花园居住小区项目可行性建议书

供电区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。

市区燃气管道网通信光缆网和有线电视网均延伸到达。

自然条件地质大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层构造岩浆活动的差异，市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。

水文条件市水资源丰富，主要由长江河流湖泊和水库四部分组成。

长江在市境内全长公里，每年四月份江水上涨，月份进入汛期，历年平均水位米，多年平均流量为立方米秒。

境内河流主要有青通河九华河陵阳河五溪河七溪河秋浦河清溪河白洋河黄盆河龙渡河龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在月份，枯水在冬季。

气候市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量，平均温度，平均无霜期天。

年平均日照小时，主导风向为东北风。

对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。

基本风压基本雪压地震市所在区域地震基本烈度为度，在项目建筑结构设计中已经考虑。

第三章市场分析及营销策略市场分析市社会经济发展概况市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省两山湖黄山九华山太平湖旅游区的重要组成部分。

现辖贵区县县县和九华山风景区，总面积平方公里，总人口万。

全市生态环境良好，经济与人口环境协调发展，是中国第个国家生态经济示范区。

是国家生态经济示范区实施中国世纪议程全国十六个地方试点之生态安徽建设试点市中国优秀旅游城市全国旅游竞争力百强城市安徽省园林城市中国傩文化之乡。

是长江经济开发带的重要组成部分，港是长江干线重点港口之，为类开放口岸。

自古就有江南鱼米之乡之称，是国家重要的商品粮优质棉出口红茶茧丝绸和速生丰产林基地。

野生动植物资源种类繁多，仅中药材就有多种。

已探明有工业开采价值的矿藏余种，其中铅锌锑锰等有色金属矿产储量居安徽省首位。

几年来，市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施生态立市工业强市旅游兴市商贸活市战略，着力建设实力活力魅力和谐，进步明确和强化了坚持抓工业抓招商抓园区抓旅游抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数，年在全省个市中居第位，达到。

几年来，集中力量抓了些打基础管长远事关全局的基础性工程。

沿江高速铜九铁路安景高速的通车，九华山机场通过国务院立项，宁宜城际铁路开工建设，立体交通网络基本形成城市框架拉开，达到平方公里，城五区型态基本形成，城市品位不断提升，城市容量不断扩大，为科学发展提供了空间发展平台基本形成，园区建设已达到平方公里，远期规划达到平方公里。

基础承载力不断增强，经济发展的硬环境得到改善和提升。

近五年来全市人民收入变化情况见下表人民收入年年年年年城镇居民人均可支配收入万元增长率农村民人均可支配收入万元增长率市主城区商品住宅未来需求判断随着市国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣食住行等基础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。

根据市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要的生活质量目标，到年市城镇居民人均住房面积为平方米，而目前市城镇居民人均住房面积才达到平方米市统计局统计数，按照市城市总体规划调整预测，到年主城区人口约万人到年底实际人口为万人，至少还需要万平方米的商品住房供应。

截止年月底，市主城区商品住房累计可售量为万平方米，其中年以上待销售住宅万平方米，从发展角度讲，市商品住宅开发近两年还有较大的市场空间。

同时，根据市城市新轮发展规划预测，到年，主城区人口将增长到万人，城市建成区面积由目前的平方公里增加达平方公里。

按照人均住房面积平方米计，年至年间新增城市人口对商品住房的需求总量为万平方米。

考虑城市房屋拆迁改善性购房和个人房产投机也是块很大的市场，估计十二五期间，市主城区的住宅需求总量为万平方米左右，年均需求量在万平方米左右。

全国房地产市场运行情况国家统计局发布的月全国房地产市场运行情况报告显示年月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长，增幅比月提其中含企业自有资金万元股东投资当年楼盘预售款万元。

存在万元的资金缺口，因此必须进行贷款融资。

第八章财务评价评价依据与说明评价依据建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法国家现行的财税制度和有关法规。

计算说明项目计算期根据房地产开发项目的特点，以商品房全部销售完为限，计划建设期为年，销售期为年，计算期定为年。

贷款利率按中国人民银行年月日公布的人民币存贷款基准利率，至三年期贷款年利率为。

税费率报告中采用的税费率详见下表税费项目税费率营业税城市维护建设税教育附加费地方教育附加土地增值税超率累进所得税土地增值税按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知计算原则计算，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上，或该比例虽未超过，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的都被纳入了上门清算的范围。

土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数式中增值额销售收入土地成本费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用开发期税费旧房及建筑物的评估价格销售费用管理费用财务费用营业税城市维护建设税印花税教育费附加速算扣除系数对应税率，对应税率，对应税率，对应税率销售价格估算销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。

收入估算根据项目规划设计工程进度计划和销售计划安排，参照目前市场价格和开发成本，预测各年销售收入如下可销售产品销售均价总销售收入万元各年销售收入万元年年年年高层住宅元情境洋房元商铺建筑元车库车位合计盈利能力分析项目在计算期内产品销售收入共为万元，可获得利润总额万元，扣除所得税万元，提取公积金万元公益金万元，可分配利润为万元。

企业交纳经营税金万元土地增值税万元所得税万元，合计税金万元。

主要财务评价指标投资利润率投资利税率资本金利润率投资回收期含建设期静态年税后动态年税后财务内部收益率税后财务净现值万元税后清偿能力分析本项目银行贷款万元，贷款期限年，年初发放，建设期利息总计万元。

从建设期第年起本项目就有销售收入，其后逐年增加。

从资金来源与运用分析表可以看出，第二年年低还清本金和利息后仍有万元的盈余资金。

因此，本项目有很强的清偿能力。

资金平衡分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是基本平衡的。

具体见资金来源与平衡表。

敏感性分析将开发成品成本销售价格销售进度等作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，项目效益对产品开发成本和售房收入这两个因素最为敏感，其中产品开发成本对项目的收益影响最大，其次为销售价格。

因此要注意控制投资成本，并避免雷同化的价格竞争。

要优化设计方案，加大招标竞争，加强项目管理，以确保合理的成本水平和售价。

临界点分析临界点分析是项目评价的另个重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。

假定投资者期望的内部收益率为，在这种情况下，项目开发投资的临界点为万元，增加万元商品房销售均价最低价格为元平方米，下降销售面积最低值为平方米，下降平方米。

详见下表。

临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值项目开发投资万元最高值万元其它不变销售均价元平方米最低值元平方米其它不变销售面积平方米最低值平方米其它不变敏感性分析销售收入变化开发成本变化收入进度变化变化幅度净现值综上评价可知，本项目在财务上可行，且有较高的抗风险能力和较强的债务偿还能力。

主要技术经济指标主要技术经济指标览表序号项目单位指标备注技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米总居住户数户总居住人口人机动车停车位辆绿地率容积率建筑密度二经济指标总投资万元销售收入万元上缴税收万元税后利润万元投资利润率资本金利润率内部收益率税后财务净现值万元税后借款偿还期年贷款意向第九章社会评价社会效益分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用。

随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量与环境。

置业有限公司秉行创造精品，服务人民，提升生活的经营理念，参与城市建设，改善城市居住环境，丰富人民的购房选择，对于提高城市的品味，推进城市文明具有积极意义。

该项目在丰富住宅供应的同时，并为城市创造大量了的就业平台与经济活动平台，从而促进城市综合发展。

建设适应性分析分析认为，市及周边城镇的居民，以及当地政府为该项目的主要利益相关者。

根据调查研究，居民对居住的要求首先是质量品位与舒适性，然后是周围的各种环境及条件，这些方面的要求均能得到相应的满足。

而政府比较关注项目的社会效益和生态保护，这些方面也均能在项目中得到体现。

因此，该项目能为当地社会环境人文条件所接纳。

第十章结论与建议结论本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。

花园居住小区所在城市区位是宜商宜居的优良地段，环境优良，交通优越，在此建设高品质的住宅群，营造优美舒适的生活空间，完善配套服务设施，满足人们生活的各项需要，将是城市居民理想的居住选择，并吸引商业网点的进入。

项目开发的是高品位住宅小区，锁定的是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。

年以来，市房地产市场逐月升温，随着我市经济的快速发展和城市规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。

去年以来，市出台了关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见政号和关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房的若干意见政号，放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利的。

最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。

会议表示保持宏观经