高品位高层住宅社区项目可行性建议书

建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。

可行性研究结论投资环境分析结论芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离南京仅小时车程，受上海经济区的影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约万人，包括外地在芜湖经商人员共约万人。

按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进步拉大，城市人口将大幅度增长，预计年人口将达到万人。

该项目定位于芜湖市的中高收入消费群体。

具调查在近年，该类人员需购住房约为万万套以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房万平方米，随着老百姓经济条件的进步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析。

芜湖市区可以简明的分成三个区域城北经济开发区城中中心生活区城南新生活区。

城市规划有特色，如镜湖广场步行街美食街城市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。

同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。

位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近家上市公司落户芜湖，年上半年可实现国内生产总值亿元，同比增长，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。

以上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升经济的持续发展支持人们的消费需求产品质量上升带动成本的上升大量高层住宅带动房价总体水平的上升土地转让价格的上升建安成本的上升。

市场竞争加剧大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。

产品差异化定位细分化企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展的必然趋势，芜湖市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。

特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动芜湖市房地产业发展的重要因素。

金融投资环境分析结论由于年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的芜湖房价起到了推波助澜的作用加速芜湖房地产企业从新洗牌的局面。

因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程人员是势在必行的。

项目定位分析结论芜湖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势，本项目在中部商贸区的中心位置，赭山是位于市中心的芜湖十大名景之，它是芜湖市地理中心，神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。

目前距离步行街镜湖的金鼎花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为元平方米，而该项目的可销售楼面地价成本元平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。

天和苑三面临街，万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为五广场周边区域的商业中心，满足日常购物休闲餐饮娱乐的需求。

户外兵乓球台游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。

会员俱乐部商务中心艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。

这些将使得我们的项目做到了五年内保持领先，十年内不落伍，目前楼盘均价定位在元，采取房价低开高走的策略，充分掌握居民的购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。

在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的之间，使得整体价格控制在万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。

该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心道美丽的风景线。

第二章申报企业基本情况申报企业基本情况芜湖市锦天房地产开发有限公司是经芜湖市政计算万元，利息收入万元，评估，抵押，保险费等万元八不可预见费万元按上述至五项之和的计提九税费万元应缴税金万元，行政规费，产权费万元。

公司自筹资金，万元，主要来自注册资本和锦天花苑区的门面房及区的开盘销售，该项目计划分三期建设，投资情况如下表单位亿元总投资其中自筹银行贷款预销售收入期工程二期工程合计占比经测算如果公司销售计划能够实现，则至年公司实现的销售款回笼万元就可满足投资需求。

该项目前已投入资金约万元，主要用于取得土地多万元，前期工程费用万元。

项目效益及偿债能力评价该项目总建设销售期限为年，银行贷款按三期工程进度分次投入，期限均为三年。

经评估测算，年内项目销售收入分别为万元万元万元，累计可实现销售收入万元，实现利润万元，销售利润率为，投资利润率为。

项目内部收益率，按的基准折现率计算，项目财务净现值为，万元，动态投资回收期年。

敏感性分析表明，项目对销售收入和投资成本较敏感。

筹资风险本项目预售房款投入占到总投资的，表明工程建设资金对预售房款依赖性较大。

因此，项目预期销售的实现与否将直接影响到项目的正常运行。

目前，该项目周边有世纪花苑君临天下金鼎广场浩成置业等在建或竣工住宅项目，特别是芜湖中联房地产公司在建的万平方米世纪花园项目将先期开盘销售，可能对本项目将形成较大的市场压力，使得近亿元预售收入的再投入具有定不确定性。

同时，项目后续自筹资金的落实也有较大的风险，主要原因是锦天集团净资产仅为万元，资产负债率达，自筹能力有限二是锦天集团目前有在建锦天花苑区项目，其中年新开项目需投入资金约万元，短期筹资压力较大。

故本项目建设资金存在较大的筹资风险。

投资来源及筹资估算根据以上测算，该项目总投资万元。

其中企业自筹万元，占总投资的，银行贷款万元，销预售房款万元。

该项目建设期四十八个月。

自年月至年底竣工交付使用。

其中年拟定贷款万期限年，年销售预计销售万元占总销售收入的，拟定贷款万元，预计在销售完成的时候可以全部归还银行贷款。

综上，经审查本项目估算依据中华人民共和国担保法企业会计准则中国商品房开发管理暂行办法及补充规定等法律办法，本着科学合理客观公正的原则，在充分考虑企业贷款效益性安全性流动性要求的同时，运用净现值法内部报酬率法市场比较法等定量分析方法和类比法逻辑推断法等有关定性分析方法进行项目剖析。

进行项目的资金决策提供分析依据，上述提供的相关资料，测评投资方案无重大漏项，各项取费标准按不确定费用从高估算，测算结果显示该项目投资方案可行，筹集来源有定的保障。

综上所述，芜湖市天和苑商住房综合开发项目，属旧城改造项目，符合国家现行产业政策，自筹资金有望落实，滚动建设资金预计能按期实现，建设条件具备。

项目住宅及商业网点价格定位较为科学合理，具有定的市场优势，市场前景尚好，项目具有还贷能力，财务分析可行，自身及社会效益明显。

第七章经济效益分析项目成本及销售收入估算根据第六章的成本测算该项目的成本为万元部分土地出让金万元，市政配套费万元，规划勘察费规划设计费万元，可行性研究费万元，三通平费万元，房屋开发费万元，其它费用万元，销售费用万元，管理费万元，财务费用万元，不可预见费万元，税费万元。

项目财务效益预测根据市场评估预测和计算，芜湖市天和苑商住房综合开发项目总投资为万元，可售建筑面积为平方米，其中住宅房平方米，平均售价元平方米商业门面房平方米，平均售价元平方米，车库个车位平均万元。

根据分年度销售计划详见评估辅表，该项目预售收入年为万元，年为万元，年销售收入为万元，年销售收入万元。

合计总销售收入万元财务分析及项目风险不确定因素项目敏感性分析经将市场工期不可预见等方面的变化归结至销售收入和经营成本两项因素变动，进行敏感性分析当销售收入减少时，财务净现值为万元，财务内部收益率为动态投资回收期为年，利润总额为万元经营成本上升时，财务净现值为万元财务内部率为，动态投资回收期为年，利润总额为元两项因素的变化与基本方案比较，变动较大的是财务净现值与利润以及财务内部收益率，相对比较而言项目收益对销售收入变化更为敏感虽然项目抗风险能力较强，但是销售方式的变化和销售时期的把握对利润和财务净现值有较直接的影响，建议在加快工期的同时，加强成本管理，随时了解市场变化来调整营销策略，督促营销公司扩大营销力度，合理定位销售价格及价格走势，加快销售款的回笼。

综上所述，该项目各项财务分析指标结果是可行的，从整个资金来源与运用情况看，本项目有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力，风险小，具有较好的自身经济效益和广泛的社会效益。

第八章项目可行性报告编制说明编制单位名称芜湖市锦天房地产开发集团有限责任公司事业研展部编制人乔亚承炜杨靖蔡霞水恒大编制日期联系电话第九章项目可行性报告的专家论证项目可行性研究报告的真实性科学性立项意义的评价专家致对该报告的资料及分析真实科学性提出较高的肯定评价，致认为该项目对高层定位是实际可行的，锦天房地产开发建设的天和苑住宅项目地理位置优良，市场定价适中，具有非常大的竞争能力。

是芜湖市规模较大的优质房地产项目之，有利于锦天集团在芜湖市房地产市场中树立良好品牌形象，确立优势地位，同时也为该地区调整了居住状况结构满足市场的需求，巩固拓展公司在进步的发展奠定了坚实的基础，在立项建成后将给社会和公司带来双赢效益。

对项目可行性研究报告中技术经济指标技术路线的准确性可行性的评价及修改意见规划建筑结构等专家对天和苑小区的项目经济指标和技术路线的准确性的可行性进行了探讨和分析，在肯定了该项目的整体规划思路后提出了些修改的