港湾房地产开发项目可行性建议书

而支持这种良好势头的原因在于投资的增长势头，其中三分之来自房地产。

作为个新兴的发展中的城市，房地产的发展势头很猛，这并不是泡沫，而是种规范合理的规模。

根据经济发展的般规律，哪个地区的经济发展快，收入增长快，房价也增长快。

目前的房子每平方米二三千元，拿到上海就能卖到五六千元。

因此的房价必然上升，预计五年后能涨到五六千元每平方米。

最近两个对房地产市场的利好消息，让业界兴奋不已。

土地出让金上涨，这不仅有利于土地资源的节约利用，房地产的可持速发展，而且还有利于对老百姓投资房产的方向引导，城市基础设施建设。

总之对未来几年房地产发展都有积极的作用。

年票制的实施。

不实行年票制，不仅交通不畅，造成大桥两侧土地资源浪费，大桥资源得不到很好得利用。

实施年票制，巴南南岸渝北等大桥两岸区域的土地资源会得到更好的利用，房价会上升。

四市商品房空置分析据市房管部门资料显示，到年底，市商品空置房面积已达万平方米，非住宅空置房面积首次超过住宅。

据了解，在已有的空置中，住宅空置面积为万平方米，占总空置总量的，同比增长。

非住宅包括商业营业用房和办公楼，前者面积为万平方米后者空置的面积达到了万平方米。

有关方面将商品住宅商业用房和办公楼的空置情况与年作了个对比，结果表明，与五年前相比，三者分别增长了倍倍和倍。

商业营业用房和办公楼空置速度远远高于商品住宅。

从分布区域来看，本市空置商品房主要集中在主城六区。

统计显示，年末主城六区商品房空置总量达万平方米，占全市空置商品房总量的六成。

不要面对空置就谈虎变色，有关方面的官员说，对楼盘而言，竣工后空置年以内的物业应属于正常销售期，我们需要关注的是空置时间达到年以上的物业。

按此计算，现有空置中，空置年以上的商品房仅为万平方米，比上年增加了万平方米，其占空置总量的。

其中，万平方米的商品房空置年限在两年以上，约占商品房空置总量的。

这口径下，商品房的空置比例是令人惊喜的。

住宅空置年以上的有万平方米，比上年仅增长万平方米。

与去年商品房新增多万平方米的销售相比，住宅空置新增无疑是很不起眼的。

住宅商品房相对稳定，说明住宅市场发展较为良性。

而非住宅商品房市场空置的持速上升，说明这类产品的供求关系有些失衡，应该加强控制。

五市消费者行为分析由于住房属于耐久性消费品且投资大，因此，它的消费在很大程度上受消费者收入的影响。

在这里我们就市民的收入情况来分析其需求。

家庭月均收入元以下的被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，需求比例分别占和房屋结构需求主要集中在三室厅和两室厅之间，分别占和。

单价承受能力主要集中在元以下和元之间，分别占和。

楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。

房屋类型需求主要为花园小区，占。

付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和家庭月均收入元的被访者房屋面积的需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。

房屋结构分析主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。

单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。

楼层需求主要集中在多层和小高层之间，分别占和。

房屋类型需求主要为住宅小区，占付款方式主要为分期付款和次性付款，各占和。

家庭月均收入以上的被访者房屋面积需求主要集中在平方米和平方米之间，分别占和。

房屋结构需求主要集中在三室二厅和三室厅之间，分别占和。

另外还有和的被访者选择了四室两厅和五室两厅。

单价承受能力主要集中在元和元之间，分别占和。

楼层需求主要集中在多层和高层之间，分别占和。

房屋类型需求主要为住宅小区，占。

付款方式主要为分期付款和次性付款，分别占和。

分析以上可以看出，市民对住房的选择与其收入水平紧密相关，量入而出仍是市民住房消费的特点。

在不同收入的市民中，月均收入在元以下的市民现在主要追求的是住房的宽敞实用。

元的市民主要追求的是住房的宽敞舒适。

元以上的市民除了追求住房的宽敞舒适外，已对居住环境等方面提出了更高的要求。

本次调查采取抽样共计取有效样本份。

从被访者年龄看，岁有人，有人，以上有人。

从被访者职业看，机关党政干部有人，企事业单位负责人有人，私营三资企业负责人有人，职员工人商业服务人员有人，待业下岗人员有人，离退休人员有人，家庭妇女有人，其他人员有人。

从被访者家庭收入看，月均元以下的有人，元的建筑面积的考虑，本项目的异地人防费为万元。

其他收费据有关规定本项目的其他税费估算为万元。

预备费基本预备费根据机械计号文中工程建设其它费用概算指标的规定进行估算，即按工程费用与其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率暂定为。

由于这两年经济形势良好，物价趋于稳定，所以本项目暂不考虑涨价预备费。

建设期利息项目建设期的银行借款利息，按中国人民银行现行规定的年期贷款年利率即进行估算。

二资金筹措房屋开发项目般都是边投入边售房的滚动开发性项目，从投资计划与资金筹措表附表可知，项目第年主要靠业主资本金和银行贷款投入和少量的开发收益，第年开始就可以主要靠销售收益业主自筹和银行贷款投入建设，第年开始便可偿还贷款。

因此项目总投资达万元，需向银行借款万元，其余资金由公司自有资金和项目开发收益投入。

因此总的筹资方案如下业主资本金投入万元房屋销售收益投入万元银行贷款万元详细的资金筹措方案见附表。

根据以上筹资方式，银行借款资金占总投资的，企业自筹资金占，符合国家有关资本金的要求。

第十章经济效益评价经济评价依据原则及方法评价依据建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部颁布，年月日，第二版。

房地产开发项目经济评价方法建标号。

本项目各项成本及效益核算以财政部颁发的房地产企业会计制度房地产企业财务制度的有关规定为依据。

中华人民共和国建设部建标号关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知。

本项目税金测算，按财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知财税字第号和关于调整房地产市场若干税收政策的通知材税字第号的有关精神执行。

二评价原则本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。

本项目经济评价遵循效益与费用计算口径致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。

为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。

三评价方法假设条件假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，房屋市场销售与预测基本致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。

评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。

本项目是按房地产开发项目进行经济评价。

二基础数据成本费用估算本项目计算期限为年，其中建设期年，经营期年。

开发成本费用开发成本主要有建安工程公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。

销售费用及管理费用在销售过程中发生的广告宣传费销售部门人员工资办公费等费用，本项目其费用按销售收入的计列。

财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按年期归还考虑各年的成本费用。

二销售收入及税金估算销售收入估算的基础数据根据对目前房地产以及区房地产市场的分析详见本报告第二章以及对本项目单方成本的估算见附表总成本费用估算表，通过对本开发项目的详细分析，并参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目的销售单价及总销售收入如下所示项目建筑面积单价元总价万元住宅商场配套娱乐场所车库合计经营税金及附加本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。

营业税按收入计算，城建税教育费附加地方交通附加分别按营业税的计缴。

详细数据见总成本估算表。

土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。

所得税本项目按计。

三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。

本项目为房地产行业，基准收益率取为。

二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。

项目内部收益率远大于，且净现值大于零。

投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。

资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。

经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。

其他财务评价中的具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款偿还能力较强。

在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可行。

第十章不确定性分析本项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。

主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

盈亏平衡分析对本报告，盈亏平衡分析是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调的价格，供警戒用。

在本项目的假设条件下，盈亏平衡点计算如下由以上计算可得，只要项目销售均价大于或等于元平方米，项目即可盈利。

而且容易得出项目平均售房价格盈亏平衡点与预测的销售均价相差较多，这说明该房地产项目的抗市场风险的能力较强。

平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目的效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。

敏感性分析的经济评价指标本项目所选取敏感性分析的经济评价指标与前面的基准方案的经济评价指标相同，为全部投资的财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。

不确定性因素的变动范围根据项目所处的环境及地理位置，结合当前的经济发展形势，不确定性因素考虑为工程费用销售价格销售面积销售期延长等。

不同因素的变动范围不同，单方工程费用及销售价格的变动范围为销售面积考虑的空置销售期延长年等的情况。

从分析情况详见敏感性分析表来看，在这些情