洪湖市卧龙置业有限公司卧龙金华庭商住小区项目可行性建议书

建议政府相关部门对本项目予以审核通过。

第二章发展规划产业政策和行业的准入分析第节发展规划洪湖市龙口镇经济发展现状简介龙口镇位于洪湖市中南部，洪湖四湖下游，长江流经东南两面，隔江与嘉鱼县相望，北与洪湖大沙湖农场毗邻，西与洪湖大同湖农场以四湖总干渠为界，是荆州市东接咸宁地区的重要集镇。

全镇国土面积平方公里，辖个行政村，个街道居委会。

人口余人。

年境内设区辖龙口镇和堤街高桥等乡，年增设和里乡，年改公社，年合建龙口公社，年又分置龙口镇和高桥堤街和里乡，年组建龙口镇。

位于市境东南部，距市府公里。

龙口是传统粮棉油种植大镇。

全镇共有粮棉油种植面积万亩。

品种优质率达，其中优质棉万亩，优质稻万亩，优质油菜万亩。

该镇依托资源，发展农副产品加企业，全镇共有粮棉加工企业家，棉花加工企业家，油料加工企业家，木材加工企业家。

龙口位于洪湖市四湖下游，南沿长江，背靠内荆河，水资源得天独厚。

该镇瞄准市场和消费需求，狠抓精品，优质无公害水产板块建设，发展名特优水产品种。

经过几年努力，该镇共形成优质水产养殖面积万亩，其中后湖集中连片精养面积万亩，银鲫专养万亩，鳜鱼泥鳅黄鳝河蟹名优套养万亩。

年，该镇后湖万亩水产养殖板块被省农业厅定为无公害水产养殖基地其出产的银鲫获国家绿色产品认证，打造成洪湖银鲫品牌，年水产品总量万余吨，银鲫万吨，成为武汉活鲜鱼缸，产品运销湖南河南江西河北江苏等省市。

作为长江边的千年古镇，自年起，龙口镇立足镇情，抢抓机遇，走工业化农业产业化城镇化市场化发展道路，制定实施结构调整水产富镇工业强镇招商活镇发展战略，致力于拓展为江畔明星乡镇。

年，全镇社会生产总值达到万元，比十五初期增长，农民人均收入达到元，增长，国地税入库税金万元，全社会固定资产投资万元，均比十五初期有大幅增长。

龙口镇综合经济实力在全市乡镇的排位稳步前进。

产业格局逐步优化。

龙口镇立足于打造农副产品加工镇的目标，发展与农业紧密结合的工业项目，发挥品牌效应。

依托正大环源水产开发公司，提升水产品深加工水平依托红翔木业，发展林木加工业，依托龙口棉花公司做好棉花加工。

招商引资水平不断提高。

是着力抓好招商引资基础性工作，主动收集整理论证些前景好潜力大的项目，提高了项目谈判的成功率。

二是加强领导健全机构保障经费，积极参加招商引资活动，通过这几年的努力，先后引进了批产业化企业。

三是扶持优势企业做大做强，为企业提高优质高效服务，使他们扩大注资力度，做到引得进留得住能发展。

重点企业运转良好。

年全镇规模以上工业企业增加产值万元，较十五初期有大幅增长，全镇现有各类民营企业，普遍运转良好。

龙口棉花红翔木业佳园饲料等企业陆续增加投资，扩大生产规模。

新农村建设取得新局面。

年以来，龙口镇五星红洲等自然村先后被列为新农村建设试点。

试点村的整体规划编制工作正在稳步实施，各项改造工作有力推进，村容村貌有了极大的改观。

随着中央各项惠农政策的出台，按照多予少取放活的方针，全面进行贯彻落实。

是进步抓好卡通村财镇代理专项资金管理等工作，仅年，全镇通过惠农卡通就发放各类支农惠农资金万元。

二是完善农村土地制度改革，在不改变土地使用权性质的前提下，遵循依法自愿有偿的原则，鼓励农民对土地进行流转，做到了保护耕地集约用地节约用地，同时积极争取到土地整理项目，确保了耕地占补平衡。

三是农技推广综合服务站功能进步完善，农技服务等职能得到进步强化，科技服务网络进步健全。

基础设施建设取得新进展。

是公路建设步伐加快，先后投入资金多万元，新建改造公路多公里，基本实现了硬化公路村村通。

二是加强了水利设施的建设，仅年，全镇就疏浚沟渠多条，完成危桥改造座实施了标准农田建设，改造和完善了各村的渠道，完成了龙口泵站千万改造项目，有效保证了农田水利灌溉。

三是安全饮水工程建设快速推进，先后投资百多万元，完成了集镇及周边个村的管网延伸和健康供水。

四是教学设施建设加强，高桥小学龙口小学及和里中学改造工程完成，为师生创造了良好环境。

五是文化活动设施不断完善，完善了文化中心，增加了农村文化活动设施，各村均建成了农家书屋，藏书都在册以上，极大丰富了农民文化生活。

六是电力通讯条件不断改善，先后完成镇区各地万的电力改造工作。

积极协助电信移动联通公司在龙口镇境内建立基站完善网络，实现了村村通程控电话集大量的消费人群，为该区域内的大量聚集商业的发展提供了消费客源，也就必将给洪湖市当地的经济和社会效益创造不可磨灭的价值。

本项目位于洪湖市龙口镇中心，建峰路以北。

该地段市政基础设施完善，交通条件便利，齐全的生活配套设施，适于本项目的开发。

地块场地呈较规则长方形，周边地势平坦，视野开阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。

二区域经济影响分析提高该区域商品房有效供给量目前该区域主要为当地工作的人群，对普通商品房的需求比较旺盛，随着本项目的建成，可为该区域提供套普通商品住房，可部分缓解群众购房难的矛盾。

税收贡献效应。

房地产业是地方政府的主要税源，在本项目建设和销售过程中，可为当地政府新增税收万元，形成税收贡献效益。

消费带动效应。

房地产业是产业链非常长的第三产业。

房地产开发供应链涉及到政府土地供应部门金融机构前期策划和市场调查机构工程咨询公司建筑及设备承包商营销代理商物业服务公司等众多产业，对区域经济发展带动力较强。

随着本项目的建设，可带动相关产业联动发展，形成整条产业链的消费带动效应，从而促进开发区经济优化提升。

第十章社会影响分析项目区域经济社会发展现状洪湖市位于湖北省中南部，地处江汉平原腹地，东径，北纬。

东南临长江与嘉鱼县赤壁市湖南省临湘县隔江相望，西与监利县接壤，北与仙桃市和武汉市相毗邻。

洪湖市东西最长公里，南北最宽公里。

洪湖市辖个办事处个镇个乡以及个管理区新堤办事处滨湖办事处螺山镇乌林镇龙口镇龙口镇新滩镇峰口镇曹市镇府场镇戴家场镇瞿家湾镇沙口镇万全镇汊河镇黄家口镇老湾回族乡，以及燕窝镇，大沙湖管理区和小港管理区。

年底，洪湖市总人口万人。

其中农村人口万人，城镇人口万人男性人口万人，女性人口万人城区常住人口万人，城区流动人口万人人口密度每平方公里人人口平均寿命岁，老年人口比例。

全市总户数为户，平均每个家庭人口为人。

城市基本情况人口万人面积平方公里人均收入元财政收入亿元支持产业石化设备制造水产食品加工棉纺加工总值亿元工业增加值亿元农业产值亿元第三产业产值亿元城市投资环境城市公用项目水费价格生活用水元吨工业用水元吨排污费收费标准元吨电费价格生活用电元千瓦时大工业用电元千瓦时普通工业用电元千瓦时供汽价格生活用汽热元立方米工业用汽热元立方米物流费用铁路费用元公里吨公路费用元公里吨水运价格元公里吨用地政策工业用地价格万元亩商业用地价格万元亩基础建设主城区已具有较为完善的城市基础设施系统服务设施系统良好的产业配套环境服务环境等。

供水能力现自来水厂日供水达万吨以上。

供电能力现有千伏枢纽变电站座，在建座。

供气能力现有日供气万立方米的能力。

天然气西气东送工程正在兴建中，年已全面推广使用天然气。

排污能力年新建万吨污水处理厂。

洪湖市污水处理厂位于洪湖市大兴工业园区，该厂有两条污水处理线，采用改良型氧化沟二级处理工艺，日处理能力为万吨，属二级污水处理厂。

污水处理厂处理设施运行正常，处理后的废水主要污染物排放浓度达到国家规定的城镇污水处理厂污染物排放标准级标准，废水经处理后排入内荆河。

道路交通洪监高速燕窝长江大桥乌林长江大桥洪湖新堤港区等重大交通项目前期工作扎实推进，新滩东荆河大桥仙洪公路洪湖段省道改扩建等项目建成通车，农村交通网络基本形成扩建洪湖经济开发区，创建新滩新区，拓展府场经济开发区，夯实了产业平台中心城区投入亿多元，完成主干道刷黑，人民广场污水处理厂及收集管网天然气等批关系居民生活质量的基础设施投入运行，年获得湖北省城市规划建设管理楚天杯。

二项目建设对区域社会影响分析本项目主要是建设栋普通商住楼，总建设面积为平方，因建设规模般，对项目所在区域的居民就业收入等社会影响有限，下面主要选择几个影响相对较大的方面来分析区域社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响影响不大无无对居民生活水平与生活质量的影响有些改善使当地仍存在的原住居民不适应新的生活环境做好协调工作对居民就业的影响有改善无对不同利益群体的影响建设期间对原住居民有定影响造成原住居民对本项目的不满做好拆迁安置工作对弱势群体的影响基本没有影响针对弱势群体的设施不齐全加强对针对弱势群体的设施建设对投资环境影响有定的改善引进大规模投资因势利导，促进当地投资环境的改善对当地产业结构的影响有利于产业结构的调整强化第三产业政府出台扶持产业结构优惠政策对少数民族风俗习惯和宗教的影响基本没有影响附近没有宗教的相关设施政府可以在区域内设置教堂等设施以满足需求三社会适应性分析本项目建设后通过绿化亮化工程，将成为当地的个具有标志性的建筑群落，可以方便人们的生活。

本项目建设通过引导该区域产业结构和空间布局调整，促进项目区域商贸流通业，建筑业运输业房屋租赁业等第三产业的大发展大繁荣。

从而促进项目影响区域经济繁荣。

本项目位于龙口镇核心生活圈，基础设施完善，交通方便，人口密度适中，属于高收入群体，文化层次较高，他们对精品生态住宅及社区需求量越来越多。

因此当地政府和社区居民对本项目的建设普遍是持欢迎态度。

四社会风险及对策分析针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系规避社会风险促进项目顺利实施的措施方案。

风险类型政策风险由于年国内房地产市场处于调速阶段，国家为了防范房地产市场市场风险，相继出台了些调控措施，如果这些调控措施收效不明显，国家可能进步加大调控力度，抑制住房价格快速上涨的趋势。

成本风险目前国内商品价格具有通胀的苗头，主要是建筑材料的上涨造成成本的提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。

市场风险为了抑制大中城市住房的过快上涨，国家连续出台了限购限贷等政策措施，这些风险必然会涉及到三四线城市及周边乡镇，从而影响客户需求。

就本项目而言，主要体现在商品房销量下滑，价格下跌。

商品房售价不能达到预期目标，必然影响到公司以后的发展。

其他风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险，从目前洪湖市市场情况看，上述风险对本项目的影响不大。

二风险控制加强对国内房地产政策的研究政府为加强对国内房地产宏观调控而出台的相关政策会影响到本项目推广项目开发进度及开发成本的提高，对本项目的收益将形成政策风险，建议加强对国内房地产政策的研究并形成对策，以规避此类风险。

准确把握项目入市机会，对客户群体准确定位，合理控制风险充分研究目前开发区房地产市场情况，适应市场及时调整项目开发节奏和推介步伐整合项目的优势及亮点，利用媒体资源做好项目的整体营销整体推广策略，做好项目前期宣传推广工作，科学合理定价严格控制项目的成本管理，做到精细化标准化流程