界首市温馨小区配建廉租房项目可行性建议书

项目建设严格执行国家有关工程建设规定，实行项目工程招标工程监理制度，确保建设质量和按期投产与政府及项目所在区协会通力合作，积极做好基地建设工作，积极筹措落实项目资金。

第二章项目背景及建设必要性基本概况界首市安徽省西北部，地处北纬，东经。

东与太和县相邻，东南与颍泉区接壤，南与临泉县隔泉河相望，西连河南省沈丘县，北依河南省郸城县。

界首城区处于市域的中部，距区域中心城市阜阳。

据合肥，并经上述两市与全省和全国各地联系。

本市又毗邻豫东经济区，城区距豫东中心城市的周口市，至河南省会郑州市随着南洛高速公路全线通车，界首市与外界联系更为便捷。

自然条件地形地貌由于历史上受河流改道和历次黄河泛滥的影响，全市形成以黄泛平原与河间平原相连的地貌特征。

市域地形单，地势平坦，西北稍高于东南，南部沿泉河带多为低洼，自然坡降，海拔高度般在之间。

地表多为沙质土壤，为新生代第四纪沉积层，厚度。

气候气象界首市地处暖温带与北亚热带过渡区，属温带半湿润季风气候，季风气候显著，四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期较长。

气温全年平均气温，最冷月月平均，最热月月平均。

年极端最高气温出现在年月日，年月日，年月日，年极端最低气温出现在年月日，无霜期天。

降水多年平均降水量，月份占年降雨量的。

年降雨天数天，年最多连续降雨天数天出现在年月日至日。

日最大降水量出现在年月日湿度年平均相对湿度。

夏季最小相对湿度出现在年月日。

风向和风速全年主导风向为东南风，东北风次之。

年静风频率为，年平均风速，最大风速达北风年月日。

日照年平均日照时数小时。

水文颍河贯穿界首中心城区，其历年最高洪水位为年月界首站测得，最小水位为，常水位为左右。

目前颍河污染严重，以劣类水质为主，污染源主要来源于上游。

地质地震工程地质穿过城区的界太断裂带与颍河走向大体致。

界首市老城区位于颍河阶地之上，沙土层较厚。

各工程地质层在颍河沿岸分布不稳定。

颍河两岸在地震发生时，可能出现小范围滑坡现象。

颍河河堤以外，大部分素填土沉积时间长，压缩性较好其他地方均为第四系冲击层，地质平坦，涂层均匀，有利于城市建设。

城区埋深以上可划分为个工程地质层，各工程之底层均为中等压缩性土层。

第二第三两个工程地质层承载力较高，可作为般工程设施的持力层，但各工程地质层在靠近颍河两岸部分较不稳定水文地质依据含水层及接受降水补给难易程度，城区地下主要有个含水层组，即浅部埋深在以内的含水层组及深部埋深的含水层组。

依据开采条件和地下水储存埋藏运移规律以上又分为个含水层。

自上而下地下水水质类型由重碳酸性变为重碳酸钠型，矿化度增高，硬度减小，深部第二含水层氟离子含量高达，城区西北部为优质饮用天然矿泉区。

地震烈度界首地处周口凹陷的东部，位于许昌淮南地震带的中段。

根据中国地震动参数区划图，界首市地震动峰值加速度为相当于地震基本烈度度经济社会状况近年来界首市政府坚持以经济建设为中心，以调整结构和提高效益为重点，加快了经济发展。

年实现地区生产总值亿元现价，增幅按可比价，下同，比上年增长其中，第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，比上年增长第三产业增加值亿元，比上年增长全年粮食产量万吨，比上年增长，全部工业增加值亿元，比上年增长，其中规模以上工业增加值亿元，比上年增长。

界首市县辖乡镇个办事处，年末市域总人口万人，其中农业人口万人，非农业人口万人，市域总面积，人口密度高达人。

项目背景廉租房是国家为满足中低收入者的住房需求所提供的利市场价格便宜的房屋。

从对廉租房政策优惠的规定性可以看出它是具有保障性质的政策性住房，是我国公共住房保障制度重要组成部分，是政府的以人为本思想的体现，也是构建我国和社会的项意义重大的德政工程。

由于廉租房这体现居者有其屋的居住权的实现是公民生存权实现的基本前提之，政府确任和义务来保障居民的居住权利，特别是中低收入家庭的居住权。

所以，房地产问题不是个简单纯粹的市场问题，而是个关系民生和体现政府执政理念的大问题。

如果政府连普通百姓最起码的家庭住需要都满足不了，和谐发展文明也就无从谈起。

由于长期以来我国实行的是低工资的政策制度，城市工薪本项目拟采用公开招标方式，通过国家指定的报刊信息网络或者其他媒介发布招标信息。

招标公告应载明招标人的名称和地址，招标项目的性质数量实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

第十二章投资估算与资金筹措投资估算估算范围房屋建筑物道路绿化等土建工程水电设备购置及安装其他费用。

估算依据国家发改委建设部颁布的有关文件新的有关财务制度和会计制度阜阳市定额站所颁发的定额信息安徽省人民政府建设厅的有关文件。

估算方法本项目以单位工程指标估算法估算。

勘察设计监理费按土建工程费的估算。

建设单位管理费按土建工程费的估算。

招投标代理费按土建工程费的估算。

不可预见费按固定资产投资和其他工程费之和的估算。

投资估算项目总投资万元其中廉租房建设投资为万元。

资金筹措申请中央预算内补助万元二财政预算包括土地出让净收益住房公积金增值收益万元。

三其余资金企业自筹。

项目总投资估算表表单位万元序号项目建筑面积平方米单位造价元平方米合计固定资产投资土建工程其他住宅廉租房公建电气系统给排水及消防系统装修工程总图工程室外道路广场绿化小品二其他工程费用前期工作费土地拆迁平整费包括三通平勘察设计监理费建设单位管理费招标代理费三不可预见费四建设期利息合计廉租房投资估算表表单位万元序号项目建筑面积平方米单位造价元平方米合计固定资产投资土建工程廉租房公建电气系统给排水及消防系统装修工程总图工程室外道路广场绿化小品二其他工程费用前期工作费土地拆迁平整费包括三通平勘察设计监理费建设单位管理费招标代理费三不可预见费四建设期利息合计第十三章财务评价编制依据国家发改委和建设部编发的建设项目经济评价方法与参数第三版。

中国国际工程咨询公司的投资项目经济评估指南国家发改委编发的投资项目可行性研究指南。

由甲方及各相关专业提供的基础资料。

基础数据本次评价物价水平为年物价水平基准收益率取。

价格预测本项目建成住宅及配套公建的预测销售价格是以界首市同类地段住房已实现的市场价格为基础，并考虑该小区的区位和功能优势，保守估算经济适用房住宅平均销售价格约元，配套公建平均销售价格约元。

由于廉租房是解决贫困家庭住房为目标，不以盈利为目的，因而不进行财务分析。

财务评价基础数据详见基础数据表如下基础数据表计算评价期限建设期非经营期经营期年销售收入其他住宅销售收入住宅建筑面积，经济适用房住宅平均销售价格约元，估计项目建成后第年销售，第二年拍卖，第三年销售，年全部销售。

公建销售收入公建建筑面积住宅平均销售价格约元，估计项目建成后第年销售，第二年拍卖，第三年销售，年全部销售。

管理费用管理费用总额为万元。

销售费用销售费用总额为万元，包括广告宣传及市场推广费和其他销售费用。

财务费用由于本项目无贷款，财务费用为万元税金由于是别墅销售，营业税率为，城市维护建设税为，教育费附加为，企业所得税为。

法定盈余公积金按税后净利润的提取法定盈余公积金公益金按税后净利润的提取公益金成本费用分析采用生产要素估算法估算各年总成本费用。

为了估算简便，房地产开发成本开发费用管理费用销售费用广告宣传及市场推广费销售代理费其他销售费用财务费用归类估算后分别列出，平均各年成本构成见下表。

成本构成表表序号费用名称成本万元占比例备注房地产开发成本开发费用管理费用销售费用广告宣传及市场推广费销售代理费其他销售费用财务费用总成本费用税金估算根据营业税法及其实施细则的有关规定，该项目转移不动产适用的营业税率为，经测算，项目应交营业税为万元。

根据土地增值税法及其实施细则的有关规定，本项目销售总收入为万元，其取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本为万元，房地产开发费用为万元，营业税金及附加为万元，由于房地产开发企业开发可加计扣除万元，则扣除项目金额万元，增值额万元。

增值额扣除金由于，则免缴增值税。

具体可见后附表。

利润估算本项目利润总额由房屋销售收入减去年总成本费用。

经测算，项目建成后年利润总额分别为万元万元万元。

详见利润与利润分配表附表。

财务盈利能力分析本项目在现行市场销售价格下，财务收益率为，财务净现值时为万元。

财务内部收益率均小于行业基准收益率，说明盈利能力不能满足行业要求，财务净现值小于零，但由于廉租房的建设，可提高低收入家庭的生活水平和质量，该项目具有良好社会效益。

投资利润率为，资本金利润率为。

财务及综合评价结论本项目在现行市场销售价格下，财务收益率为，财务净现值时为万元。

从财务评价的角度来看，本项目的建设是不可行的但从社会效益角度分析，廉租房建设目的是解决低收入家庭住房困难的需要是构建和谐社会的需要，项目建设是必要的。

主要财务评价数据指标汇总表表序号指标名称单位数值备注投资总额万元建设投资万元建设期利息万元流动资金万元建设期年运营期年年均销售收入万元年均总成本万元年均经营成本万元年均税金及附加万元土地增值税万元年均利润总额万元年均所得税万元年均税后利润万元年均利税总额万元投资利润率年均投资利税率年均资本金利润率年均全部投资税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年自有投资税后财务内部收益率第十三章效益分析经济效益分析为了加快界首市城市建设推进农业产业化和城乡体化发展推进保障性安居工程，旧城拆迁和收储小企业用地取得进展，区政府决定加快实施界首市温馨小区廉租住房项目。

因此，经济上可保持盈亏平衡。

项目对社会影响分析改善民生和促进和谐社会发展安居工程是政府的项德政工程，是政府运用市场机制的基本原理，解决中低收入居民的住房问题的种手段，兼有调控住房市场，调节收入分配的作用，建设安居解困房，有助于逐步缓解居民住房因难不断改善住房条件，正确引导消费，最终目的是为了解决城镇居民的住房问题，提高城镇居民的居住水平，体现了