金丰易居住宅项目可行性建议书

表商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元平方米增幅商品住宅均价元平方米增幅居民人均可支配收入元增幅居民消费价格指数增幅年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

新建商品住宅购买对象情况年全市交易量的万平方米商品住宅中，本市居民的为万平方米，比重达外地居民购买的为万平方米，比重为。

表购买对象构成情况表商品住宅交易量万平方米按销售对象划分按购房目的分类本地居民所占比例自住所占比例外地居民所占比例置业投资所占比例近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由年的上升到年的。

从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由年的上涨到年的。

置业投资的比重的增大，方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

商品房空置情况年全市预计商品房空置面积万平方米，较上年下降，其中商品住宅空置万平方米，较上年下降。

从空置区域看，新城区的比重较大，占。

从时间看来看，我市空置的商品房大多为年以下的待销商品房，所占比例超过，从空置原因分析，主要是交通不便配套设施不全设计落后户型偏大等。

表商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区万平方米所占比例新城区万平方米所占比例按单套建筑面积划分平方米以下所占比例平方米平方米所占比例平方米以上所占比例按单价划分元以下所占比例元所占比例元以上所占比例存量房交易情况年全市工完成存量房交易件套，面积万平方米，较上年分别增长，其中存量住宅套，面积万平方米，分别较上年增长和，房改房上市交易套，面积万平方米，较上年分别增长和。

年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达左右。

房屋租赁市场情况年全市房屋租赁面积万平方米，其中住房万套，面积万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金元平方米，较上年上涨，写字楼租金平均元平方米，较上年上涨，住房租金市场价元平方米，较上年上涨。

房屋拆迁及旧城改造情况年全市城区完成房屋拆迁面积万平方米，较上年减少，涉及被拆迁户户。

年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，年达到左右。

在货币化安置的住户中，有左右购买了二手房，左右购买了新建商品房。

二房地产市场发展中存在的主要问题土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善年以来，为了防止房地产业出现过热过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对年度土地出让指标予以总量控制，年的开发总量计划控制在万平方米以内，今年月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。

但是，从年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理供地条件不够完善等突出问题。

南昌市今年总供应土地为宗，全年土地总成交量为亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应宗，总面积亩，占总成交面积的，而青山湖区老城区的土地供应达宗，总成交面积亩，占总成交面积的。

位于二类地段以外的高新开发区昌北开发区没有出让宗土地。

老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。

另外，从供地的现状来看，大部分为需要进步拆迁平整的生地。

出让生地容易生产交地时间延长开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

住房供应结构不尽合理目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低完成销售面积平方米就能使项目收支平衡。

η当销售价格制定在元平方米，销售面积为平方米时，追加投资总投资为万元，项目的经济利润为上述计算结果表明如果本项目的整体价格在元平方米以上时，项目有经济利润，即本项目有的降价空间，保证经济利润。

如果本项目的整体定价在元平方米时，只需销售平方米，就可保证项目的经济利润有，有的销售控制空间。

如果本项目整体定价在元平方米，销售面积预计达到，即平方米时，追加开发产品的投资，最高能达到万元。

表临界点分析表敏感因素基本方案临界点计算内部收益率期望值开发产品投资万元最高值销售价格元平方米最低值销售面积平方米最低值二敏感性分析根据临界点分析建立的数学模型，我们针对模型中的销售价格销售面积固定成本和可变成本四个自身变量因素进行分析。

设变量变动幅度为，预计利润变动的结果。

单变量敏感性分析销售价格变动，其他因素固定不变设价格变动幅度为，预计利润变动的结果为表单变量静态敏感分析表销售价格销售面积可变成本从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。

表单变量动态敏感分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案销售价格销售面积可边成本从此表可以看出，销售面积的变动对本项目来说没有很大的影响，而销售价格和可变成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。

从以上两表分析中可以得知，销售价格是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本投资则不会捉襟见肘。

风险分析与对策市场风险分析从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。

销售价格销售面积可变成本基本方案本项目定位于中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有定的风险。

按照国际惯例，房价般是居民收入的倍，而目前南昌市房价每平方米为元般市区住宅，套平方米的住宅总价在万左右，相当于家庭收入的倍，难以形成有效需求。

本项目销售房价是这标准的近倍，目前南昌市先富起来的人毕竟是少数，需求有限，销售有定市场风险。

虽然目前南昌市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。

为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。

应杜绝规划设计单调缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。

二经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，将比基本方案增加净现值万元，增长反之，利润减少，销售收益下降。

因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。

做好物业管理和售后服务工作。

三金融财务风险分析本项目资金分为三块部分银行贷款部分自有资金部分预售房款。

但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式分期付款方式八成银行按揭方式④建筑分期付款银行按揭特惠免息付款方式全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

附表附表主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ项目设计参数房地产开发产品总建筑面积平方米商品住宅销售面积商业用房建筑面积车位销售面积平方米平方米平方米不计建筑面积Ⅱ经济数据开发产品投资万元其中财务费用万元单方成本元平方米资金筹措万元其中资本金借款预售房款自有资金万元万元万元万元经营收入万元经营成本万元经营费用万元应交税金万元其中营业税金及附加土地增值税所得税万元万元万元利润总额万元税后利润万元可分配利润万元Ⅲ财务评价指标投资利润率投资净利润率投资利税率资本金净利润率全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前年全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后年房地产投资长期借款偿还期年建设期起注整数位存在四舍五入产生的误差附表项目总投资估算表单位万元序号项目合计开发建设投资房地产开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用房地产开发费用销售费用管理费用财务费用二经营资金三项目总投资额开发产品投资固定资产投资经营资金附表销售收入与经营税金估算表单位万元序号项目合计销售收入可销售面积平方米平均售价元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房销售净收入注销售比例是各个产品销售比例的加权平均附表土地增值税估算表单位万元序号项目合计销售收入扣除项目开发成本开发费用销售税金其他扣除额增值额增值比例增值税率速算扣除率土地增值税附表投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入租金收入其他收入自有资金借款开发产品投资长期借款经营资金借款附表损益表单位万元序号项目合计经营收入销售收入租金收入总成本费用开发成本开发费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补前年度亏损应缴所得税额所得税税后利润盈余公积法定盈余公积金公