灌南鑫宏房地产开发有限公司润景豪庭房地产开发项目可行性建议书

工业经济强势崛起。

沿灌河盐河型产业带蓬勃兴起，灌河半岛新区经济开发区两大工业板块迅速发展壮大。

两大园区汇聚各类企业家，投产家，其中投资超亿元企业家。

化工产业园船舶工业园金属精加工特色产业园先后获批省级园区。

化工产业园环保模式得到国家及省市专家领导充分肯定。

船舶工业园成功修造全市第艘万吨巨轮，五年累计下水船舶艘万载重吨。

电子工业园机械工业园等特色园区载体优势日渐凸显。

南北挂钩共建园区工作取得实效。

全县规模企业达到家，累计完成工业总投入亿元。

兴鑫钢铁华尔化工杰孚特重工光鼎电子等大批规模企业相继建成投产，冶金特钢船舶物流化工医药有色金属机械电子酿酒食品等主导产业日益发展壮大。

灌河岸线个万吨级个吨级码头投入使用，海河联运区集疏运体系不断优化。

连云港海关出入境检验检疫局分别在灌南设立联络处，使我县成为苏北首家有口岸单位进驻的县份。

汤沟成为全市首个中国驰名商标，汤沟白酒成功获批国家地理标志保护产品。

三农工作突飞猛进。

现代农业示范区成为全省首批省级现代农业产业示范园区全国食用菌工厂化生产示范区，生态农业产业区规模养殖和循环经济优势初显，两大园区进区企业达到家，累计投入超过亿元。

全县工厂化食用菌企业达到家，年产值近亿元，香如食用菌有限公司成为省级农业龙头企业，裕灌农产品加工产业园恒冠生物科技有限公司以及亚欧食用菌物流园等项目破土兴建天兆实业华实六马等企业生猪改良技术全国领先建成花卉苗木基地近万亩，中高档盆花产量全省领先。

年，全县高效农业面积达万亩，新增设施栽培面积万亩，建成亩以上连片农业示范基地个。

创新新农村示范村建设模式，缩庄整地试点宁连路沿线环境整治工作荣获市级表彰。

十五期间，累计投入水利基本建设项目资金亿元，组织实施农业综合开发新沂河除险加固通榆河北延等重点工程。

全县农业机械化率达，林木覆盖率达，水稻机插秧集体林权制度改革渔业安全生产等工作获得省级表彰。

先后荣获全国粮食生产先进县全国食用菌行业优秀基地县全国绿化模范县全省发展高效设施农业先进县等称号。

现代农业强力推进。

全年新增高效农业面积万亩，增长，增幅全市第。

新建千亩连片高效设施农业示范基地个，申报无公害绿色有机食品品牌个。

粮食生产连续六年丰收，连续两年荣获全国粮食生产先进县称号。

现代农业示范区生态农业产业区共引进项目个，实现产值亿元。

食用菌生猪规模养殖花卉苗木三大产业特色彰显，新引进食用菌生产企业家，年产食用菌亿袋产值亿元，被授予全省食用菌产业基地县全国食用菌工厂化生产示范县，建成国内流的苏北菇菌文化展览馆，现代农业示范区成为全国食用菌工厂化生产示范区年出栏生猪万头，新增规模以上标准化猪场家，天兆实业生猪品种改良技术全国领先新增苗木面积亩，年产蝴蝶兰红掌等高档花卉万盆。

宁连路新港大道涟新路沿线三大产业带建设初具规模。

先后承办全国食用菌工厂化生产论坛全省促进农民增收现场会等多个国家级省市级现场会。

项目建设的必要性符合国家产业政策本项目为房地产开发项目，经查询国家发改委发布产业结构调整指导目录年本，项目不属于限制类和淘汰类项目，因此项目符合产业结构调整指导目录年本的要求。

符合当地规划的要求为了促进连云港市灌南县经济社会人口资源环境的协调发展，更加科学合理地指导和调控城乡建设，实现建设社会主义和谐社会的目标，连云港市于年编制完成了新的连云港市城市总体规划年和江苏省连云港市灌南县城市总体规划年。

规划指出灌南县在总体布局上以向西为主要发展方向，总体布局结构为单中心团块状结构，组成县城的四大板块老城区新城区贸易区和开发区四位体，紧凑发展，呈现东西带状的城市布局风格。

年县城人口达万人。

本项目建设在重点发展的新城区，项目建设对所在区域建筑布局生活设施基础设施配套不足生活环境的改善起到巨大的促进作用。

因此建设新型住宅小区，完全符合连云港市灌南县总体规划提出实施方案。

项目建设是满足住房消费的需求住房是人们生活的基本要素之，也是当前城乡居民最为关心的问题之。

随着社会经济的发展人们生活水平的提高消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都日趋增强。

随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。

改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这愿望的必由之路。

灌南鑫宏房地产开发有限公司利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。

为形成现代城市气息的现代风貌，所以对本工程有较高的规划理念和艺术要求，使设计既满足环境的和谐又具有自身的特点，使其成为城市的亮点和地标式建筑。

满足消费者的心理需求，创造出价格地理位置建筑质量环境等目建设生活服务设施配套齐全，功能合理，为居民创造了个良好的健康文明安全卫生的生活环境。

对远景发展的影响项目建设对灌南县国民经济和社会发展具有积极的影响。

是有利于优化资源配置，调整产业结构，繁荣经济，扩大再就业，提高人民的物质文化生活水平。

二是有利于居民居住条件的改善，提高人民的生活品质。

三是有利于保护环境和生态平衡，实现社会的可持续发展。

四是有利于加快城市化进程和全面建设小康社会步伐。

第章项目风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对项目过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对建设过程和经营过程造成的影响，以及对建筑产生直接破坏，从而对建设单位造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给建设单位带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对建筑市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

但本项目为房地产开发项目，虽然国家近期对房地产进行调控，但连云港市为三线城市，而灌南县更是四线城市，而且无房户以及旧城改造的拆迁户较多，对房屋的需求较大，因此该风险的影响很小。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

本项目为房地产开发项目，因此该风险的影响很小。

技术风险技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给建设单位可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对建筑市场的影响，从而给建设单位带来损失的可能性。

建筑市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于建设单位策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

建设投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目控制风险的方式包括三项措施。

通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避经营风险的办法加快完成建设项目。

针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制项目投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的建设专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第章可行性研究结论与建议结论该项目建设符合国家的政策和连云港市有关政策，为提高连云港市灌南县的居住条件问题做出了进步的改善。

同时对建设单位也具有定的社会效益。

因此，该项目建设是必要的。

本项目地理位置优越，交通方便，无杂乱噪声，无污染源，空气清新，环境幽雅，是非常理想的居住生活小区。

本项目所需的各项市政配套条件均可解决，为项目建设创造了良好的条件。

经以上分析论证，该项目选址得当，规模合理，规划科学，建设方案可行，建设条件具备，资金来源可靠，具有较强的可操作性。

因此，项目建设具有必要性，技术上具有可行性，同时具有较高的社会效益和环保效益。

建议项目的规划要按建筑技术要点进行高标准规划，充分体现建筑环境的健康性自然环境的亲和性建筑环境的保护性和健康环境的保障性相统，完善和提高建筑质量和生活质量，营造出舒适安全卫生健康的建筑环境。

建议要分析项目在操作过程中可能产生的市场风险资源风险技术风险工程风险政策风险外部协作条件风险社会风险和管理风险的分析与论证，确定项目面临风险的程度，及时制定风险措施，提高项目的抗风险能力。

建议大力推广新技术新产品新设备新材料新工艺在工程建设中的应用，使工程建设整体档次有个质的飞跃，真正把该项目建成健康舒适高效清洁和谐优美的生态建筑，使之成为连云港市的个靓点。

要在确保工程质量的前提下，精心组织，科学施工，规范管理，加快进度，力争把项目建成优质工程，精品工程，用户满意的工程。

建议该项目建设要