房地产项目开发项目可行性建议书

现有住宅主要集中在区域中心地带，多大数物业住宅部分为砖混结构，成本低，户型设计般，没有特色，旧城改造工作正在城区内逐渐进行。

未来年内的区域市场竞争激烈，高层住宅放量会明显增大。

宏观环境分析据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年月份，全国商品房平均销售价格同比上涨，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨和。

国家四川省成都市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得大邑县本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了大邑圣菲壹号住宅用地的商业价值，成为大邑房地产商家的必争之地。

二微观环境分析东距省会成都市公里，东南距双流国际机场公里，西距邛崃市公里，北距都江堰市公里。

与外界的交通路网四通八达，与省会成都有成温邛高速公路相连，与都江堰市有川西旅游环线相连，县内通往主要风景旅游区的均为高等级公路，交通极为便利。

全县已实现移动通讯无盲区覆盖，解决了通讯题目。

历史悠久，文化厚重，素有山川灵秀之乡的美称。

远在汉代，境内的名山大江就已载进史册。

明代文学家杨升庵说大邑是蜀之看县，沃野千里。

名于三蜀。

仙佛同源，萃于二山鹤叫山雾中山。

大邑以其秀丽的自然风光和众多的文物古迹，吸引了很多文人学士。

西汉司马相如，唐代杜甫，北宋范缜文同，南宋陆游，明代杨慎等都曾来游，并有咏怀记事诗文传世。

尤其是神奇的大自然风光，使人难以忘怀。

县境内众多的自然和人文历史资源，为大邑的旅游开发提供了良好的发展条件，经过十多年的开发和建设，已初步形成了以雪山森林温泉庄园道源为特色的五大旅游品牌，拥有中国道教起源地鹤叫山国家重点风景名胜区西岭雪山国内规模最大设施最好天气最热和的高山滑雪场西岭雪山滑雪场全国重点文物保护单位国家旅游区刘氏庄园博物馆中国西部最大的温泉疗养度假区花水湾温泉旅游疗养度假区等批独占的和不可替换的旅游资源。

四市场分析与价格预测市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策大邑县场供需状况等方面情况调查表明，大邑地区房地产业发展前景看好，主要表现为房价将持续稳中有升近几年，大邑商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势是城镇化进程加快，大量人口进城居住就业，将增加房地产市场需求。

二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新押旧买新租旧养新按揭买新等以旧换新的购房群体逐渐上升。

政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进大邑这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到大邑购房居住。

房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单的价格竞争质量竞争上卖旧买新押旧买新租旧养新按揭买新等以旧换新的购房群体逐渐上升。

政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进步优化城市空间布局，推进大邑这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到大邑购房居住。

房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售点子销售商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单的价格竞争质量竞争上升到价格质量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。

二目标客户的定位目标客户群主要分为四类是钟爱于大邑居住环境人居品牌的购房群体二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场三是当地居民更换旧房二次置业的购房群四是致力于大邑投资置业的购房群体。

三价格预测根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格多层住宅均价元高层住宅均价元商业网点均价元办公楼均价元车位均价万元个储藏室均价元。

五项目实施计划工程建设实施计划为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大开发成本低利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点办公楼地下停车场等单体工程，拟开发建设期为年年，年拟开发面积年拟开发面积工程建设进度计划见附表。

以多年的开发经验，科学先进的管理模式招投标制工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

二销售计划及营销策略销售计划根据工程建设进度计划及大邑地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为三年年销售收万元年销售收入万元年销售收入万元。

年度销售测算见附表。

营销策略秉承企业广厦千万诚信皇冠的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场户型结构客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

实施有效的广告宣传策略营销策略及公关策略，实现销售目标。

利用报纸电视户外广告牌车体站牌等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。

通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

通过拓展销售渠道实现房屋销售。

利用广告促销人员促销网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单的自行销售转变为直销行销网络销售地区代理等多元化销售方式。

提供优质服务实现房屋销售。

要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

利用品牌战略实现房屋销售。

有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

结合价格策略实现房屋销售。

在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合低开高走的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以增值保值的信息，坚定购房客户的信心。

六项目财务经济分析投资估算按每亩万元取得土地使用权，土地总成本为，万元出让金总额，万元，契税万元，项目开发总投资为，万元。

见附表二资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额万元。

其中自有资金万元，本项目销售回笼资金再投入，万元。

见附表三项目经济效益分析利润估算表见附表本项目净利润万元，净利率。

预测前提土地万元亩营业收入，万元平均销售单价，元平方米营业成本，万元单位成本，元平方米税金，万元费用万元现金流量估算表见附表本项目税后现金净流量万元。

测算前提同上。

盈利能力分析静态分析投资利润率税后项目净利润项目投资支出总额。

数据见附表动态分析项目净现值为万元，净现值大于，项目可行计算见附表。

经计算，本项目的内部收益率为，参考同行业基准投资内部收益率，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七风险分析项目盈亏平衡分析销售面积盈亏平衡点成本费用合计平均销售单价税费率平方米占计划销售量的销售单价盈亏平衡点成本费用合计房屋销售量税费率元平方米占计划销售单价的盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到，平方米或平均销售价格达到元平方米时，项目保本，安全余度。

八结论经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团体两翼发展战略，特别是对房地产翼利润中心的要求来看，还是从保证博恒房地产企业实现可持续有效益地发展来看，以及从圣菲壹号规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格万元亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

综上所述，该项目在投资方向经济规模经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。

项目概况开发项目区位条件二规划方案二建设条件建设地点条件二建设实施条件三投资环境分析宏观环境分析二微观环境分析四市场分析与价格预测市场发展前景分析二目标客户的定位三价格预测五项目实施计划工程建设实施计划二销售计划及营销策略六项目财务经济分析投资估算二资金筹措三项目经济效益分析七风险分析项目盈亏平衡分析八结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目概况开发项目区位条件圣菲壹号位于大邑县晋原镇甲子路延伸段，正对甲子东路，东至周传明，北靠成都俊捷科技有限公司，西临四川原池酒业。

是大邑县晋原镇地理位置最为优越的规划分区之。

二规划方案圣菲壹号规划总用地面积平方米，建设规模平方米，规划以居住为主，充分体现了以人为本的对居住环境居住类型居住心理的要求。

总建筑面积为，其中小高层住宅高层层住宅建筑面积为地下车库个，建筑面积，商业。

建筑容积率为，绿化率。

整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新雅致的人文居住园区。

二建设条件建设地点条件项目位于的工业园区区域，新区和老城之间，政府扶持力度大，发展潜力毋庸置疑层高层简欧风格建筑，区域标志性建筑小户型多功能的设计，有效的利用空间，提高居家生活品质的两房三房总价更低，市场更容易接受未来高速铁的修建，分钟成都周边交通网，交通更加便捷二建设实施条件该详细规划已经全部完成，并通过大邑县规划管理局审批。

该规划距大邑市中心较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三投资环境分析大邑新城区房地产开发项目的数量上较多，目前在售待售项目达到余个。

从数量上看，是整个大邑县城区内开发量最大的个区域。

在期房市场上，目前推出的体量达到了约万方之多，其中，小高层约万方，占高层万方，占多层约有万方，占。

就目前大邑新城区市场上所推出的户型中，两室和三室所占比例还是最大，各自所占的比例分别为和，室所占比例为。

大邑新城区房地产市场，居家性远远高于投资性，因此，居家型的两室和三室理所