房地产投资(周浦项目)项目可行性建议书

航头镇内人气明显不如周康惠南地区，沪南公路，沿途有大量的企业农宅和高档别墅区。

航头板块适宜居住程度较低交通不畅。

目前在该区域的公交系统以长途线路居多，如沪南线广野专线原野专线等，大部分是在浦东境内运行的公交线。

配套设施尚待完善。

整个航头镇目前比较大型的生活配套设施只有个农工商大卖场和苏杭家具大卖场，由于人气不旺的缘故很少有商家选择周边小商铺经营，在金色航城商业街尚未形成。

惠南板块大学城概念板块板块介绍南汇区政治文化中心，重点发展大学园区产业。

板块楼市介绍南汇大学城的概念透支了该区域的购买力，区域供应大增楼盘价格又偏高，年度处于滞销状态，受宏观调控的影响，年价格回落近元，年受股市楼市整体大环境的影响，惠南镇楼市有所回暖。

仅适宜当地居民和浦东机场工作人员居住位置太偏。

惠南板块距人民广场单程至少个半小时的公交车程，区域内可供选择的公交线路也只有些郊区线路，如此远的距离，使得市区的购房者鲜少问津，其购房群体以本地居民和机场工作人员为主。

配套成熟发挥卫星城效应。

板块内配套相当成熟，老镇上商业设施以世纪联华为聚点向四周扩散，几乎所用的生活需求都能在该板块得到满足。

周康板块低价狂追浦东三林北蔡板块介绍周康板块是指南汇周浦镇和康桥镇的联合居住社区，紧邻浦东新区的三林和北蔡板块。

板块楼市介绍周康板块虽与三林北蔡板块相邻，但房价要比北蔡低元平方米，比三林低元平方米，价格优势是周康板块的最大卖点。

目前周康板块房价尚属合理，大部分楼盘是按周边配套的成熟度来定价。

中邦城市菱翔苑汇康公寓这种临近板块内成熟配套的楼盘，定价较高，而像宁怡苑康庭苑这种周边配套尚待开发的楼盘，定价则较低，这两种类型的楼盘市场接受程度都较高。

周康板块较适宜居住楼盘价格优势。

紧邻浦东新区，到市中心距离较近，且价格较三林北蔡板块偏低，是吸引购房者的主因。

周边生活配套日趋成熟。

周浦镇商业历来较发达，素有小上海之称。

平方米天润发大卖场镇中心最热闹的康沈路步行街在步行街的北面，沿着康沈路步行米左右，已建成的小上海休闲广场期，使得周浦生活配套商业发展较为成熟。

轨道交通规划到位，公交系统四通八达。

规划中的轨道交通建设正在紧锣密鼓的进行中，届时将在周康板块设立站点轨道交通号线由嘉定安亭至临港新城，计划年建成。

周康板块公交系统四通八达，到火车站人民广场万体馆陆家嘴等地均有直达公交车。

小结南汇集聚港口城市重点发展的独特优势，以临港新城为发展重心和中心，携手惠南板块航头板块周康板块三大板块南北联动，在港开桥通城用的上海国际航运中心建设大格局下，南汇房地产市场发展潜力巨大。

而周浦板块的房地产市场在南汇整体经济发展的带动下，依托周康综合经济圈的建设产业经济的发展，未来增值潜力不可限量。

第二部分周浦镇市场分析周浦镇介绍周浦与惠南是南汇的二大重镇，其中周浦地区作为南汇区内距离上海市区最近的地区，处于由市区至深水港以及南汇腹地的经济走廊的核心范围，也是南汇目前规划中唯拥有市级工业园区康桥工业园区的城镇。

周浦中心镇由现周浦镇康桥镇组成，集上海地区著名的古镇与新兴镇于体，是南汇区综合经济实力较为发达的地区之。

周浦镇历史悠久，是上海最著名的古镇之，距今已有余年历史，有浦东十八镇，周浦第镇之称。

随着周浦中心镇规划的进步完善，城镇的不断发展，该区域正逐步成为周康地区的政治文化中心，其功能定位为适宜健康生活要求的人居环境典范。

目前周浦常住人口万，流动人口万，未来将导入万的市区动迁人口。

二区域道路交通状况道路沪南公路为城镇交通性主干道康沈路和秀沿路规划为城镇生活性干道其中康沈路为景观道路秀沿路为区域商业中心交通公共交通申周线周南线沪南线旅游二号线等直通市区和浦东快速干道规划建造的轨道交通线，联通市区和海港新城铁路规划建设的浦东铁路等。

三周康商业规划周康地区的现代旅游休闲商业与服务业集聚区周浦商业繁荣素有小上海之称，未来商业发展中体现古特等特征，小上海旅游文化城通过进步的打造，旅游娱乐休闲等现代生活服务业来成为区域性的商业特色此外，基于康桥工业区国际医学园区和中国电信产业园区在区内的汇聚，产生了对生产性服务业和部分总部经济的巨大需求，发展信息医疗服务等专业商务服务及配套娱乐休闲等现代服务业，形成南汇区重要的专业性商务服务集聚区。

商业布局体现为两街两圈轴两块两街两圈两大商圈是在轻轨站点左侧将建设个，集购物餐饮娱乐休闲复合功能的购物中心。

此处紧靠国际医药园区和康桥商务区，建立部分出口设置止回阀合用前室采用常闭多叶送风口，火灾时同时打开着火层和其上下两层的送风口，所有正压送风机均置于塔楼屋面。

宾馆的超长内走道及无法满足自然排烟条件的内区房间均设计机械排烟系统，商业区域的超长内走道设置有机械排烟系统，采用高温排烟风机，多叶排烟口，排烟用防火阀，风管等组成。

地下机动车库设有机械排烟系统，该系统和平时通风系统合用。

另考虑自然防排烟的各室内的外窗设置均具有满足规范要求的足够有效可开启面积。

所有通风及空调系统均采用不燃难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板并考虑用耐热材料敷设，空调风管采用离心玻璃棉作为保温材料等。

在通风系统和空调系统中风管穿越防火墙防火隔断处均设有防火调节阀，这些消防用阀门均可手动或自动复位，并与电气专业的消防报警系统联锁。

六环保措施及卫生防疫措施所有空调和通风设备均采用低噪声环保产品，所有设备均配置消声隔声减振隔振的设施，如为空调室外机配置减振基座，较大的通风设备设有专用机房，并在机房四壁和顶面采取内贴消声材料的措施，循环水泵采用弹性减振浮筑基座，座装空调及通风机组设置弹性减振基座，吊装的空调和通风机组均设置弹性减振吊架，在风机进出口设置非燃性的软接头等空调送风管回风管新风管均设置消声静压箱消声器。

综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关室内外噪声控制的要求。

另地下机动车库的排风保证在室外地坪以上排放，以避开人员活动区。

厨房油烟经净化达标后高空排放。

设置中央空调的区域均在满足相关节能规范的前提下保证最大的新风量。

有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。

末端空调机组均设置有可供清洗的空气过滤网，必要时可设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。

第四章燃气设计燃气气源本工程初步考虑从附近规划的市政道路低压天然气管道引来低压天然气，直接供应给宾馆燃气锅炉各住宅用户和餐厅厨房使用。

二燃气计算流量根据上中附录两眼灶和海市标准城市煤气天然气管道工程技术规程热水器同时工作系数及计算流量表查取并计算而得期住宅共户，低压天然气计算流量约为。

二期住宅共户，低压天然气计算流量约为。

商业区域餐厅厨房预留低压用气。

三消防安全措施整个供燃气系统均采用符合消防要求的材料和设备，在各用气点处及管道经过处均设有燃气泄漏报警及切断装置，并设有良好的自然或机械通风系统。

第五章弱电设计通信系统住宅部分在期设处面积为平方米的电信机房，每户设两对电话线和超五类八芯双绞线根。

公建部分相应设电话终端若干电信局电缆由小区外电信局人井埋地引至。

同时采用当前先进的带大容量服务器的微电脑，实行信息处理传输管理智能化。

本系统将采用智能化大厦综合布线系统，该综合布线系统采用综合配置型，用光缆和铜芯对绞电缆混合组网。

二系统住宅部分电视电缆直接由市有线电视网引来，本工程电视网络系统采用宽带双向信号传输技术。

三安保监控系统住宅部分小区入口及周边设有摄像机和红外光束报警器。

在电梯轿箱内车库出入口等地设有摄像机监控上述地区，部分位置设置可变焦距带云台的摄像机。

小区入口处设有小区管理室，住宅入口分别设有门口机，每住户设有对讲机及紧急呼叫求助装置，各门口机与小区管理室联网。

住宅的底层二层和顶层设置防盗报警控制器，并在阳台窗等部位预留入侵探测器接口，报警信号接至小区管理室是否设置由甲方确定。

四火灾自动报警及消防联动控制系统根据消防规范要求，本工程的地下车库沿街商场均按二级保护对象设防，消防控制中心设在物业管理用房酒店按级保护对象设防，消防控制中心设在层。

在地下车库和厨房考虑设置温感探测器，在客房健身房餐厅邮局和银行等地设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火灾警铃。

六住宅每户设置信息配线箱只，电视通信安全防范等管线均通过信息配线箱引出。

第五部分项目销售策略及销售定价项目销售策略本项目期为住宅加底商的综合性物业，其中住宅物业部分为回迁用房，部分出售底商为出售型物业。

周浦镇住宅市场供应量较大，绿地东上海为今年初开盘的超级大盘，且美林小城中邦等等后续推量，使得住宅市场压力较大。

同时考虑到项目期有部分回迁安置，使得社区整体形象感较差，住宅销售利空因素较多。

而从商业物业形式来看，小上海旅游文化城小上海休闲广场美林休闲广场等商业项目销售接近尾声，且上述商业项目已投入运营，商业氛围初步形成，人气聚集量大，镇中心黄金区域可售型的商业物业较少，同时商业物业销售成功在定程度上可以拉升住宅物业的销售价格。

因此建议本项目先期推入商业物业，然后适时推住宅物业。

项目具体推入市场的时间根据项目工程进度确定。

二销售定价鉴于项目的整体市场定位和产品规划建议，结合目前区域竞争市场的价格定位分析，并考虑了区域市场的整体走势对项目上市时的价格影响。

在此基础之上，我司给出本案的价格定位，如下采用市场比较法推算本项目期的销售均价。

住宅本项目期住宅定价主要参照绿地东上海美林小城。

项目名称绿地东上海美林小城本项目地段交通环境品牌周边配套项目规模整体规划景观设计房型面积社区配套物业管理加权指数项目的均价评估由以下几步算出比较系数项目评估得分比较项目评估得分可调均价每个比较项目的比较系数比较项目均价项目评估均价每个比较项目的可调均价之和比较项目个数楼盘名称均价元加权指数比较系数可调均价评估均价绿地东上海美林小城本项目通过对项目的综合比较，考虑项目的建设期，其上市时间约在年，房价伴随定的自然增长率按的增张计算，预计其未来销售均价定为元平方米左右。

商业本项目期商业定价主要参照小上海商业广场美林商业休闲广场。

项目名称小上海商业广场美林商业广场本项目地段人气主力店业态定位商业氛