1、和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用的评价方法。遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，有无对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。二社会评价的主要内容期项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有是完善了吉安市中心城区基础设施及房地产建设，改善城市的商住条件二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平。消极方面主要有施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民。

2、然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大的差距，目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当上档次的花园式住宅小区尚且不多市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。吉安市和济春天开发建设项目引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量上水平。第三节项目建设的可行性作为江西省中部政治经济文化中心的吉安市，随着城市规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为吉安市的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。加之近几年经济的快速发展，居民收入的不断增加详见表吉安市十五以来主要经济指标完成情况，消费观念的不断更新。

3、青原区行政中心建设，使期项目物业升值潜力很大。已建成的青原大道道路红线宽，是吉安市中心城区的交通主干道，也是吉安市的条花园式景观大道，为期项目提供了优越的交通和景观条件拟建二桥东路道路红线宽原为，拟建长征路茨坪路道路红线宽，拟建站前路道路红线宽，为期项目建成后出行提供了优越便捷的交通路网。三项目周边配套设施居住小区天立花园期豪德花园金竹苑梅苑小区天立花园二期，项目邻近还有青原区行政中心，四周无厂区，住家宁静舒适。视。第四节财务评价结论通过以上分析，该项目总投资万元，销售净收入万元，利润总额万元，总投资利税率为，所得税万元，总投资利润率为，盈亏平衡点为，财务内部收益率，财务净现值为万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年，平均偿债备付率为。表明该项目财务上是可行。第十三章社会评价社会评价的原。

4、宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。吉安市和济春天房地产开发项目的建设可促进青原区行政区周边的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅的品位同时，排水实行雨污分流园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全。年月吉安市阳明大桥的落成贯通，将有利项目的建设项目的实施对集聚青原区行政中心人气将起到定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。四是吉安市房地产开发行业发展上质量上水平的需要。九五十五期间，吉安市房地产开发行业虽。

5、济春天地块总用地面积亩,含原规划拟建的青原消防支队用地及二桥东路改窄为和茨坪路改窄为后退让出用地，用地规整期项目用地面积亩。二项目周边情况为改善青原区行政中心区域城市建设相对滞后的现状，加快构建两江三岸的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据吉安市城市总体规划的要求，应加快开发建设青原区，形成城市风貌和景观。青原区行政中心及和济春天开发建设，在吉安市城市近期建设规划中和青原区分区规划占据极其重要地位，其建设对拓展吉安市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的有重大意义。期项目处于中心城区的青原区西南部，位于赣江二桥大道东，东临站前路，南至二桥东路，西至青原大道和长征路，北临万安路及茨坪路。交通区位优越，居民出行极为便利，特别是随着。

6、生生活排烟垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。项目的社会影响分析吉安市和济春天房地产项目的建设对完善吉安市中心城区规划和吉安市青原大道和二桥东路区域的发展建设具有极大的推动作用，期项目的建设将极大的改善吉安市中心城区商住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。项目与社会的相互适应性分析对项目所在地区居民生活水平和质量的影响吉安市和济春天房地产开发建设项目有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量，提升城市品味，不利的影响为项目征用土地亩和实施中土方开挖会造成水土流失。对项目所在地区居民就业的影响项目建设规模较大，。

7、造就了批高要求的住房消费群体，随着吉安市城市化进程的加快详见表年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表，期项目开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是项目可行的最好条件。按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境的要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设扩大城市规模盘活城市土地资源的目的。因此，顺应要求，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体的吉安市和济春天房地产开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是吉安市房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是滨江花园式现代城市的建设还是适应住房消费的需要，建设吉安市和济春天房地产开发项目实属可行。吉安市和济春天房地产开发建设项目的建设客观上是可行的。吉安市十五以来主。

8、估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明期项目面临的风险。附图风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生的原因是什么项目中哪些风险是主要的各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素财务分析预警项目面临的主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险三风险评价专项风险评价政策风险主要受国家宏观调控影响，如国家有关七部委房改政策银行利率的调整，土地政策的变化等。市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格。

9、要经济指标完成情况表指标单位年年年年年十五期末计划前四年年均增幅亿元财政总收入亿元规模以上工业增加值亿元全社会固定资产投资亿元农民人均纯收入元城镇居民可支配收入元年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表表城市名称年城镇化率比上年预计提高百分点预测年城镇化率中心城区吉州区青原区吉安县泰和县安福县吉水县峡江县第三章市场定位与价格定位第节市场定位项目地理位置分析期项目位于吉安市青原区，二桥东路与青原大道交汇处的东北角。项目东起站前路，西至长征路和青原大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路项目距吉安火车站广场约距赣江约里距赣粤高速公路吉安北出入口约距省会南昌公里。项目临近已竣工和正在施工的房地产开发项目有天立花园期豪德花园金竹苑梅苑小区天立花园二期等。根据和济春天规划方案及建设单位实施计划，。

10、不仅能改善城市面貌，带动吉安市第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进吉安经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。第十四章风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。吉安市和济春天房地产项目的风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别期项目虽然工程复杂性般，但投资较大，受资金风险的影响较大。另外期项目的成败还受到工期销售原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的。

11、扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争。经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。配套设施风险配套设施为市政道路交通，供水供电及通信网络等设施的规划和建设是否能落实。综合风险评价项目存在综合风险，但项目前景广阔，经济效益显著。只要加强管理，能有效规避这些风险，造福当地居民，对改善当地经济，对社会发展极为有利。四风险防范对策及建议抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。期项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度，督促检查，合理安排资金，把期项目建设成为质量优环境美的流街区。经营管理上采。

12、建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。三社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议对居民收入的影响随着期项目的建成及发展居民第三产业收入会提高无对居民生活水平与生活质量的影响无无对居民就业的影响对项目区的居民就业会产生积极影响增加当地的就业机会引导居民通过培训从事第三产业的工作对脆弱群体的影响无无对地区基础设施的社会服务容量的影响基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境无道路绿化，排水等基础设施应同步四社会评价结论期项目符合吉安市中心城区十五发展计划。

参考资料：

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