金岭华府房地产项目可行性建议书

商业营业用房投资比重为，比去年同期下降个百分点。

经济适用房投资亿元，比去年同期下降，占房地产开发投资的比重由去年同期的下降到今年的。

商品房平均销售价格稳中有升年月，主城区商品房成交均价元，其中，住宅的成交均价达元，同比分别增长了和。

据分析，房价上涨主要原因是土地交易价格上涨钢材水泥玻璃等建筑材料涨价主城区旧城改造力度加大拆迁户形成巨大需求房地产项目品质不断提升等。

商品房销售好，空臵房减少年重庆市商品房成交面积为万平方米，成交金额亿元，与年同期相比分别增加和，其中住宅成交面积万平方米，占商品房总成交面积的。

方面是开发企业越来越注重市场需求，开发产品适销对路，全市商品房空臵总量呈现下降趋势。

至年月末，全市商品房空臵总量已降至万。

另方面，全市商品房销售面积与销售金额大幅度增长，仅主城区商品房销售面积就达万，同比增长，金额亿元，同比增长。

商品房销售总量大于竣工总量，多万。

此外，中高档住宅受到受购房者追捧，成为市场成交的热点。

商品房住房消费中，从住房套内面积看，面积在以上的占了总成交房屋的。

年秋交会情况年秋季房交会共成交住房面积万，建面成交均价元，比今年春交会增长，即比春交会上涨了元。

区域走势显示重庆向北还在进行。

从成交面积成交金额两项指标来看，主城向北的风头最劲。

从成交面积来看，渝北沙坪坝渝中分别以万平方米万平方米万平方米的业绩获得前三名。

从成交金额来看，渝北沙坪坝北部新区经开园分别以亿元亿元亿元，位列前三名。

从商品住房成交面积来看，以下的占，的占，的占，而以上的占。

从商品住房成交单价来看，元以上的占。

房交会是个城市的楼市晴雨表，楼市冷暖变化，在房交会上都能看出端倪预兆。

在今年月刚刚结束的重庆房地产秋季交易会上高档花园洋房和别墅均突出高尚品味和舒适休闲等特性，成为楼市热点。

随着重庆市政府北移，北部新区将迅速地成为个成熟的经济开发区，预计到年，该区域将成为个集市政商业住宅为体的重庆未来的中央居住区，成为消费者眼中最有升值潜力的区域。

据秋交会调查，从购房的主要用途来看，的消费者表示自己使用，而仅有的消费者用于投资。

重庆消费者的理性消费行为将对重庆房地产行业的健康发展打下坚实的基础。

重庆作为西部唯的直辖市，城市建设日新月异，城市地位得到进步提升，重庆房地产市场还有很大的发展潜力。

从本次调研的结果可以看，的消费者认为重庆房地产市场很有潜力的消费者认为比较有潜力，只有的消费者对重庆房地产市场不太看好。

这显示出消费者对重庆房地产市场信心的增强，也是重庆房地产市场近两年快速发展的结果。

重庆房地产市场展望房地产市场分析随着中央继续实施扩大内需的宏观调控政策，根据中央在十五计划建议中对房地产业提出的增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量两大任务，结合中央直辖三峡工程建设西部大开发三大历史性机遇，在未来几年，我市房地产业的发展前景，将呈现出房地产开发继续持续健康发展，房地产业的支柱地位将进步确立，城市布局将得到合理调整，房屋开发将进步走向小区化个性化智能化品牌化和节能型，开发经营行为更加规范有序的发展趋势。

其理由需求市场进步扩大。

今后年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。

年重庆城镇化率仅为，平均每年增长，低于全国平均水平个百分点。

根据我市城镇化建设总体规划，年城镇化率达到，赶上全国平均水平到年，城镇化率达到，接近全国先进地区水平到年，城镇化率达到左右，都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。

此外，重庆市规划局的规划显示，最近年内，重庆市的旧城改造拆迁面积将达万，重庆市平均每年将新增万住宅面积需求。

重庆市主城人均居住面积将增加到，达到小康标准。

因此，如此大规模的城镇化建设和旧城改造工程，将给重庆房地产市场带来巨大的消费市场，房地产业发展在政府的指导下开发力度还需要进步提高，以满足市场需求。

二小时重庆交通半小时主城交通工程的实施，外环快速道路建设的启动，主城区桥隧收费制度改革措施的出台，不仅能大大降低居民购房臵业后的使用成本，更将从根本上打破我市楼市之间的区域樊篱，促使部分开发商加快路桥沿线和郊区开发的历程，从而促进城市布局的合理调整。

三随着住房消费环境的不断改善和交通瓶颈的逐步打破，居民二次臵业的数量将急剧增加，而环境优美设施配套服务良好居住安全的住宅小区将成为他们的首选目标，这就促使开发商只有从事上规模上档次的小区开发，并努力打造知名品牌，按目的具体情况，组织完成招投标工作。

招标形式由项目业主委托有资质的招标代理机构对重要设备如空调机组电梯供应商大宗材料供应商如商品混凝土钢材工程承包商施工监理单位进行公开招标确定。

招标对象资质要求重要设备大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。

工程施工单位资质为级建筑安装施工企业。

工程监理单位资质为甲级。

建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。

招标信息发布根据原重庆市发展计划委员会贯彻国家招标公告发布暂行办法的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。

指定的报纸为重庆商报，指定的信息网络为重庆经济信息网，网址为。

本项目的招标信息将分别在上述两种媒体上同时发布。

招投标工作组织委托具有资质的招标代理机构组织实施项目招投标工作。

受委托招标机构应遵循公开公平公正诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标公告资审评标，最后确定中标单位等工作。

参与公开投标的供应商不得低于家，工程施工队伍不得少于家，工程监理单位不得少于家。

招标文件内容招标代理机构编制的招标文件应有下述内容投标须知工程的技术要求和设计文件若采用工程量清单报价，应提供工程量清单投标函的格式与附录拟签订合同的主要条款投标人应提交的其他书面材料。

第十章项目财务评价基础数据采集销售面积本项目总建筑面积，其中可对外销售住宅面积可对外销售商业面积可对外销售的车位个销售价格物业形态预测套内均价元平方米小高层联排别墅双拼别墅高层商业车位个样板房上述销售价格为本报告预测水准，项目实施中据实调整，但所拟定的价格水准应具有较强的市场竞争力。

同时应力争低开高走的态势收出阳线，而避免高开低走的阴线走势。

适用税费率适用税费率表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税根据业主要求，暂不考虑城市建设维护税法定盈余公积金公益金教育费附加企业所得税销售进度开盘期期年季度开盘，持续期为年，销售率达到。

二期年季度开盘，持续期为年，销售率达到。

三期年季度开盘，持续期为年，销售率达到。

四期年季度开盘，持续期为年，销售率达到。

五期年季度开盘，持续期为年，销售率达到。

财务评价项目投入估算项目总投入费用由项目工程建设投资和经营费用两部分组成用。

其中工程建设投资万元经营费用万元项目投入费用合计为万元。

其中项目期投入估算工程建设投资万元经营费用万元项目投入费用合计为万元。

销售收入预测结合上述销售面积及价格预测，测算出本项目销售总收入为万元。

项目期销售收入万元。

税金预测项目税费税率总费用备注二税费营业税城市维护建设税教育费附加城市土地使用税元土地契税土地费用与城市配套费的之和的印花税销售收入的项目期税费税率总费用备注二税费总收入营业税城市维护建设税教育费附加城市土地使用税元土地契税土地费用与城市配套费的之和的印花税销售收入的利润项目利润初步经济分析静态序号项目金额万元总销售收入开发总成本税前利润成本回报率期项目利润成本分摊后初步经济分析静态方案项目金额万元总销售收入开发总成本税前净现金利润税前成本回报率敏感性分析本敏感性分析分别就项目可研经济分析构成中的土地成本价格工程建设费用产品销售收入三个因素发生变化的情况，对项目的全部投资税后财务内部收益率全部投资税后财务净现值进行敏感性分析，取变化率为和。

由数据分析结果看出，对于本项目来说，土地成本价格变化对于项目的财务盈利能力的影响较小，所以对于本项目土地成本价格是个敏感因素。

由数据分析结果看出，对于本项目来说，建筑安装成本及环境整治成本变化对于项目的财务盈利能力的影响较大，所以对于本项目工程建设费用是个敏感因素。

由数据分析结果看出，对于本项目来说，产品销售收入变化对于项目的财务盈利能力的影响很大，所以对于本项目产品销售收入是个最敏感因素。

从以上分析可以看出，土地成本价格工程建设费用产品销售收入都是本项目的敏感因素，其中产品销售收入敏感度最大，工程建设费用敏感度次之，土地成本价格敏感度最小。

财务评价结论本项目所得税后全部投资财务内部收益率为税后自有资金财务内部收益率为税后均高于高于同期银行贷款利率和行业平均收益率，因此本项目的盈利能力满足要求，其财务效益较好，投资回收期较短，所以，本项目从财务评价角度是可行的。

建议项目业主在房屋销售过程中宜采取低开，并争取高走的策略，为整个销售创造良好的环境。

同时项目业主应控制管理费用开支，优化设计和施工方案，尽可能减少工程建设投资，以提升项目的市场抗风险能力。

第十二章社会评价虽然本项目具有投资大的特点，但本项目是重庆市北部城区开发建设的重要组成部分，且为整个北部新城最高地点，将成为该区域的标志性建设项目。

项目业主拥有良好的股东背景，资金实力雄厚，国有控股，股东多年的房地产开发，积累了丰富的房地产开发经验。

这些对于本项目的建设和销售都将产生深远的影响。

因此综合分析该项目的风险较小，且有着明显的社会效益经济效益和极大的社会影响力。

社会效益主要体现在完善所在地段的规划功能提升城市形象提升市民的人居质量，改善房地产市场的供应体系增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

社会影响分析可以推动所在地段的城市建设进程，促进周边公用设施的配套完善，提升当地原有居民的生活质量增加所在地区服务业的就业机会项目的建设，将增加对建材设备劳动力的需求项目建成后，车流人流都将增加，加大了环境卫生的工作量同时增大了对当地的公用服务设施需求，但也有利于增加社会的有效消费需求。

提升项目业主的经济实力，树立良好的企业公众形象。

项目业主拟引进有良好声誉的优质基础教育机构，将使得本项目的社会效益更加明显。

社会风险分析项目业主已与政府相关部门签订土地使用协议，涉及的非自愿移民安臵问题可以有效解