福州宗地2012-06号房地产项目可行性建议书

国土资源部发出紧急通知，从年月日起，开始实施闲置土地处置办法的政策。

对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。

这在客观上定程度的促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。

全国经济环境分析年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓国内主动调控房地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。

今年两会把国内生产总值定位增长。

从上半年的国内生产总值亿元来看，按可比价格计算，同比增长两会目标达到。

但是总体经济运行企稳回升放缓延后。

地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻财力不足使得地方政府投资扩张能力减弱。

由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。

当热基础设施投资回升和房地产市场回暖，固定资产投资维持稳定增长态势等经济利好形势下，企业盈利环比改善，工业企业利润降幅收窄。

总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换的征兆更趋明显。

福州市经济环境分析今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。

月实现地区生产总值亿元，增长增长相对保持快速发展。

在进出口方面，今年月全市实现进出口总额亿美元，下降，其中进口总额亿美元，下降出口总额亿美元，增长。

在人民收入方面，至今年月份城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素实际增长城镇居民人均生活消费支出元，增长。

月农村居民人均现金收入元，增长，扣除价格因素实际增长农村居民人均生活消费支出元，增长。

可以看出城乡差距较大，不过农村人均收入增长快于城镇。

在固定资产投资方面，今年月份福州市固定资产投资中固定资产建安投资亿元，增长而房地产投资完成亿元，增长增幅延续回落态势。

福州市经济整体运行良好，投资环境较佳。

项目竞争环境分析全国房地产市场分析在中央政策严格把控房地产市场调控不动摇的情况下，今年住房用地计划供应总量由万公顷调整为万公顷，减少。

但与历年实际计划完成相比仍远超历史最高水平。

上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量回笼资金。

至月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。

年月份，房地产市场开发投资同比增长，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑了和降幅有所收窄。

到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完成了今年的成任务。

市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储备资金进入土地市场。

中国是处在个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程而城镇化又反过来刺激经济的增长。

而房地产业在这中起到了很大的作用。

在短期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变，对此我们对认为房地产前景保持乐观态度。

福州市房地产市场分析今年以来，福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。

市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。

今年月份福州市商品住宅销售总面积为万平方米，同比增长。

销售套数为套，同比增长。

然而第三季度以来，福州市区商品住宅签约量呈逐月下滑态势，月份商品住宅签约量为套，月份为套，而月份福州市商品住宅签约量则下降至套，环比下降，销售面积万平方米，环比下降。

据调查显示，国庆天，福州市区商品房签约套，同比下降，传统的金九银十未能显现。

前三季福州市区商品住宅签售变化如图在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积平方米以下的占总体的，平方米的占，平方米的占，平方米以上的则占。

从购房群体来看，今年前三季度，福州市含县市本地购房者占，本省其他地区占，外省购房者占，国外购房者占。

总之福州市房屋销售处在个起起伏伏不稳定的状态。

而到了近几个月又处在个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。

福州房地产市场的需求类型分析消费型需求传统思想影响下的自住型需求经济增长拉动的改善型需求旧城改造引致的被动型需求城镇人口不断增加带来的外来型需求预防型需求预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。

比如些父母提前为子女购买房产单身青年提前购房等。

投资型需求投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。

由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。

投机型需求投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求目的在于短期牟利福州房地产需求的主要特征多数居民仍以购房而非租房为居住首选。

城市化进程加快，外来人口需求较大。

对保障性住房的需求增多。

对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛对高价位大户型的高档住房需求不减竞争对手分析产品供给情况分析从经济学角度来看，房地产供给是指房地产供应商能有所盈利，而这是又是建立在元的销售均价上的。

因此，销售的价格保证在元以上以及销售面积控制在以上将摆在尤为重要的地位。

第八部分项目法律及政策性风险分析项目政策性风险分析本项目地块处于刚刚起步开发的地区，本地区作为福州市中央商区的外围城区，将是未来福州市的个地区商业区。

而本项目位于此商还有段的距离，还隔着条江。

虽然三环路可以直通，但对于居民步行出行还是有诸多的不便，所以后期将本项目与对江的城区用高价桥连接在于起显得尤为重要。

除此之外，新城区的建设进度建设规模基础设施配套以及政府层面的大力支持也处于举足轻重的地位。

所以本项目的政策性风险在于福州市政府政策的连续系，以及大力的投资力度。

项目市场风险分析从福州市今年前五月的监控数据来看，福州市上半年受国家政策影响较大。

在强大的调控政策下许多开发商都把以价促量作为应对低迷市场的举措。

在市场不见低以及前景不明了的情况下开发上拿地的积极性也相对较低，想开工面积也下降。

据统计月福州市区新批准上市预售商品房面积万平方米，同比下降。

然而，就算是在开发商降价让利的市场行情下，许多消费者还是举棋不定，处在观望的态势下。

这造成价格下降了市场对商品房的消化量却不大。

截至月末，福州市区累计可售商品房面积为万平方米，同比增长。

在相对较大的存量下开工建设存在很大的风险。

除了在整体市场行情下存在的风险，在价格方面也存在很大的销售风险。

如下图从商品房网签均价看，前三季底福州市市区商品房销售均价为元平方米含各类保障房，同比上涨。

其中商品住宅均价为平平方米，同比上涨。

而从国家统计局分布的新建住房价格指数变化来看，前个月，福州市市区新建住宅价格指数涨幅基本控制在之前，环比最高不超高。

在月份和六月份都出现了个相对的低位。

但从前三季度福州市房价走势来看，总体房价呈上升的态势。

当然房价上升并不能完全肯定市场的回暖，最重要的是本项目的均价定在元与之相比房价还是存在差距。

而且，市场价格又是处在个不明了的环境下。

可以看出本项目在价格上还存在很大的软肋，没有多大的优势。

因此，从市场的总体行情来看本项目存在定的风险性。

为了防范风险开发商应严格控制开发期间费用，严格把控各个环节的运行。

除此之外，提高产品质量，增加产品附加值已达到提高销售价格的目的。

项目经营风险分析本项目只有尽快增加销售面积才能更快的降低经营的风险，建议加强市场营销的工作，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售。

本项目是只有住宅的单性项目，在配套设施建设上竞争力不强。

单的住宅项目要有良好的商业配套而本项目又处于刚开发区域，这给项目的竞争力降低了很大的竞争优势。

建议开发者在小区的设计，绿化，配套设施以及户型设计上多下功夫来弥补不足。

项目金融风险分析本项目地块相对较大造成土地价格高，项目开发周期长，这对于房地产企业来说是个巨大的考验。

除了资金实力雄厚的企业外，流动资金必须跟得上开发建设的进度。

建议在开发时合理规划周期建设进度，分期建设，分期开盘销售。

应采用多种付款方式来促销，可以采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种方式，使开发资金按预期回隆，消减金融财务危险。

项目自然环境风险分析本项目处于个两面是山坡，中间低谷的地势上，酷似个狭长的峡谷。

福州市个台风多发的地区，每到夏季台风经常登录，狂风暴雨连绵不绝。

这对于本项目的开工建设进度造成很大的影响，会使得建设的陈本增加。

而此地块的土质疏松，难免发生泥石流等灾害。

建议企业在开发前期做好预防工作准备，时刻关注天气变化，以免损伤惨重。

项目风险控制对策项目风险应对计划表项目名称项目方项目组业主方项目进行阶段施工阶段编号填表日期方面类型风险风险应对措施环境方面气象可能不利的天气每天检查及时安排，预防为主公共服务在进行建设施工时必须保持公共服务订立制度，严格执行，预防为主财产损失可能是否有制度和措施可以参加保险，转移为主，预防为辅施工进度目标是否清楚可以看板式目标管理在项目的关键点进行分析，找出进度和费用在偏差的原因，采取相应的措施原材料供应情况人员配备情况费用是否定期进行成本估算成本与计划和预算相比较情况在项目实施前，相应制定风险应对的后备措施。

如预算应急费技术后备措施进度后备措施，减少和接受损失质量目标是否清楚是否对照质量计划进行检查工作技术要求是否进行会审，技术交底施工期必须进行技术图样和合同评审，进行技术交底会，使施工和管理人员都熟悉和了解项目的要求和标准制定技术计划和施工组织设计，定期检查，考核隐蔽工程严格检查，做出记录，签署意见，办理验收手续，预防和减少损失。

隐藏工程检查和验收，施工预检是否有技术措施计划和施工组织设计功能在项目设备材料订货和施工前，对所有可能的设计方案是否进行了细致的分析和比较管理管理项目目标是否清晰由项目经理负责，项目办具体实施，制定各种规章制度，认真落实执行，同时加强信息沟通，总结经验，不断改进，预防和回避风险。

项目业主是否积极项目班子全体成员是否工作勤奋，对可能遇到的风险是否都集体讨论决策是否征求各方面的意见是否对经营教训进行分析第九部分项目可行性研究结论与建议市场调查分析通过对市场调查发现福州市民最亲媚于平方米的户型，大多数人都会选择购买首套房。

在城市化发展的进程中年轻人不断的涌入到城市建设当中，当今购房以年轻人首次购房为主流，同时也有大批在社会打拼多年的