海口都市海岸房地产项目可行性建议书

在二手房交易面积中，住宅占，平均价格元平方米非住宅占，平均价格元平方米综合价格为元平方米。

来自海口房地产交易中心的统计数据显示，年月，该交易中心平均每月的二手房销售额为万元左右，而去年同期只为万左右。

其中今年上半年平均每月的二手房销售额更是达到万元左右，与去年上半年同期相比超过了。

随着海口二手房市场的交易量不断增加，其价格也跟随着稳步上扬。

据有关统计数据表明，今年第二季度二手房销售面积比上季增长，价格涨幅居各类商品房的首位，价格比去年同季和上季上涨和，其中住宅上涨和，同比涨幅比上季的高个百分点。

三季度二手房价格继续稳步上涨，住宅比去年同季上涨，比上季上涨。

三级市场得活跃，将拉动二级市场的需求，换房的需求增加将直接带动大面积住宅的销售，也给这部分市场细分带来了机会。

三项目区域状况分析规划状况分析城市规划总纲将海口建成第二人居地第二居住地是海口市种新型的城市职能，在环境优美的热带旅游城市中选择第二居住地是国际上久已流行的做法。

第二居住地不仅是个生活和规划概念，同时也是旅游休闲度假等相关产业职能的进步拓展与深化。

目前在海口购房的消费群中，不少置业者来自岛外，这样的消费不但有利于海口引进外来的智力与财富，同时也为进步消除泡沫经济再次振兴房地产行业打下了基础。

海口外滩城市规划图海甸岛整个岛屿都处在城市设计项目的范围之内。

最近在岛屿中心地区进行了系列高品质的开发项目酒店各种类型的高端房地产项目写字搂综合项目搂和大学校园等。

海甸水城规划海甸水城规划图在海甸溪和海甸二路之间的约米宽地带将会规划为海甸水城。

本项目特点是利用区域临近海甸溪的地理特征，将水体引入区域组织空间，营造出千变万化的空间层次和极具吸引力的水城空间。

利用挡潮闸，保持恒定水位和水循环，从而形成清晰而又平静的水面，可以映出河道周边的新建楼群。

水城以低层建筑为主，为保证项目开发的经济平衡，沿海甸二路规划排高层建筑物，现存的高层建筑尽管可能保留。

内部水体可变的岛屿空间大小将使实现各种不同的功能成为可能。

这座市中心的运河城将规划以办公购物和居住功能为主。

白沙门生态公园规划规划中的海甸岛白沙门生态公园占地公顷，东与海南民生燃气的规划住宅用地相连，西靠海口市污水处理厂，南至人民大道，北至规划环岛路。

在推选方案中提出了充分利用原基地中的水系，开凿溪流布置跌瀑，创造出风格别致的自然水景，巧妙地用水将公园景观延伸至海面，将浩瀚的大海景观渗透到公园里，并将公园分为凌波彩虹山容水意碧海连天林海风涛四个景区，准备开发成继万绿园之后市内第二块大型公共绿地。

环岛路规划海甸岛环岛路位于海甸岛东北面，为路堤结合地带，东起海甸二路与横沟河交接的端头，北到甸昆路的北端与海边交接处，全长约公里。

此次规划建设就考虑到路的景观功能，人在车里就能看海，有沙滩的地方尽量保留。

这系列的重大规划都和海甸岛相关，无疑，未来几年内，海甸岛将吸引海口人的目光，海甸的区位形象将大大提升，它不再是单纯的居住型渔村小岛。

海甸岛的旅游优势休闲商务优势将得到展现，海甸岛的房地产开发前景看好。

海甸岛将以个崭新的形象展现在海南人民乃至全国人民面前，海甸岛的资源有待于进步挖掘。

二海甸岛片区房地产整体市场分析片区规划海口市政府对海甸岛的定位高品质居住区大学教育园区旅游休闲度假区。

在海口市政府的规划和发展战略影响下，海甸岛将成为生活氛围浓郁旅游环境优良的岛中岛。

重大市政建设规划将影响海甸未来发展，海甸岛的区位形象将得到提升白沙门公园环岛路和海甸水城的建设。

海新大桥连接海甸岛与新埠岛东海岸，为城市干道组成部分。

桥长米，宽米。

海甸岛目前在售楼盘共个海甸岛楼盘分布图海甸岛即将推出楼盘碧海云天海景花园海南豫财实业联合总公司开发，北京建工集团海南分公司承建宝阳花园海南宝阳房地产开发有限公司开发金海雅苑海南浙海地产开发三项目片区市场分析从建筑产品看多为小高层塔楼，多层项目较少。

海甸岛从上列个楼盘来看，只有滨海华庭江南城以及即将推出的南方明珠个项目有多层住宅。

从园林看日式夏威夷式东南亚式园林风情充斥其间，产品差异化不明显。

中国本土风情园林却较少，只有江南城兆南绿岛家园为中国江南风情园林，从而凸显差异性。

从户型面积来看房在平米之间，房在平米之间，面积跨度较大。

房面积多集中在平米，市场上房的供应量较大，除单纯的小户型项目如加州阳光金色假日四季花开外，其他项目都有房。

从营销钻探设计费④临时水电监理费招投标合同鉴定费建筑工程费合计总成本费用为元平方米配套费用按元平方米计，总费用为万元。

报建费用按元平方米计，总费用为万元管理费按元平方米计，总费用为万元销售费用按元平方米计，总费用为万元不可预见费按元平方米计，总费用为万元财务费用是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为贷款利息和向股东借款的利息，年内贷款利率为，该项目贷款总额为万元。

则年利息万元年利息万元合计万元项目总投资估算表项目名称投资金额万元土地费用前期工程费房屋开发费报建费用财务费用管理费用销售费用配套费用不可预见费合计二项目资金筹措本项目总投资额为万元，目前已投入开发建设资金约万元包括地价款，为开发商自筹，占投资的，后续资金尚需约万元。

其中开发商自筹万元，向申请银行借款万元，项目预售资金回笼款万元。

第三章项目利润率预测销售收入预测参考企业提供的资料及根据目前项目片区内该类物业的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目住宅销售均价为元平方米，商业销售均价为元平方米见第六章分析，该项目可售建筑面积为平方米该项目住宅可售建筑面积为平方米，商业可售建筑面积平方米。

则整个项目的销售收入万元二项目利润率预测项目计算公式金额万元项目销售收入项目投资经营税金及附加营业税及附加印花税土地增值费利润总额所得税净利润税前投资利润率税后投资利润率第四章贷款风险分析开发项目贷款风险因素综述作为个房地产开发贷款项目，其风险主要来源于如下几方面因素其该项目自身开发风险，因为开发项目自身的市场定位销售状况等成功与否将直接影响贷款的风险。

包括政府政策风险，开发建设期风险建造成本风险工程质量风险营销策划风险等，其二是小业主无法还清贷款，开发商资信风险法律风险等。

下面就项目风险分别作定量和定性分析。

二项目风险项目建设资金风险由于房地产项目开发建设周期较长，因此存在着由于开发商建设资金筹措计划不能落实，造成建设资金不足而停工由于人为或非人为的因素使开发周期延长，造成总投资增加由于设计变更材料设备更改，直接造成项目总投资增加④由于建筑物本体出现工程质量问题，需要返工或加固，造成不能按期竣工验收，且增加项目总投资旦发生上述情况，造成建设资金不足或出现烂尾楼，房地产开发建设的建设风险是可能存在的。

我们应从开发商投资商自身的经济实力，设计单位施工单位监理单位的资质情况及实力情况加以预测。

开发商海口晔隆房地产有限公司由中房集团控股，经济实力雄厚，该公司经营状况良好。

资产负债率流动比率速动比率三项指标均较好，长短期偿债能力较强。

按本项目目前建设状况，应考虑定程度建筑物本体风险。

项目销售风险都市海岸尚未开始公开发售，但目前市场对此类物业需求量较大，随着整个项目的逐步建设和广告宣传，该项目以其所处的优越地理位置，方便的交通，其销售前景是较乐观的，销售风险应该不大。

开发商资信风险开发商资信风险来源于开发商以往与银行合作履约信用程度。

其履约信用程度好的，则贷款风险小。

反之则将面临较大风险。

政府政策风险这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影响。

经济效益分析项目销售收入及回款时间估算按测算的销售价格及销售率计算项目的销售收入，同时根据海口住宅楼盘的般销售情况及本项目的实际情况，估计该项目住宅和商业销售进度年，年不考虑销售空置，计算各时期的销售回款金额详见附表项目销售计划及销售收入测算表。

销售税费按规定，海口市房地产二级市场转让税费主要是经营税金及附加营业税城市建设维护税印花税土地增值费四项，合计为万元。

项目利润经测算项目的税后利润为万元，税后投资利润率。

现金流量表计算时基准收益率取详见附表项目财务现金流量表财务内部收益率由前表计算可得，该项目在设定条件下财务内部收益率为。

财务净现值项目在计算期内的财务净现值为万元。

动态投资回收期该项目的动态投资回收期年综合财务指标分析结论该项目的各项指标表明，项目具有较好的可行性。

敏感性分析销售价格及工程成本变化的敏感性分析详见附表项目敏感分析表。

经测算可知，销售价格和工程成本的两个因素分别变动对项目效益将产生直接影响，从两个因素的影响程度看，销售价格的影响大于工程成本的影响，项目指标对价格变动的敏感度相对较高。

从项目敏感性分析可看出，总投资增加及售价下降对本项目的经济效益影响较大。

建议开发商对本项目工程成本进行严格控制，同时不断加大销售力度，以免出现以上种情况，从而影响到本项目的盈利能力。

盈亏平衡分析该项目总投资万元含应付利息。

盈亏平衡点的计算依据为销售收入总投资销售税费销售税费包括营业税城建税印花税土地增值税，在盈亏平衡时，土地增值税为，故在盈亏平衡点四项税费可按销售收入的计算。

则在盈亏平衡点的销售收入为总投资万元当销售进度达到时，本项目全部投资及贷款本息可收回。

附表评估表二评估主表项目总投资来源及支出预测表三评估主表项目损益及利润分配预测表四评估主表项目财务现金流量表五评估主表项目资金来源与运用表六评估主表项目借款偿还预测表七评估主表项目经营期成本及费用测算八评估主表项目敏感性分析表九评估辅表项目销售计划及销售收入测算表评估表序号年份年年年合计确认销售收入结转开发成本销售费用经营税金及附加管理费用财务费用其他费用总成本费用税前利润减所得税净利润减开发成本加结转开发成本净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值财务内部收益率财务净现值财务投资回收期动态总投资开发成本开发费用资金筹集及偿还预售收入企业自筹资金负债增加额其中银行贷款年初负债累计额其中银行贷款当年可用还贷资金资金结余当年偿债保证比综合偿债保证比项目总