金地国际花园项目可行性建议书

随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。

武汉市政府加大对房地产业的投入。

每年投资亿元兴建万平方米的住宅，五年共建万平方米，用五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。

形成了二三级市场联动效应。

武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面。

部分条件好的行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。

根据年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是积玉桥地区以住宅项目为主，和平大道沿线以商务写字楼为主。

作为洪山区两大经济支柱积玉桥区域与电脑条街在洪山区的经济结构中将占据主导地位。

随着和平大道区域的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的年内，积玉桥方圆平方公里的区域将形成个科工贸年收入超过亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好居住质量最高规划配套最完善的生活社区。

由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。

类似本项目开发可平方米以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。

随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨协议出让方式逐步转化为以拍卖招标方式为主。

而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。

本项目由金地集团武汉房地产开发有限公司提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。

次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。

根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。

项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。

项目市场分析与定位标题后没有标点，各章应分页项目市场研究国内近期房地产市场现状及投资环境分析今年以来，在经济刺激政策等多种因素的影响下，我国房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升成交量大幅增加资金来源充裕等新情况新变化。

从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升居民收入增加流动性充裕和消费结构升级等因素将使年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。

下阶段，应按照有保有压区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下阶段制定房地产调控政策的基本方针。

年房地产市场急剧升温在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快销售增加价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

投资增长逐季加快，回升势头好于预期在市场回暖销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。

前三季度，房地产开发投资亿元，同比增长，增幅分别比上半年季度提高了个百分点其中，商品住宅投资亿元，同比增长，比上半年季度分别提高了个百分点。

测算表明，月份当月，房地产开发投资增速达，高出月份个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。

此前业界预测今年房地产投资增长在以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到，全年增速预计在左右，远远好于预期。

销售增加三大需求集中释放，市场销售猛增进入年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的井喷式行情。

前三季度，全国商房销售面积亿平方米，同比增幅达，创自年房改以来历史同期最高水平。

其中商品住宅销售面积增长办公楼销售面积增长商业用房销售面积增长。

商品房销售总额达亿元，同比增长，而去年同期是下降了。

分地区来看，年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。

如随着楼市的逐步回暖，北京上海浙江等热点地区成交量持续回升。

月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在以上，江苏浙江福建广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在以上。

价格上涨同比涨幅由负转正，环比连续月上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，元备注征地拆迁费详见招标书底价项目费用详见表基础设施及配套设施详见表建设费建安工程费详见表车库成本详见表不可预见费管理费用销售费用财务费用合计资金筹措投资计划及借款利息资金筹措方案由于投资量大周转周期长，本项目资金主要来源于自有资金预收定金按行业惯例，本项目在办完相关手续后，可提前预售，收取部分定金或预售收入作为建设资金的有利补充。

银行借款三种筹借方式，见表。

表资金筹措表序号项目第年第二年第三年合计总投资资金来源自有资金银行借款使用预售收入上表中应是具体年份，以下各表同建设期贷款利息银行贷款分三期投入，合计贷款万元，分别按投入建设经营期。

按复利计息，年利率为。

见表。

表建设期贷款利息序号项目名称建设经营期合计第年度第二年度第三年度年初借款累计本年借款本年应计利息财务评价项目销售收入预算各物业销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果以及项目招投标结果，对项目的销售价格做出设定。

见表。

表项目销售价格序号物业功能均价元普通住宅别墅地上车位地下车库销售收入税金及附加销售收入包括住宅销售和车库销售等，各销售收入分四期得到，比例为。

见表。

此表应接着排在文字后，排不下应分页，标明续表，文中各表同，在文字与表和图之间不要空行表销售收入税金及附加序号项目名称建设经营期合计第年第二年第三年第四年销售收入普通住宅销售别墅销售地上车位销售地下车库销售销售税金及附加土地增值税项目利润估算本项目建设投资规模庞大，同时经济效益可观。

由于项目所处地理位置优越，又得到了政府的支持，同时在武汉市房地产市场需求比较客观的情况下，本项目损益表如表。

表项目损益表序号项目建设经营期合计第年第二年第三年第四年销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润投资利润率投资利税率资本金利润率项目投资评价指标投资利润率利润总额总投资额投资利税率利税总额总投资额资本金利润率利润总额自有资金以上三个静态指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目经济上可行。

现金流量表及动态分析现金流量是段时期内企业现金流入和流出的数量。

如企业销售商品提供劳务出售固定资产向银行借款等取得现金，形成企业的现金流入购买原材料接受劳务购建固定资产对外投资偿还债务等而支付现金等，形成企业的现金流出。

现金流量信息能够表明企业经营状况是否良好，资金是否紧缺，企业偿付能力大小，从而为投资者债权人企业管理者提供非常有用的信息。

在项目投资支出过程中，各种费用支出并不是贯穿于整个项目建设经营期，而是有阶段性的。

土地费用绝大多数是在前期支付，在建设期和经营期几乎不发生建筑安装工程费和配套设施费在建设期间支出，而且般呈前高后低的趋势管理费用贯穿项目始终，在实际项目费用测算中，为了简化计算，采用均摊的办法将管理费分摊到建设经营期各个阶段，因此现金流量可以分为现金流入量和现金流出量。

删除本项目现金流量表见表。

表项目现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期第年第二年第三年第四年现金流入销售收入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流累计净现金流折现净现金流累计折现净现金流税前净现金流税前累计净现金流税前折现净现金流税前累计折现净现金流表项目现金流量评价指标注意应该有单位评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态年年由表可以看出，本项目财务净现值均为正值。

即表明该项目不仅收回投资而且取得了比既定收益率更高的收益。

财务内部收益率均远远大于基准收益率，投资回收期也在建设经营期限制范围内。

说明本项目在经济上是可行的。

不确定性分析本节内容单薄基于客观条件的影响，如投资成本建设工期市场前景等，和主观认识方法的局限性，以及各种未知因素对各种分析手段的干扰，项目评估与项目实际不可避免地会出现些偏差，这偏差即为不确定性。

在此基础上进行的决策，显然带有定的风险，这就要求我们去研究去分析不确定因素的存在存在的范围和对项目效益影响的程度等，以使投资决策者统筹兼顾，慎重抉择，使项目尽量避免风险，取得预期的投资效益。

本论文所采取的不确定分析方法主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。

删除盈亏平衡分析盈亏平衡分析又称损益平衡分析，它是通过盈亏平衡点分析项目的成本与收益的平衡关系的种方法，也是在项目的不确定性分析中常用的种方法。

投资项目的经济效果，会受到许多因素的影响，当这些因素发生变化时，可能会导致原来的盈利项目变成亏损项目。

盈亏平衡分析的目的就是找出这种由盈利到亏损的临界点，据此判断项目风险的大小及对风险的承受能力，为投资决策提供科学依据。

在盈亏平衡分析中，首先要做的就是盈亏平衡点的确定。

所谓盈亏平衡点是项目盈利与亏损的分界点。

在盈亏平衡点处，项目处于不亏不盈的状态，也即项目的收益与成本相等。

即式中为项目的总收益，为项目的总成本。

盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，项目的盈亏平衡点越低，其适应市场变化的能力就越大，抗风险能力也就越强。

假定开发商品的数量与销售量是致的，单位产品的价格保持稳定不变，成本分为可变成本和固定成本，其中可变成本与产量成正比例关系，固定成本与产量无关，保持不变。

根据盈亏平衡点的概念，当项目达到盈亏平衡状态时，其收益与支出相等。

即根据前面所做的假设，其中为单位产品价格，为单位产品销售税金及附加。

其中为固定成本，为单位产品可变成本。

设盈亏平衡产量为，则当，时，有如项目的设计或计划开发量为，项目的风险率风险率反映项目外界条件变化的风险程度。

显然，风险率值越大，项目的风险程度越大。

删除设本项目的总销售收入为，开发总成本为，假定本项目的开发总成本不变，且售价与收款进度如表所设，销售税