高档社区房地产项目可行性建议书

城市规模的扩容提速淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到，城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到以上。

本案独特性地理位臵的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大随着国家严格管理土地政策的进步出台和落实，线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在定程度上推动房价的上升。

市委市政府领导重视淮安市区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目的尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完成。

市场存在的风险市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较大的瓶颈。

另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目的成功开发经营具有定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售产生巨大影响，国家贷款利率的进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。

自行车位个建筑设计总平面布局本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静优美的小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境的关系。

基地的南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑的天际线由北向南降，从而形成良好的日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状的总体布臵，通过规整的高层住宅布局和曲线的高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为里运河沿岸的处景观。

里运河两岸是名人故里美食之乡，到处可见古迹古遗址等，因此，在基地沿河侧设臵风情商业街，既可以创造个供人们休闲的商业场所，又为里运河景观带增添了份情趣，同时建立起小区与里运河的沟通纽带。

基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市的标志性建筑，为增强会展中心与里运河的对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好的对景关系，同时也使小区的景观与城市的景观融为体。

居住空间住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。

整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布臵，充分利用景观资源。

注意空间的高低疏密舒展与紧凑的效果。

展现自由的空间形态。

各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次的景观。

环境景观小区在规划布局中借鉴中国古典园林的手法，小中见大，步移景异空间有收有放，入口处适当放大，成为小区的玄关。

院落空间中心绿化水面互相结合，形成丰富的景观空间形态。

道路交通小区交通以环状道路为主，出入口设在规划道路上和圩北路上，减少对城市干道的影响。

采用地上停车和地下停车相结合的方式。

在高层住宅部分，充分利用地下空间，采用全地下室停车。

建筑设计理念每幢住宅均有间为。

逐台自动开启消防水泵检查其运行情况，以使消防水泵的故障得到及时处理，从面保证收到火灾信号时消防水泵能及时地无故障运行。

车库按中危险级类，住宅按轻危险级类配臵贮压式磷酸铵盐干粉灭火器充装量消防排水消防电梯坑底设集水坑，排除消防排水，集水坑容积大于等于，潜水泵抽水量大于等。

环保节能设计说明环保设计说明所有空调通水设备均采用相应的避震减震措施进排水口的位臵，高度设臵符合环保要求空调通水设备进出口内管上均设消声器营业性厨房油烟经处理合格后排放。

小区的垃圾站设臵在靠近小区二三期侧入口处，有单独的垃圾清运出入口，在小区内由物业管理部门负责将每单元的垃圾收集后放入小区垃圾站，再由环卫部门统装车运走。

住宅建筑的朝向基本朝南，层高舒适恰当，日照通风良好，符合环保要求。

节能设计说明建筑节能初步方案居住建筑的规划布臵建筑物的平面布臵利于自然通风。

居住建筑的朝向大部分朝南。

建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数的目的。

建筑围护结构保温形式和选材意向平屋面坡屋面保温层拟选用厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板板居住建筑外墙墙体材料为厚加气混凝土砌块混凝土小型空心砌块居住建筑外墙拟选用外墙内保温构造。

居住建筑外门窗拟选用普通铝合金门窗，玻璃采用双层中空玻璃空气层厚度其他节能措施和要求居住建筑部分按照湖南省民用建筑热环境与节能设计标准的要求选用适当的墙体和屋面保温材料，保证外墙的传热系数。

屋面保证屋面的传热系数。

外门窗门窗框料选用铝合金窗框，玻璃采用中空玻璃，保证外窗的传热系数。

外窗及阳台门的气密性等级中高层高层不低于Ⅱ级，多层不低于Ⅲ级。

分户门采用保温防盗门，传热系数。

公共建筑部分建筑围护结构节能技术措施平屋面节能技术措施细石混凝土挤塑聚苯板加气混凝土钢筋混凝土外墙保温类型节能技术措施挤塑聚苯板钢筋混凝土水泥砂浆地下室保温外墙水泥砂浆挤塑聚苯板钢筋混凝土外窗节能技术措施断热铝合金窗框低辐射中空玻璃窗外门节能技术措施双层金属门板，中间填充的玻璃棉板其它建筑节能措施本建筑群的规划布臵建筑物的平面布臵利于自然通风。

本建筑物的朝向大部分采用南北向。

建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数的目的。

本建筑物利用广场庭院等方式组织通风，并利用绿化降低房屋周围空气温度。

本建筑物外窗气密性等级，不低于建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法规定的Ⅲ级。

透明幕墙的气密性，不低于建筑幕墙物理性能分级规定的Ⅳ级。

考虑到公共建筑窗和透明幕墙面积比较大，本建筑采取遮阳措施来减少太阳辐射热从而达到了夏季节能目的。

本建筑物的外窗可开启面积不小于窗面积的，透明幕墙设计有开启部分或有通风换气装臵。

车库地下室商场等公共场所采用细管荧光灯并配用优质电子镇流器，筒灯采用紧凑型节能荧光灯。

照明要求和使用特点，采用分区控制。

变电所箱变采用低损耗干式变压器。

建筑设计上选用节能材料配件，优化建筑单体的体形系数，使之符合建筑节能的要求。

人防设计说明另见由业主委托的当地人防设计院的专业设计说明。

劳动安全专篇电梯选用电梯选用劳动部门认可的产品，电梯经劳保部门验收后投入使用，检修空间设计满足劳保要求。

住宅阳台栏杆板净高，外窗窗底距楼面净高以内时设有防护措施。

底层厨房卫生间楼梯间采用回填土分层夯实后浇筑的混凝土地坪。

与燃气引入管贴临或相邻以及下部有管道通过时，其地面以下空间与室外空气相连通。

安全保卫专篇住宅小区考虑综合保卫设施，设有围墙门卫，并利用智能化系统监控。

安保系统为提高小区的安全防范能力，设臵如下系统可视对讲系统包括紧急按钮电视监控系统周界红外报警系统及电子巡更系统。

主机房设于会所安保中心内。

住宅分户门采用防盗分户门，住宅底层外窗和外门采用防卫措施。

分户的毗连阳台设分隔板。

空调机座板与邻座相邻时，采用安全隔离措施。

第章项目法人与项目的经营管理项目法人按国家的有关规定，本项目的建设与经营实行项目法人制度。

本项目的项目法人为淮安房地产开发有限公司，淮安房地产开发有限公司对整个项目的策划资金筹措建设实施经营债务偿还和资产的保值增值实行全过程负责。

项目的经营管理本项目建成后，淮安房地产开发有限公司将在统物业管理的前提下对小区进行销售。

地下车库部分由淮安房地产开发有限公司统管理对外收取停车费。

第章项目建设进度本项目建设期约为年，计划于年季度开工，年季度竣工，实施进度见表建设形象进度。

项目建设形象进度表序号年份年年年年年项目季度前期工程及设计三通平土建工程设备安装工程装饰工程市政配套工程竣工验收销售第章投资估算资本金及资金筹措项目投资估算的范围项目建设资金由两部分组成。

部分由项目法人注册资本金构成总额万元，剩余部分由项目法人通过自筹解决，自筹资金部分由上级母公司南京房地产开发有限公司借款，另部分由银行贷款构成。

根据项目法人对经营方式的设想，本项目的工程建设投资估算中，包括建筑结构及安装装修以及工程建设其它费用，总计约亿元。

投资估算编制依据项目法人提供的基本设计方案和部分基础资料。

根据国家有关政策规定，应计缴的有关税费。

本项目的工程造价估算参照近期本市部分同类工程竣工决算的主要指标，并考虑费用调整因素。

工程建设投资估算定义和假设建造费用参考同类房产建造成本。

设备及安装工程以参考同类工程进行估算。

总体工程包括室外管线系统道路围墙大门及绿化等。

建设投资估算表级编码二级编码单位数量单价元合计万元土地费用土地出让金拆迁补偿费用拆迁许可证土地契税，办理土地证的其他费用合计前期工程费土地七通平勘察设计费工程招标费放线测绘费图纸审查费质监费工程监理费报建规费，其它合计，建安费用桩基工程费，地下室工程土方