金香林小区房地产开发项目可行性建议书

二近三年商品房交易情况商品房交易量大副增长，供需基本平衡，住宅市场表现活跃年，重庆市房地产开发施工面积万平方米，同比增长，其中新开工面积万平方米，同比增长房屋竣工面积万平方米，同比下降，其中住宅竣工面积万平方米，同比下降主城区商品房成交面积万平方米，成交金额亿元，分别比上年增长和，其中，住宅商品房成交面积万平方米，成交金额亿元，成交均价元平方米，分别同比增长。

说明年，全市实现生产总值亿元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长。

的增长人均可支配收入的增加，极大的刺激了重庆市民的购买需求和欲望。

居民人均可支配收入水平增幅与商品房成交均价的增长相适应，在很大程度上不会影响购买者的经济承受能力。

年全年商品房施工面积万平方米，增长，竣工面积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长，其中住宅销售额增长，占商品房销售额的。

商品房成交面积的增长远低于成交金额的增长，成交面积的增长与同期竣工面积的增长成反比。

方面表明国家宏观控制的成效，统计数据反映出销售面积的增长速度大于了建设面积的增长速度，在另方面说明市场正在消化以前年度竣工的空置房屋，表现出重庆市房地产市场还处于相对需求不足的卖方市场，市场需求远远大于市场的有效供给。

三房地产总体价格趋于平稳，中高档楼盘价格持续上升经过年和年上半年的房地产价格的飞涨，年下半年重庆房地产价格总体趋于平稳。

年，受国家实施连续宏观调控政策影响，重庆主城区住宅均价低开高走，第季度，主城区住宅价格均价为元平方米，较季度上涨了元平方米，与季度基本持平。

相对整体市场价格的平稳，中高档住宅市场价格持续上升，茂业东方时代水晶郦城期金科天籁城财富中心等商务公寓花园洋房均价超过元平方米。

年度，商品房价格持续增长，主城区住宅均价为元平方米，较年度上涨了近元平方米。

同区位中，由品牌地产商开发的楼盘均价比市场均价高出。

四城市向北主城西进，区域房地产竞争日趋白热化城市向北主城西进，随着城市运营概念的深化，重庆市各主城区房地产开发呈现区域化竞争态势。

城市向北，三北江北渝北北部新区区域房地产市场在对外宣传上达成默契，在房地产市场中亮出新城牌发展牌以及富人聚居牌，其具代表性的区域房地产片区是人和金开板块。

受益于金融办公信息第三产业以及高档住宅小区的整体规划定位，这里的房地产开发的呈现出档次高产品多样化分布集中的特点，已经逐步树立起重庆富人区的形象，成为重庆市高档住宅市场发展的风向标。

主城西进，随着交通条件的改善，西城东进已成为重庆市房地产向北后的又发展势头。

启动九龙引擎，构建和谐人居，九龙坡区万亩土地的推出，大渡口打造城市第六商圈，土地资源的丰富和政府的政策大力支持，都是对房地产投资商的极大诱惑。

龙湖金科隆鑫等批实力企业的进驻，加速西城房地产开发的进度，加强房地产市场的区域竞争力。

本项目处于城市向北的大环境下，从政策上，项目所在区域处于城市向北战略的中心地带，将是战略政策的长期受益者。

五进入大盘时代如果说年是重庆市房地产大盘时代的到来，那么进入年，重庆市房地产就进入的了大盘时代。

据不完全统计，重庆市仅北部新区就有个千亩以上大盘供应，其供应总量预计至少在万平方米以上而亩以上的大盘，重庆市南岸区至少有个以上。

经过年年的市场探测与市场论证，年，年重庆市房地产大盘纷纷淀放，融桥半岛二期云满庭奥林匹克花园二期晋渝绿岛棕榈泉国际花园保利高尔夫花园月底亮相融科蔚城月开盘等，大盘的大量出现必然要求社区内的配套要齐全，品质要高，服务要好，等等这切都必须使楼盘本身的定位向中高档楼盘转移。

本项目总建筑面积平方米，在回兴组团中有大盘特征，市场供应能力和占有能力较有保障。

六三低楼盘持续走俏三低，指低总价低密度低容积率。

重庆市城市居民可支配收入水平不断增长，居民居住品质逐步提升，购房者的支付能力相应大幅度提高，但低总价的住宅项目依然受到消费者追捧。

总价依然是重庆居民购房的重要考虑因素之。

低密度低容积率是高品质楼盘必备的标准之，密度是保证业主私密性的法宝，低容积率是健康居所的基本保证。

奥林匹克花园推出低密度低容积率的花园洋房，开盘短短时间，期多套被抢购天湖美镇期开盘销售个多亿。

本项目的产品形态定位和价格定位均符合市场对需求，项目期工程和二期工程销售成功即是符合市场需求的表现。

项目三期工程继续坚持了低总价低密度低容积率的产品和价格定位策略。

二区域房地产市场分析区域概况与区域规划前景江北区江北区概况开发花园小区融为体，与工业园区区比邻，工业区内有长安福特江凯钢构中汽吉隆等大批新型的成长型企业入住。

建设有较完善的道路水电气通信等市政基础设施，具备了开发为科技住宅小区的前提条件，符合调整后城市总体规划的要求。

第五章项目建设进度及销售计划工程建设进度计划项目于年初动工建设期工程，年末动工建设二期工程，年末动工建设三期工程，整个项目开发周期预计为年，于年季度完成建设任务。

目前正在进行项目三期工程的建设。

详见附表工程工期进度计划表二项目销售计划营销思路及原则从目前市场来看，客户来源渠道虽然仍以报纸广告为主，但已呈现多元化的趋势。

针对这情况，本项目的推广渠道将是推广将以报纸媒体和户外广告卖场展示，车身网络广告和公关活动多管齐下灵活组合的全方位立体营销。

从全方位覆盖消费者的视听，在短期内达到较高的市场知名度，吸引市场关注。

在中后期，逐渐减弱在报纸媒体上的投入，转为以户外广告公关活动为主，报纸网络广告为辅。

以上思路，是基于项目二期工程的成功销售经验，证明可行后，沿用到项目三期工程。

计划销售进度详见附表销售计划表第六章投资估算及资金筹措计划投资估算项目总投资万元不含税费，单方成本元，总投资估算见下表项目总投资估算表序号项目或费用名称估算价值备注建筑工程设备购置安装其他费用合计土地费用二工程建设费用，土建工程外墙装饰电梯工程智能化工程费配套水电工程费供电工程天然气工程消防设施工程费暖通排烟工程环境景观工程道路绿化灯饰三前期工程费用勘察设计费工程监理费招投标费工程质量监督费城市建设配套费白蚁防治费其他费用人防等四合计，五不可预见费不可预见费六工程静态投资，七建设期利息八项目动态投资，九销售费用十项目总投资，二资金筹措及使用公司目前已投入万元，主要用于支付土地费用及项目期二期工程建设，三主体结构工程的建设等。

计划向银行申请借款万元，其余建设资金通过项目预售收入回款按计划配合建设进度逐步到位投入详见资金筹措及使用计划表资金筹措及使用计划表单位万元序号合计年年年年年总投资工程建设投入借款利息资金筹措借款预售收入第七章经济效益评价基本假设前提假设项目在年建设期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，销售与预测致国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平银行贷款基准利率及行业基准收益率变化幅度较小基准收益率设定为二评价原则本项目经济评价遵循以动态分析为主，静态分析为辅定量分析为主，定性分析为辅的基本原则本项目经济评价遵循效益与费用计算口径致的原则为规避社会经济政策技术和自然因素所带来的风险，本项目经济评价遵循谨慎性原则。

三基础数据计算期项目年至年投资建设，在年至年季度逐步实现房地产销售。

工程建设投入本项目静态投资总额为万元，动态总投资额为万元，销售费用万元，项目总投资万元。

根据项目建设实施进度，各期间工程建设投入详见项目投资进度计划表营业费用在房地产销售过程中，将发生的销售人员工资及提成，公司为项目经营提供的资源消耗等费用，本项目营业费用按销售收入的计列。

建设期利息本项目需向银行申请贷款万元，建设期利息按年期房地产开发贷款年利率加综合费用共计算，并将建设期利息作为开发间接费计入总投资。

销售收入测算本项目可出售房地产面积为平方米，其中住宅平方米，商业平方米，车库平方米。

按市场调查结果预计销售价格。

详见销售收入测算表税金测算房地产开发项目应上缴营业税城市建设维护税及教育费附加等税费，营业税及附加按计取土地增值税按预征收，项目竣工合格后清算。

项目对应内容计算依据税率营业税及附加房地产开发销售收入土地增值税房地产开发销售收入所得税选其房地产开发销售收入预征收房地产开发开发利润四财务分析与评价序号项目名称单位数据备注总销售收入万元总投资万元税前利润万元税后利润万元投资利润率投资利税率盈亏平衡点小于财务内部收益率大于基准收益率财务净现值万元大于基准收益率预期收益率投资回收期年小于项目寿命期贷款偿还期年小于寿命期小于申请期限评价基准参数基准收益率结合项目融资成本及风险大小，并考虑到本项目涉及到房地产开发的特征及融资成本的提高，确定基准收益率为计算内部收益率。

净现值，项目可行。

净现值项目不可行。

投资回收期大于项目寿命期，项目不可行。

小于项目寿命期，项目可行。

贷款偿还期小于寿命期小于贷款申请期限，项目可行，反之不可行。

二评价结果项目财务内部收益率见全部投资财务现金流量表项目净现值万元见全部投资财务现金流量表投资利税率见损益表投资利润率见损益表贷款偿还期年。

见全部投资财务现金流量表投资回收期年。

见全部投资财务现金流量表盈亏平衡点。

见损益表本项目的税后财务内部收益率超过了基准收益率的要求，项目可行。

项目财务净现值大于，项目可行。

本项目贷款偿还期为年，小于项目寿命期，小于贷款申请期限，经济合理。

项目投资回收期年，小于项目寿命期，项目可行。

项目盈亏平衡点，小于，项目可行。

通过以上财务分析表明本项目建设投资效果明显，经济效果较好，项目技术可行，经济合理，是可行的。

具体数据及计算详见附表项目总投资估算表项目投资进度计划表工程工期进度计划表投资使用计划与资金筹措表销售收入测算表销售计划表损益表资金来源与运用表全部投资财务现金流量表敏感性分析表敏感性分析图五不确定性分析单因敏感性分析通过对影响项目经济效果的因素进行筛选，确定项目产品售价项目总投资销售费用和建设期利息三个因素为分析对象，进行单因敏感性分析，以甑别对项目经济效果影响最敏感的因素，从而发现项目可以抵抗风险变化的范围，提示业主在投资过程中进行相应的控制。

本项目敏感性分析所选择的敏感因素变化范围设在范围内进行变化，即计算当产品售价项目总投资