湖山花苑小区项目可行性建议书

住宅内管道燃气的供气压力小于，套内的燃气设备于厨房内，燃气设备和管道与电器设备和乡邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。

建设工期本工程项目于年月之前开工建设，在年月之前竣工。

第二章发展规划产业政策及行业准入分析发展规划分析国民经济和社会发展总体规划方案中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡结构基本合理房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居，立足保障基本需求引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。

对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。

对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。

建立健全经济适用环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

浠水县湖山花苑小区的建设符合国家及浠水县加强和谐社会建设推进福利社会化调整住房供应结构增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求在空间区域布置上也符合优化人口布局提高农村城镇发展的纲要要求。

本期项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是纲要精神和发展原则的具体贯彻和落实。

区域规划浠水县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出，十二五期间，浠水县住宅与房地产业的发展，房地产业开发投资总量比十五时期增，到年，城镇住房建筑面积人均增加平方米。

住宅成套率达到，人均拥有住房，年住宅投资达到亿元，累计亿元。

住房固定化率达到。

浠水县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要进步提出了将以改善居民居住条件为目的，坚持市场化的基本方向，不断调整住房结构，形成住房梯级供应体系，逐步满足不同收入家庭的住房需要以改革为动力，充分运用政府及行业管理部门的宏观调控手段，在国家统政策指导下，采取有力措施，进步整顿和规范房地产市场秩序，引导和促进房地产业持续稳定健康发展。

到年，基本建立适应房地产业健康发展的长效运行机制，完善适应不同层次需求的住房供应体系，构建适应浠水县情的住房保障体系。

今后五年房地产开发投资年均增幅要保持以上住房商品化率要达到以上，住房成套率以上，城镇人均住房建筑面积高于全省平均水平建设批具有示范性带动性的多功能住宅小区，逐步改善人民群众居住和生活环境。

本期项目的建设不仅在程序上符合各项法律，法规规定，在实质上亦切合国家政策地区规划和国计民生的要求，其逐步改变目前乡镇中心的空间格局，加强乡镇新镇建设，构筑分工明确的多层次空间结构，加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇，迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。

于此同时，通过疏散城区的产业和人口，大力推进新型城镇化进程，促进人口向周边城镇分散，扩大城市发展规模。

城市总体规划浠水县城市总体规划修编年月份完成，规划修编依据浠水县的区位优势和人文资源优势，科学确定浠水县发展战略和区域定位，探索山地城市发展规律，突出山林河城的特色，注重规划的协调与延续性。

城市结构形态依据浠水县经济和社会发展第十二个五年规划纲要所确定的浠水县城市结构形态为区双核三带区，加快推进大别山革命老区经济社会发展试验区建设双核，将散花纳入中心城区框架，形成清泉散花双核结构三带，沿江开放开发试验带大别山生态和旅游经济带沿黄标线现代农业示范带发展战略，牢牢把握跨区合作重点区域优先发展城市拓展经营外向外力推动新农村建设五大重点，着力抓好骨干集群壮大项目突破提升全民创业致富民生条件改善环境效能保障和新村示范六大工程，全力打造城三基地闻多文化生态名城，现代制造业协作配套基地绿色农产品生产加工基地新能源生产基地，努力把浠水建成经济强县，实现撤县建市目标。

主城区主城区浠水县清泉镇于年月由原清泉镇原麻桥乡原余堰乡的余堰办事处龚铺办事处闫河办事处及原三店乡的白石办事处合并而成，镇政府所在地乃原清泉镇政府。

东邻洗马镇，南和南城开发区丁司铛镇接壤，西与兰溪镇交界，西北接竹瓦镇，北邻汪岗镇关口镇，东北连蔡河镇。

清泉镇地处浠水县城关，区位优势明显，京九铁路大广高速公路穿境而过，距京珠高速公路入口公里，至武汉天河机场九江国际机场均在公里左右，到北京上海广州朝发夕至，半径公里范围的省会城市有武汉合肥南京南昌长沙等，是鄂皖赣湘苏的通商和交通枢纽。

清泉镇版图面积平方。

建安工程合计造价约万元，分别如下住宅建筑总面积，建安造价暂按元计算，约万元车库建筑总面积，建安造价暂按元计算，约万元基础设施配套费雨污水供电供水路灯有线电视综合布线智能化公安编号物业管理费场地含地面机动车停车泊位道路下水道围墙大门等附属设施，合计暂按建筑面积元计算，约万元。

绿化按规划要求，绿地暂按万元估算。

开发费用开发费用包含管理费用销售费用。

其中管理费以工程建设费的提取，销售费用分广告及市场推广费销售代理费和销售手续费三部分，以工程建设费的提取开发费用合计为万元，分别如下管理费之和万元销售费万元税金商品房建设营业税金按建设费用计取，为万元。

预备费用该项目工期较短，不计涨价预备费。

基本预备费按工程建设费及工程建设其他费用开发费之和的计取，为万元。

项目总投资工程建设费工程建设其他费用开发费用税金基本预备费万元经济效益分析商品房销售收入合计收入约万元，分别如下住宅建筑总面积，销售价暂按元计算，收入约万元车库建筑总面积，销售价暂按元计算，收入约万元销售所得税按计取，约万元销售税后净利润约万元。

综上所述湖山花苑小区建设项目净利润为万元，项目经济内部收益率与社会折现率，净现值大于零。

因此，从经济效益的角度看，该项目建设是合理可行的。

行业经济影响分析浠水县具有较发达的商业基础及发达的第二产业链，奠定了浠水县作为长江中下游个经济中上等发展水平的小型城市的地位，城市土地上产生的收益进而是居民家庭收入足以支撑不动产进入居民家庭，这是浠水发展房地产业的根本性条件。

房地产业生产周期较长，是个前瞻性行业，未来经济景气的预期直接决定当前房地产的投资水平价格起伏。

浠水县地处武汉城市经济圈区域内，区位条件优越，自然资源丰富，全县经济在旅游现代化生态农业商新技术产业和吸引东南沿海民营资本等领域潜力巨大，经济发展前景看好。

浠水县清泉镇现有人口约万人，虽然通过住房制度已经将几乎所有公房出售给个人，但这些公房设计配套设施不完善，物业管理严重滞后，不能满足当地居民实现小康生活对居住环境的要求。

另方面，浠水县已取消全市所有公房上市的政策限制。

因此，追求住宅品质改善居住条件的消费者是整个浠水住宅市场存在和发展的根本。

目前，浠水县城区没有大规模的旧城改造，拆迁量少。

根据市拆迁安置办公室提供的统计数据，过去年间共拆迁了户居民，平均每年拆迁约户，以城区的拆迁户计算，以目前全市城镇居民平均居住面积计算每户的住房消费需求，则每年将增加万平方米的住宅需求量。

因此，浠水县第三建筑安装工程公司开发的湖山花苑小区项目是居民的需求。

而且通过该项目的建设，促进了城镇建设的步伐。

通过对本期项目的整体规划开工建设可以带动该区域的城镇建设发展，提升该区域的居住层次和生活水平。

区域经济影响分析根据浠水县城市总体规划修编的要求，浠水县将成为以武汉城市圈为核心集聚区的组成城市浠水县域中心城市新兴的工贸休闲旅游城市。

中心城区年城市人口万人，城市建设用地为平方公里。

在高湖以北月山以南规划市级行政文化中心沿浠水河规划滨水市级商业中心。

老城北居住片区含胡家坪，居住用地平方公里，万人老城南居住片区，居住用地平方公里，万人窑湖居住区揽月路脚盆底湖以西浠水河北岸，居住用地平方公里，万人十月居住区清泉路以北襟湖路以东，居住用地平方公里，万人。

本项目地处浠水县白果树村车站路西侧，是清泉镇未来的人文商贸核心聚集地，购物方便，交通便利。

商贸餐饮银行等生活配套齐全完善，地段繁华，满足居家的所有需求。

项目建成后入住人数约人，可就近解决部分就业人口的居住问题，同时可以带动地块周边的服务业和商业，形成良好的商业氛围和居住环境，解决定的就业问题，配合浠水县清泉镇开发规划的政策优势，形成连带效应，带动片区发展，加速本地城镇化进程。

第八章社会影响分析项目对社会的影响分析本期项目位于浠水县白果树村车站路西侧，住宅生活配套齐全完善，交通便利。

该项目将原土地进行规划，建设成商品住宅楼，实施将极大地提高土地资源的利用率，增加该区域的居民生活环境。

与此同时，该项目实施将有效地为拉动城区的经济发展做出贡献，同时能促进就业人数。

小区的建设极大地改善了当地居民的生活环境和居住条件，提高了农村居民的生活质量。

工程竣工约提供住宅面积平方米，居民办公人员带来的消费娱乐需要，会刺激相关产业发展，快速形成居住商业氛围，改良地区经济结构增加区域人员密集度重建区域社会关系。

根据浠水县区域发展规划，该项目所在地理位置优越，可以吸引大量本地主流购房人群。

项目适应性分析开发商本期项目建成后将对清泉镇产生定的经济带动作用和社会影响力，项目的建设将会为浠水县第三建筑安装工程公司带来经济收益和地区品牌效应该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献可以融洽开发企业和当地政府的关系，有利于浠水县第三建筑安装工程公司在浠水县发展战略的实施。

当地政府项目位于浠水县白果树村车站路西侧，周边交通便利，该项目良好的投资居住前景将对城区经济发展做出定的贡献。

在这点上，和当地政府大力推进本地区城镇化进程构建和谐和促进经济发展的城市格局的规划意图是完全契合的。

当地居民通过政府的宣传和社会现实的体验，当地居民会渐渐了解到项目对当地经济的带动，进步认识到对自己生活的改变。

当地商家和厂家项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。

社会风险分析社会风险该项目的特点是规模不大投资较小开发周期短，居民生活简单自然，项目带来的外来人员施工机械不可避免的施工噪声等等，在较短的开发周期里有可能会对当地居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪