火炬村保障住房安置小区项目可行性建议书

全年地方财政收入亿元，比上年增长，其中财政般预算收入亿元，增长。

财政般预算支出亿元，增长。

全年城市居民人均可支配收入，元，比上年增加，元，增长，剔除物价因素，城市居民收入实际增长。

城市居民恩格尔系数为，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升个百分点。

全年实现社会消费品零售总额，亿元，比上年增长，增速提高个百分点剔除物价因素实际增长。

全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长。

全年完成全社会固定资产投资，亿元，比上年增长。

全年金融机构现金收入，亿元，比上年下降金融机构现金支出，亿元，下降货币回笼亿元。

存贷款余额稳定增加，年末金融机构各项存款余额本外币合计，下同，亿元，比年初增加亿元，其中城乡居民储蓄余额，亿元，比年初增加亿元年末金融机构各项贷款余额，亿元，比年初增加亿元，其中短期贷款余额，亿元，比年初增加亿元，中长期贷款，亿元，比年初增加亿元。

全年保险机构原保险保费收入亿元，比上年增长。

城市发展目标在两型社会的推力作用下，至年，长沙市重点打造城市大都市圈，推动长株潭融城，构筑城市群城。

至年，长沙市城市建成区面积将由现在的平方公里发展至平方公里，户籍人口达到万人，常住人口达到万左右。

人均达到万元，城镇居民人均可支配收入达到万元。

市场需求
芙蓉区强西拓东战略发展的需要芙蓉区的资源整合提质增效开放带动强西拓东的发展战略提出加大西部老城区的改造提质力度，不断完善城区功能，加快推进商务中心区建设。

将浏阳河以西长沙中心城区里的粗放型企业陆续迁往河东，腾出地方来集中发展总部经济和楼宇经济，而将把浏阳河西建设成为城区工业集中地以及与商贸业配套的物流基地。

本项目正是基于这样的需求提出。

芙蓉区空间规划布局的需要根据不同地域的资源环境承载能力和开发需求，芙蓉区十五规划中提出区商务中心区城马王堆新城园隆平高科技园带浏阳河风光带的经济发展整体战略构想，确定全区十五期间四大类空间开发区域。

火炬村项目位于规划中的综合开发区域。

该区域以城市商务次中心为定位，在现有发展基础上，加强规划控制，加快整合改造，完善基础设施，突出产业跟进，加快人流物流商流聚集，建设集现代特色商贸高档住宅行政办公文化旅游现代商务于体的马王堆新城。

城市发展与经济发展的需求随着城市的快速扩张与城市经济的高速发展，在现行城市用地相关法律法规约束下，未来城市发展用地将日趋紧张。

尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰显。

④
城市结构多核化，功能专业细分化的需求现代城市发展路径表明，随着城市日益膨胀，经济快速发展。

城市将由单的同心圆式的环状城市发展模式，向多核心城市发展。

其城市功能结构呈现多样化与专业化。

人口日趋膨胀的需求长沙市至年规划户籍人口达到万人，净增万人人均住房面积规划达到平方米，均增平方米。

由此带来的刚性住房需求至少达到万平方米，进而对城市用地，产生万亩的需求。

建设规模与建设内容
规模火炬村保障住房安置小区项目的建设，主要是对东二环以东长善路以南展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村范围内亩的棚户区共块地进行拆迁整理。

将位于长善路万家丽路火炬路王家湖合围的号块地用于建设安置小区和生产安置房，包括平方米的住宅安置房建设和平方米的写字楼酒店安置房建设。

建设内容对建设范围内现有建筑物拆除，并进行补偿对拆迁后的地块进行整理，比如给排水电力天然气等进行重新规划，使之达到六通平可用地标准。

项目拆迁后，对该项目号地块的亩地进行两安用房的建设。

包括平方米的住宅安置房建设和平方米的写字楼酒店安置房建设。

第章场址选择地址现状项目地点与地理位置火炬村保障住房安置小区项目位于东二环以东长善路以南展览馆路以北沿万家丽路两侧的火炬村区域内，规划面积亩。

注图中④为项目地点土地利用现状拟建场地主要为棚户居住区。

场址基本条件自然条件长沙市处于东亚季风区内，属亚热带季风湿润气候，四季分明，气候温和，热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产丰富，自古就有鱼米之乡的美称。

年平均气温摄氏度，年平均日照小时不予考虑基础设施配套费根据长沙市市区基准地价更新技术报告有关规定，拟建项目用地处于长沙市土地级别级用地范围契税根据国务院号令，统征地储备地由受让方按总价土地取得费土地出让金市政配套费的交纳。

两安用房开发成本两安用房为拆迁户的生活安置房和生产安置房。

其中生活安置房建筑面积平方米，生产安置房为写字楼酒店共平方米建安工程配套工程按照可开发的商业面积参照同类地块进行测算不可预计费按估算规划设计费按照工程费用的进行测算监理费按照工程费用的进行测算预结算编制费用按照工程费用的进行测算。

投资估算该项目总投资万元，其中土地拆迁整理万元安置用房建设成本万元融资成本万元。

具体估算情况详见下表项目投资估算总表单位万元序号项目单位数量单价元金额万元备注土地整理成本建筑物拆迁成本亩二拆迁其他费用拆迁管理费万元按估算拆迁评估费房屋拆除拆除渣土漕费拆除监理费拆迁工作费万元按估算三不可预计费万元四转让契税亩五营业税及附加税费亩六城市建设道路配套费平方米七挂牌工作费亩二两安用房开发成本住宅，写字楼酒店工程费用建安工程部分住宅，写字楼酒店配套工程部分供电工程道路工程园林绿化工程亮化工程给排水工程弱电及智能化其它项不可预见费万元，二规划设计费万元，三监理费万元，四预结算编制费万元，五报建费万元六建设单位管理费万元，三二项合计四贷款利息五项目总投资第章融资方案资本金筹措本项目总投资万元，其中首期投资万元，全部用于火炬村保障住房安置小区项目。

项目开发所需资本金全部由长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司投入。

债务资本筹措本项目债务资金约，万元，用于火炬村保障住房安置小区项目及土地整理开发，通过向银行贷款解决，借款期限拟为年，项目运作期偿还借款利息，项目完成后将土地整理开发收益次性还本。

投资计划与资金筹措表第年，完成拆迁总量的第二年，完成剩余的拆迁，安置用房开发，并完成的土地销售。

第三年，完成剩余的安置用房开发和剩余的土地销售。

投资计划与资金筹措表单位万元序号项目第年第二年第三年合计当年建设投资资金来源自筹贷款滚动开发，当年应计利息当年偿还本息，本息余额第章财务评价财务评价依据与参数选取财务评价依据本项目财务评价依据建设项目经济评价方法与参数第三版，国家及地方有关财政政策和项目现场调查搜集的有关资料。

项目计算期按项目进度计划，整个实施期为年，根据行业和本项目的实际情况，本项目的服务期与项目实施期致，计算期为年。

折现率项目折现率按计。

项目收入分析土地出让收入本项目总占地面积亩，除亩安置用地外，其余亩均用于挂牌销售。

根据地块周边现行地价，结和物价指数和当前经济发展趋势，预测地价均价为万元亩。

该项目可取得土地转让收入为万元。

安置住宅收入根据长沙市相关规定，安置住宅以元平方米的补偿价格提供给安置户。

本项目住宅面积为平方米，可取得收入万元。

土地出让金返还项目所有土地出让金均可返还，本项目在投资估算中和销售收入中都不在计算。

税金估算本项目在进行棚户拆迁及土地整理过程中发生的所有税费均计入土地成本，商业开发销售过程中按计提营业税，按计提城市建设维护税，按计提教育费附加，本项目销售过程中将总计产生万元的税金及附加。

销售收入本项目全部完成后，将可取得销售收入万元。

项目收入及税金估算表单位万元序号项目合计销售收入，安置住宅单价面积土地，单价面积亩税金及附加，营业税，城建税教育费附加盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。

财务净现值根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入为万元。

在基准收益率为的前提下，可测算出其净现值为万元。

投资回收期根据全部投资财务现金流量表，从年开始计算，本项目动态投资回收期年。

投资利润率投资利润率年平均利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金财务评价指标若本项目各项指标均达到预期水平，静态现金净流入为万元当基准收益率为时，其累计净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。

以上指标表明，当预期销售单价和可销售面积均达到设定指标时，项目可以实现预期收益指标。

项目现金流量表单位万元项目总计现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流入小计二现金流出投资流动资金土地出让契税销售税金及附加所得税营业外净支出其他现金流出小计三净现金流量四累计现金流量五净现金流量现值六累计现金流量现值投资回收期动态年年折现率投资回收期静态年第章社会效益评价有利于城市空间合理利用，有利于提升土地利用率项目土地改造，重构城市楼宇，可充分利用城市空间资源，提升土地利用率，规避了土地的闲置与低效。

有利于提升城市形象，增强城市辐射力项目开发与城市化运作，有利于提升城市功能，构筑城市形象与品牌，有利于城市扩展与延伸，增强城市辐射力。

有利于激活城市经济，可持续性提高土地产出效益项目的开发，有利于激活城市经济，产生乘数效应，可带来可持续性综合效益，进而提高土地长期产出效益。

可促进服务业的发展，增加更多的就业机会项目的开发，可促进中介机构发展，吸纳更多的人力资源，增加社会就业机会。

增加城市磁力，提升投资引力项目的建设与使用，可更进步增强长沙市城市磁力。

有利于招商引资，增加全社会投资，促进经济发展。

第章项目主要风险项目的主要风险资金风险。

项目属老城棚户区改造项目，是项系统庞大和长期性的战略工程。

项目不仅投资大，而且时间跨度长。

因而，项目融资及市财政将会承担定的压力，若资金紧张或缺失，将会影响项目综合社会效益的发挥。

拆迁风险。

依据本项目的特性，该项目拆迁面对的是当地居民和部分企事业单位，所涉及面广，人员众多，关系复杂。

能否取得当地居民的理解和支持，取得企事业单位的谅解，是能否确保拆迁工程按时按量完成的关键。

若有部分居民或企事业单位未能协调好，将使拆迁工程无限延长，导致拆迁成本增加，项目的投资风险加大。

在项目改造区，社会利益多元化，利益主体差异性大，不确定性因素较多。

在改造过程中，如果处理不当，容易引发社会问题，进而导致投资成本增加或项目功亏篑。

市场风险。

本项目操作方式主要以先拆迁，后将拆迁的土地挂牌转让为主。

因此，土地挂牌转让时，整个宏观的经济环境以及长沙市基于时点的楼市状况将影响整个项目的实施进度。

届时，长沙房地产的状况将直接影响项目挂牌转让能否顺利成交，以及成交时的交易价格。

风险防范对策资金风险。

本项目是城市旧城提质改造项目，属于国家和省市政府支持的项目，事关整个城市的整体形象。

因此，尽最大可能争取政府的优惠政策，以市政府或区政府出具财政担保，进而极力争取银行等金融机构的支持，是确保项目成功运作的关键。

现有多家银行已对此项目产生浓厚兴趣，资金风险基本可以避免。

拆迁风险。

对于拆迁过程中存在的风险，在拆迁启动前，由区政府统协调，采取与拟征地居民和企事业单位进行座谈，