方案。

风险类型成本风险主要是建筑材料的上涨造成成本的的提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。

市场风险就本项目而言，主要体现在销售价格和销售率不能达到预期目