房地产有限公司某房地产项目可行性建议书

市场需求分析市场调查显示市年前三季度房屋销售价格同比总指数为，价格上涨，涨幅较年同期扩大个百分点。

其中新建房包括住宅和非住宅价格同比上涨，涨幅较年同期扩大个百分点。

仅年月市商品住宅市场供求比为，成交价为元平方米，环比上涨。

年月市商品住宅市场统计表项目月月月月月月月月月供应面积成交面积供求比成交均价元随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，年市人均生产总值达到元，比上年增长，按年平均汇率计算达到美元。

居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。

其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，城镇化率为，比上年提高个百分点。

城市化进程的加快，促进经济的发展，同时吸引了大量经济技术科技人才，这元素将形成巨大的住房需求。

市场消费结构分析商品住房供应结构根据调查，年前三季度，商品住房成交面积万，中小户型单套面积在以下的商品住房成交面积所占比例为。

其中，以下的小户型住房占住房总面积的，以上的住房占比为。

在各个面积段中，和以上所占的比重最大，分别占到和。

商品住房供应结构的变化无不与人们改善生活的价值取向有关。

二手住房市场从供应房型看，中小户型的二手住房最受外地购房者青睐。

方面，二手房多位于市中心，小户型居多，更适合初次置业者投资，在地段和价格上具有优势。

另方面，目前新开楼盘位置大多距离市中心区域较远，为方便上班及子女上学，使得部分购买新房的市民将目光转向二手房市场，加之新建房开发的边缘化现象，许多外地首次购房者自然把目光转向了中小户型，面积小，总价值也相对较低，升值空间潜力较大的二手房。

年前三季度，二手房销售价格上涨，高出新建房。

购买者来源地年前三季度，市商品住宅总成交面积，外地居民购买的商品住宅占成交总面积的该期间成交套数共计套，外地居民购买的商品住宅套数占成交总套数的。

外地人对我市房地产市场形成有力的支撑。

市年季度三季度商品住房统计表项目购买者来源地合计市居民外地居民商品房成交量万住宅面积占比成交套数成交量套占比市是省会城市，投资环境在逐渐改善，特别是片区，文化区的建设，进步增强市房地产的辐射力，目前已有些国内外知名商企就业者纷纷落足置业或入住。

未来片区不仅是代表经济的窗口与能力，更是以大经济圈影响经济的港，所以，从总体看市外地人购房比例会逐步增加。

市场价格分析市各区域商品住宅分析年月月市各区域商品住宅成交均价统计表月份杏花岭区小店区迎泽区阿文认为区尖草坪区晋源区月月上升比例杏花岭区小店区迎泽区万柏林区尖草坪区晋源区月月从以上图表可以看出，只有阿文认为区商品住宅成交均价比上月有所下降，其他区域的商品住宅成交比上月都有所增加，价格涨幅最大的是杏花岭区和尖草坪区，分别上涨。

据调查资料显示，杏花岭区价格均价比上是由于万达广场新的方案推出，而尖草坪区是由于恒大名都新的方案推出。

价格的上升与下降方面受制于国家对房地产市场的调控，另方面取决于楼盘所处的地理位置。

片区住宅定价分析就片区而言，在年之前，该区域奥斯丁以东的房子约元，奥斯丁以西的房子约元，再往西约元。

随着开建通车，附近的楼盘在销售量销售价格上走出新高，如奥斯丁以东的万国城定价元，奥斯丁以西的富力现代广场定价元。

目前，片区板块有二三十个楼盘售楼，价格是否继续走高，有赖于区域环境功能的提升，如区西环高速将会成为重要卖点，对售价形成有力的支撑。

年月日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要求各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查，支持居民合理住房消费，对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查。

国家出台调控措施，可能出现房价小幅下降的情况，但是年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅前名的依次为深圳温州金华杭州湛江南京，同比分别上涨。

市排名第位。

年月份全国个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨，较上月环比涨幅扩大个百分点，房屋销售价格同比上涨，涨幅较上年同期扩大个百分点。

排第位，同比涨幅比全国个大中城市平均水平低个百分点。

位居二线城市，但是房价居三线城市的水平。

所以总体看片区地产价格大幅下降的可能性不大，总体趋于平稳。

部分楼盘统计表项目价格定位综合考虑市商品房的发展态势序号项目销售量个平均单价元金额万元住宅工程配套公建工程停车位合计本项目各建筑销售价格可根据实际情况进行调整总成本费用估算项目估算值工程造价万元购地成本万元管理费用万元销售费用万元本项目建设资金由建设单位自筹解决，不足部分通过预售渠道解决，故本项目不计财务费用。

利润税金估算项目估算值销售收入万元销售成本万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元应税所得额万元所得税万元净利润万元详见附表损益表财务分析由现金流量表全部投资计算而得出以下财务指标指标名称单位所得税前所得税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年由损益表计算得出以下指标投资利润率投资利税率敏感性分析对本项目建设中的不确定因素固定资产经营成本营业收入作变化，进行单因素敏感性，税后财务内部收益率及税后投资回收期呈现不同的变化，详见下表敏感性分析表不确定因素不确定因素变化率财务内部收益率敏感度系数临界点投资回收期年基本方案固定资产经营成本收入注投资回收期含建设期年上表显示，收入价格下降敏感度系数达，临界点为固定资产投资增加敏感度系数达，临界点为经营成本增加敏感度系数达，临界点为。

相对于经营成本而言，收入价格固定资产投资属本项目的敏感因素。

投资回收期也明确显示，销售价格的下降固定资产投资的增加均会延长投资回收期，使项目财务内部收益率大大低于行业基准收益率。

项目建设单位应加强项目前期工作设计采购和施工各环节管理，尽可能降低投资，确保项目效益。

经济评价从项目盈利能力指标分析项目的财务内部收益率投资回收期财务净现值投资利润率和投资利税率，均高于行业基准值，各项指标均表明项目盈利能力较好。

从财务分析的角度看，本项目是个建设周期较短，具有定的经济效益，较好社会效益。

企业在实施过程中，应严格控制投资，强调经营策略，努力拓展销售市场，使项目取得预期效益。

第十二章招标工程编制依据国家发展计划委员会令第号工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会令第号工程建设自行招标试行办法国家发展计划委员会等七部委令第号工程建设项目施工招标投标办法基本建设物资采购招投标实施细则工程建设项目勘察设计招投标实施细则。

招标基本情况国家发展计划委员会第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定关系社会公共利益项目公众安全的基础设施项目关系社会公共利益公众安全的公用事业项目使用国有资金投资项目国家融资项目使用组织或者外国政府资金的项目内的各类工程建设项目，包括项目的勘察设计施工监理以及与工程有关的重要设备材料等的采购，达到下列标准之的，必须进行招标施工单项合同估算价在万元人民币以上的二重要设备材料等货物的采购，单项合同估算价在万元三勘察设计监理等服务的采购，单项合同估算价在万元人民币以上的四单项合同估算价低于第二三项规定的标准，但项目总投资额在万元人民币以上的。

本项目总投资万元。

其中工程费用万元，其他费用万元，预备费万元。

依据国家发展计划委员会第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定，并参照市人民政府投资项目管理办法，本工程属于依法必须招标的项目。

根据该工程的特点制定招标计划和方案。

招标方案招标范围及标段的划分建安工程招标设备工程招标勘察工程招标设计工程招标监理工程招标招标方式采用公开招标的方式。

招标组织形式上述招标范围内全部工程委托招标代理公司进行招标工作。

建设项目招标方案和不招标申请表项目名称项目建设单位房地产有限公司单位负责人及电话丁长峰联系人及电话包杰建设内容本项目总建筑面积，其中地上住宅建筑面积，层，框剪结构地上配套公建建筑面积，层，框架结构地下车库建筑面积，地下层。

建设地点和起止年限本项目区南临村，北靠，西临快速路。

总投资额万元资金来源及构成项目总投资万元。

其中建设单位自筹万元，占总投资利用房屋预售款万元，占总投资的。

合同估算额万元招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察设计建安工程监理设备重要材料拟选择的招标公告发布媒介招投标网∥拟选择的招标代理机构情况说明建设单位盖章年月日注情况说明在表内填写不下，可附另页。

本表由项目建设单位填写详见填表说明。

第十三章项目风险分析风险因素本项目主要面临的风险是市场风险本工程所用材料设备的价格受市场因素影响，有可能呈现浮动。

二保障性风险基坑开挖进行中，产生塌方或边坡位移等现象设备设施及施工材料的包装装卸存储和运输中环节有差错，不能及时进场延误工期人力资源不足技术资料变更。

应对措施市场风险应对措施建设单位在原料设备的采购方面，宜与大宗原料的供应商签订长期合同，锁定价格。

二保障性风险应对措施基坑开挖进行中，地面应有巡视人员，产生塌方宜及时回填土方，或用沙袋反压坡脚，并增加锚杆及时抢险支护。

建设单位与材料设备供应商签订合同，以控制工期，保证质量。

项目实施应聘用专业施工单位。

加强设计阶段审核工作，特别是施工预算图的审核，使变更控制在设计图和施工图阶段，降低投资成本。

第十四章研究结论及建议研究结论本项目的建设符合市的发展规划，符合住宅小区修建性详细规划。

项目的建设有利于延伸西部城市中心空间，实现空间上的跨越。

项目的建设受到市政府的高度重视，市政府将住宅小区开发建设作为头等大事来抓，是以人为本科学发展观的具体体现，有利于保障和改善民生，确保社会的和谐稳定。

本项目选址于以南，和平南路以西原变压器厂片区，该区域东临东山过境高速公路，西连万亩生态园及西山过境高速公路和西山货运专线，随着本项目建设和发展，将会促进该区域经济的进步繁荣。

本项目区城市公用设施完善，道路通达，交通状况优良。

因此，项目在初步选址上是可行的。

本项目的建设综合考虑了区域建筑的综合品质，可为入驻商户以及居民提供全方位服务。

在资金筹措方面，自筹资金占到以上，不足资金由部分预售款解决，加之建设单位资信良好，因此，项目在建设规模和资金上可行。

建议建议项目在设计过程中，即要突出建筑本身应有的