花园小区开发项目可行性建议书

城镇经济适用住房制度是社会建设的项重要内容。

解决中低收入群众住房问题，事关中低收入群众的切身利益，事关全市改革发展稳定的大局。

呼和浩特市各级政府房产部门按照上级要求，紧紧围绕医疗住房取暖问题，逐步建立了符合本市实际的城镇经济适用住房制度，取得了良好的社会效果。

根据呼和浩特总体规划的要求，中低收入家庭的居住条件将得到进步改善，因此，需要更多的建设符合百姓要求，同时具有定实用设计理念的住房工程，本项目正是这样的项目。

本项目将以其优越的地理位置和自然环境，成为呼和浩特经济适用住房建设的又亮点。

本项目地处快速发展与建设的居住区域，人居条件十分优越，交通购物就医等人居生活条件便利，地理位置较好，市政配套设施比较完善，建设工期较短。

综上所述，随着呼和浩特市经济的飞速发展，作为城市中低收入家庭居住条件的改善和呼和浩特经济适用住房需求以及项目所在地的现行状况，本项目都应尽快的加以实施。

简单结论从以上计算可以看出，本项目从经济适用房的总成本为万元，扣除两税费和交易印花税后，所得税前总利润为万元，平均成本利润率所得税后总利润为万元，成本利润率，成本利润率严格按照规定要求不超过。

从以上计算可以看出，本项目出租房屋及车位从达到设计使用标准年份计算的总成本为万元，扣除两税费和交易印花税后，所得税前总利润为万元，平均成本利润率所得税后总利润为万元，成本利润率。

从成本利润率来看，本项目的指标较好。

在目标收益率为时，税后万元，税后财务内部收益率，且投资回收期为年，动态指标符合项目可行性对财务净现值和内部收益率的要求，说明本项目可行。

本项目为经济适用房，有政府各项优惠政策作为支持和保证。

从经济分析及各种政策的支持性来来看，本项目是可行的。

从本项目建设的必要性和社会效益分析来说，本项目也是可行的。

第二章项目区域环境及廉租房建设区域环境地理位置与城市概况呼和浩特市是内蒙古自治区首府和政治经济文化中心，国家历史文化名城，是我国北方沿边开放地区重要的中心城市。

呼和浩特，蒙古语意为青色的城，它位于自治区中部的土默川平原，东西比南北略长，自然地理环境得天独厚。

地势南北高，中间低，是座风光秀丽极富魅力的塞外历史文化名城。

呼和浩特是毛纺皮革石油轻工化工机械电子民族用品食品等综合性工业城市。

地形地貌呼和浩特市座落在三面环山，面临水的开阔山前平原上，总地势为北东高，南西低，自然缓坡形态，平均海拔高度为米。

北依大青山，东部为丘陵，南为湖积台地，台地南缘和林格尔丘陵相连，西南临黄河。

地貌上大体分为山地丘陵山前倾斜平原平原台地等组成。

气候特征呼和浩特市属于典型的温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季短而炎热，春季干旱多风，秋季日光充足气温的日较差年较差大，无霜期短，降水少而集中，气候干燥。

呼市年平均温度为，最冷月与最热月平均气温分别为和平均年降雨总量为无霜期平均为天平均风速为。

本地区大风天数较多，约为天年，左右出现在春季另外，本地区属于半干旱区，蒸发量较大，般为本地降水量的倍。

地表水水文特征呼和浩特市地表水大都属于黄河级支流大黑河水系。

大黑河发源于乌兰察布市卓资县十八台乡东躺子南山，全长公里，流域面积平方公里，在呼和浩特境内长公里，多年平均径流量为万立方米，保证率时，年径流量为万立方米。

地下水水文地质特征呼和浩特市供水主要依靠地下水源。

本区在大地构造上属于呼和浩特盆地的东北角，盆地内沉积了巨厚的河湖相松散岩类，为本区地下水的形成与赋存创造了良好条件，也为承压水的形成创造了有利的储水条件。

生态环境概况呼和浩特市生态资源主要分布在所属郊区，市区动植物基本上都是人工养殖和栽培，主要是街边绿化数木花草公共绿地和观赏动物等。

现有绿地公顷，绿化覆盖率为，绿地面积占建设用地的，人均公共绿地只有平方米。

郊区生态资源主要有农作物果树草场畜牧场渔业森林和矿产等。

人口全市总面积平方公里，总人口为万人。

呼和浩特市是有汉族蒙古族回族满族朝鲜族等个民族的和谐相处的民族大家庭。

工业发展呼和浩特市的国民经济具有定的规模，已形成以电子机械食品轻纺建材钢铁发电轻工医药等门类齐全的工业体系。

毛纺和电子工业在自治区占有举足轻重的地位，主要工业产品有呢绒毛线毛毯化纤电视机糖酒锅炉化肥水泥等余种。

市政与公用事业作为内蒙古首府和西部的重要城市之，呼和浩特市具有良好的城市基础设施条件和服务功能。

从年开始，呼和浩特市进行了大规模的城市改造建设，亏平衡点上述成本利润指标是在出租率的情况下实现的，实际操作中，出租率以及出租价格等的变化会对利润指标产生很大的影响，因此，我们通过盈亏平衡分析，给出不同经营年份的盈亏平衡点。

由上表可以看出，正常经营年份的盈亏平衡点为，说明本项目的抗风险能力很强。

此建设项目控制成本和价格是本项目的要点，通过投入产出分析和盈亏平衡分析，如果仅从静态指标来看，本项目是可行的，下面我们通过动态分析进行进步的分析和评价。

大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页全部投资现金流量表全部投资现金流量表单位万元序号项目现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金其他现金流入现金流出建设投资不含贷款利息流动资金大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页经营成本销售税金及附加增值税其他现金流出净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值计算指标时时，投资回收期年大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页在目标收益率为时，税后万元，税后财务内部收益率，且投资回收期为年，动态指标符合项目可行性对财务净现值和内部收益率的要求，说明本项目可行。

大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页第十章项目社会效益分析最新的住房保障政策给社会很大期望，尤其是为保障性住房设计的系列新安排。

由于目前楼价与低收入群体的基本收入不对称，使得单纯的市场机制无法解决低收入家庭的住房问题。

政府必须采取必要的政策措施，建立适合国情的低收入家庭住房保障体系，具体应包括经济适用房制度廉租住房制度等，使之成为社会保障体系的重要组成部分。

同时，由于国内房地产市场实际需求刚性存在，因此增加有效供给将成为结构调整的核心内容和最有效途径。

强调低收入家庭住房保障中的政府责任，推动经济适用房建设的开展。

推动经济适用房建设的开展是针对城镇低收入人群实现住宅市场有效供给的惟途径。

必须强化国家有关部委现有的关于推动廉租经济适用房建设相关政策的落实与考核。

目前，中国社会经济发展是不对称的，由于土地资源有限，使用越多，存量越少，价格越高。

加上收入水平不对称和市场经济本身的投机特性，中国房产市场基本是由收入最高的阶层定价，由中低收入阶层的人购买，结果必然是部分人买不起房。

政府以经济适用房政策提供低收入群体以基本住房，是非常必要的。

大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页第十章项目风险分析主要风险因素识别投资项目的风险分析是在技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素。

揭示风险来源。

判断风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

项目风险贯穿于项目建设和运营的全过程，这里结合本项目的情况从经济技术和工程几方面分析如下经济风险项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测估计和假定的成分，从而使分析结果存在定的不确定性。

通货膨胀风险通货膨胀是个全球性问题，在发展中国家更为严重。

通货膨胀可能使物价大幅上涨，材料费和人工费等都超过预计。

风险来源通货膨胀风险事件物价上涨工人工资上涨工程风险大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页水文地质条件复杂工程水文地质条件复杂，与预测发生重大偏差导致的风险。

风险来源水文地质条件复杂风险事件补充勘察施工方案的调整修改设计自然气候变化出现的异常气候，如特大暴雨洪水泥石流坍方等，会造成工程延期。

风险来源自然气候变化风险事件严寒，酷暑，多雨特大暴雨，洪水，泥石流，坍方技术风险风险来源技术风险风险事件技术难度高技术规范不合理设备和材料供应风险来源设备和材料供应风险事件质量不合格大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页供应不合格设备不配套工程变更包括设计变更和工程量变更两方面。

风险来源工程变更风险事件设计变更工程量变更防范和降低风险措施项目风险管理的基本对策为风险控制风险自留和风险转移等三种。

这三种对策各自有不同的性质优点和局限性。

因此，当风险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是种对策，而是几种对策的组合。

风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其潜在的损失而采取的各种措施。

因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重的各种条件，然后，通过对这些条件的控制而控制项目风险。

对于上述经济风险变更风险就可以采取控制的方法，加强项目前期预测和研究工作加强项目过程管理，以尽量减少风险。

大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页风险转移对策风险转移是工程项目风险管理中非常重要而广泛的项措施。

对于上述技术风险和工程风险都可以采用这种方法，主要有两种形式非保险或合同的转移方式通常通过签订协议等方式将项目风险转移给承包商设计方材料设备供应方等非保险方。

这种方式的具体手段主要包括以下几种分包和转包。

这种方式可以转移大部分风险，但并非使损失转嫁，而是把风险转移给更能控制或较少风险的另方。

如些专业技术要求较高的分项工程应该分包给有条件的分包商。

通过具体合同的些条款转移类风险。

这主要是为了达到责任明确划分和风险合理承担的目的。

如合同条件规定了承包商的般责任以及业主不能转移而必须自身承担的风险。

工程保险工程保险的历史比较短，在我国也是种新险种。

工程保险的目的在于通过把伴随着工程的进行而发生的大部分风险作为保险对象，而减轻与工程建设有关者的损失负担以及围绕负担这种损失所发生的纠纷，谋求工程实施的顺利完成。

风险分析及对策在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和大天森林花园小区开发建设项目可行性研究报告第页施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设