惠水房地产项目可行性建议书

由于该项目处于老城区的中心位置，楼下层商业，楼上层住宅，实现了楼上楼下的高端城市综合体的开发模式受地理位置的影响，在绿化面积上会受到定的限制，项目在其中有个平方米的大中庭花园弥补了绿化上的不足，在价格上以元的开盘价到目前为止已经销售了楼盘总套数的该项目的销售均是房价，无任何固定层差，但是在销售过程中如果次性付款将会享受折优惠，按揭只能享受到折优惠。

该项目二期在建，期已经封顶，预计在今年年底可交房投入使用恒基大厦项目地址惠水县建设中路开发商惠水县恒基房地产有限公司售楼电话售楼部电话已注销周边配套金融配套中国农业银行中国人民银行农村信用合作社医疗配套西山社区卫生服务中心正鑫药房益寿药房惠丰药房利康药房慧康药房生活配套华联超市中心农贸市场教育配套童星幼儿园金色摇篮幼儿园惠水二中市政配套县政府公安局国土局水利局等恒基大厦位于惠水县建设中路，项目占地面积为平方米，建筑总面积为平方米，绿化率为，容积率为现在项目主要推出的是栋和栋两栋高层电梯房，栋待建，现在推出的两栋中，栋是梯户部电梯，栋是梯户部电梯，总高层，楼下层商业，共户，有个停车位可供业主使用，车位比例几乎可达该楼盘的楼商铺已被工行所购，现在楼的商铺起价。

该楼盘同样实现了楼上楼下的高端城市综合体的开发模式。

恒基大厦主要推出的户型均为三室两厅厨卫和两室两厅厨卫，面积集中在。

住宅销售以元起价，层差元，均价元的销售价格为惠水目前商品房最低价，到目前为止，项目的销售率已达。

该项目在年月开工，到目前为止已经封顶，预计在今年年底能够竣工交付使用。

恒基时代广场项目地址惠水县和平镇纸酒路与人民南路交汇处开发商惠水恒基房地产开发有限公司设计单位深圳市国际印象建筑设计有限公司代理商贵州德博房地产经纪有限公司售楼电话周边配套金融配套中国建设银行中国农业银行中国邮政教育配套惠水四中城关五小惠水职业技术中学市政配套邮政局电信局检察院法院公安局和平镇政府医疗配套惠水中医院恒基时代广场位于惠水县和平镇纸酒路，项目占地面积约平方米，拥有万方的建筑面积，项目主要推出的是现代简约风格的商住综合体，根据惠水县同类项目比较而言，该项目在地理位置上不占据绝对的优势，距惠水县城中心稍远，周边配套不完善，绿化率只达到，这些缺点将会都导致楼盘滞销房开商结合了本身项目区位发展状况，在该项目的商业区域配备步行街购物中心，成立个万方的超级商业集合体，用这商业决策来会改变楼盘滞销状况。

据目前对恒基时代广场的调查情况了解到，该项目期目前正在建设中，二期正属规划阶段，建筑结构均为框架剪力墙结构。

预估项目共有套住房，期项目栋楼共有套房，在地下将建立两层停车场，停车位比例。

恒基时代广场的主推户型有室厅厨卫，其次是室厅厨卫，主力户型面积在之间。

该项目住宅单价以元的起价，层差元，其商铺是根据所在方位定价，临街商铺售价元，后面商铺售价为元，次性付款还可享受折折优惠。

该项目在年月开工，预计将在年年底竣工，年便可投入使用目前该项目的销售率约为，销售进度相对其他楼盘较慢。

景致新城二期又名南苑花城三期项目地址惠水县人民南路开发商广东时映房地产开发公司物业单位久联集团新联物业售楼电话景致新城位于惠水县人民南路，项目占地面积万余方，共推出了绿化率为，建筑面积为万方的西欧风情洋房和电梯房，建筑结构均为框架结构，其中有层的步梯房和层电梯房，临街面三层商业布局景致新城二期项目总共推出约套住房，车位比例项目主要推出的户型四室两厅厨两卫三室两厅厨两卫面积均在范围内，户型偏大。

该项目的售价步梯房为元起价电梯房为元，层差分为元元元三个档次，没有具体的定格商铺销售起价万元，均价在万元左右。

就目前项目情况而言，的绿化率本身具备的西欧风情园庭和近万方的欧式原生态园林配备，在惠水县所有项目中是独无二的，这是该项目的卖点之，在户型的设计上，主要是针对改善性需求客户设计，因此景致新城不会因为周边配套不够完善，没有小户型而影响销售，目前销售率已达。

朝顺公园道号项目地址惠水县涟江北段三岔河开发商重庆东朝房地产集团公司代理商贵州朝顺房地产有限公司物业单位荣华物业管理有限公司朝顺公园道号地处于涟江北段三岔河，水市场将会产生万方的需求量，通过前面的分析，年惠水房地产市场的住宅用房需求量为万方，说明住宅用房的需求量大于总供给量。

项目规划设计与品质对照性总结优势劣势惠水县新开发区，重点发展区域惠水四中的教育支撑，学区房自然形成主干道成形，出行便捷涟江卧龙山两公园，环境好占地面积大临街长，传统型商业价值新载发区域，生活配套不足人流支撑不足，现有群体消费力不足环境未完善，不能引导常住人口进住城市人品少，消费力弱，商业支撑弱高机会威胁招商引资政策宽泛，相对成本较低城市主力商业缺乏，急需提升与强化新开发区，城市形象重点区域城市综合服务区，空间大前景广老城区旧改形成的大体量高规格商业片区内无其它主力商业，孤掌难鸣传统商业销售过程中的恶性竞争主力商业成熟周期拉长，回款受阻周边同类项目的竞争。

营业性用房供需总结根据调查了解，在商业方面，惠水目前经营的商业大部分较为传统，而新增的商业也依托于传统商业的基础之上。

目前惠水较为成型的商业区位仅仅只有商贸街段，但是规模较小，均为临街铺面，这不仅造成国土资源的浪费，而且还降低了商业圈的价值，无法带动整个惠水商业市场的发展。

结合惠水县城年规划发展目标以及产业转型逐步走向规模化集约化，作为贵阳卫星城的全新定位，急切的需要打造个具有标志性引导力的规划化县级商业中心，全面推动惠水商业从传统到现代的华丽转身。

当然，这个机会并不是属于个专属项目，能否在这过程中把握住最佳发展机会，建立城市标志与抢占商业区领导地位的同时，为企业赢得更加理想的利润与价值，将成为展硕水岸国际项目的发展战略重点，也是本项目所涉单位考虑的重点。

第五部分项目可行性研究项目概况区位及资源该项目位于百果新区百果大道，未来惠水高速公路入口处，前倚涟江河，背靠卧龙山，有永红大桥惠民桥与老城区相连。

周边配套医疗配套惠水县仁爱医院生活配套凯胜农贸市场，逢源超市教育配套博艺幼儿园惠水四中市政配套检察院人民法院财政局涟江公园等交通配套客车站惠民大桥永红大桥控规划及预期指标主要经济技术指标技术指标计量单位数值规划总用地面积总建筑面积其中地上建筑面积地上其中居住建筑总面积商业建筑面积地下建筑面积容积率绿地率建筑占地面积建筑密度居住总户数户机动车位数俩居住总人口数人人户预期投入产出项目指标计算方式描述结果单价单位总面积信息规划总用地面积平方米二总建筑面积平方米地面建筑面积平方米居住建筑总面积平方米商业建筑面积平方米地下建筑面积平方米容积率绿地率建筑密度居住总户数户机动车位数辆居住总人口数户人收入住宅按照元平方米计算万元商场按照元平方米计算万元地下室按照元平方米计算万元合计万元二成本土地成本万元万元直接成本万元亩万元亩万元土地契税直接成本万元万元土地出让金规划总用地面积元万元建安综合费总建筑面积元万元地勘费总建筑面积元万元设计费总建筑面积元万元测量费注册证办理土地测量费万元注册证办理总建筑面积元万元土地测量费按照万元计算万元市政配套费商场按照元计算，住宅按照元平方米计算，地下室按照元平方米计算万元绿化配套费规划总用地面积绿地率万元防雷检测费估算万元万元园林景观设计费平方米元万元园林景观施工费平方米元万元施工用水用电费估算万元万元正式水电安装费估算万元万元工程监理费建安总造价万元工程质监费建安总造价万元项目施工图审图费设计费勘查费万元项目建档费总建筑面积元平方米万元噪音费万元以每阶段收取万元安全防护文明施工费建安总造价万元拆迁过渡费拆迁建筑面积元平方米月月万元拆迁管理费万元环保检测费万元万元小区市政道路小区市政道路修建按照平方米元万元项合计万元产权交易手续费总建筑面积元平方米万元营销推广费销售总额的万元营销提成销售总额的万元管理费用建安成本万元销售营业税成本万元售房营业税销售总额万元售房设计施工合同印花税直接销售总额设计费用建安成本万元土地增值税直接销售总额万元项销售营业税印花税项合计万元贷款利息按年计贷款万元，按月利息计算，共计年万元三利润税前利润直接销售总额项万元销售所得税税前利润万元税后利润税前利润销售所得税万元项目回报周期及售价预期项目开发销售总周期为年，总占地面积平方米，总建筑面积平方米，总投资额达万元，销售总额万元，税后利润可能在万元左右。

如果贷款万元，两年月利息。

平均每年回报率大约在万元万元年项目投资周期年，年回报率大约在左右，大于，属于高品质投资项目。

项目投入产出表项目销售收入如表单价金额万元住宅按照元平方米计算商业按照元平方米计算地下建筑面积按照元平方米计算合计项目投资成本为万元，按行业自有资金计算，则需融资万元万元。

按年利率计算，则需利息成本为万元万元项目投入产出对比分析项目总收入万元，总成本万元，利润万元。

开发周期年。

则产出比为万元万元年产出比年按行业自有资金，则需融资则需融资万元万元。

自有资金万元万元万元。

则自有资金投入产出比万元万元年产出比属于高品质项目投资。

项目可行性分析原始资源开发利用可行性分析本项目地处惠水县百果新区百果大道，未来惠水高速公路入口处，前倚涟江河，背靠卧龙山，有永红大桥惠民桥与老城区相连。

是惠水县重点开发的新城区，由于是在少数民族聚居的地方，当地民族文化氛围浓厚，很多人傍晚都在周边的两个广场跳舞休息，人流量非常大，这对我们发展商业是绝佳机会。

又由于是江滨建筑，对江景的英语将是我们制胜的王牌。

城市建设可行性分析建筑形象以新的城市形象标准投入新区建设规划，通过全新的建筑形态完成新城中心的整体建设，全面掘弃无秩化的城市局面，通过集团化运营模式实现惠水县城市标准化规模化艺术化形象的打造道路形象以全新的建设标准强化道路的宽度与视觉道路绿化道路照明系统人行系统，立足于具备前瞻性的城市发展规律，建设更高标准的新城市交通与路网组织，让城市的拥挤得到根本性的缓解商业形象立足于城市中心综合服务核心区的发展目标，力求改变惠水县目前的商业格局与形象，全面提升惠水县综合服务核心区的