旧城改造区住宅楼及配套设施项目可行性建议书

而且，根据现在的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从方向的房地产建设日益繁荣。

三目前市场的开发结构年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的。

其中普通商品房开发占总开发量的左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。

平方米以下住宅仅占住宅总供应量的，平方米的住宅占住宅供应量的，平方米以上的住宅占住宅供应量的。

在预售方面，平方米以下的住宅预售率为，平方米的住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达到。

以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。

表现在产品类型发展不均衡。

即非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了严重失调户型配比不合理。

从现有可售商品住宅看，平方米以上户型占绝对主力。

从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉长销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。

我们虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。

二鄂尔多斯市房地产市场供需预测居住人口结构分析‚十五‛期间，镇因为煤炭煤化工产业的发展，经济日渐活跃，人口急剧增加。

随着镇人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来镇务工经商人员还将增多，将产生大量的住宅需求。

镇做为经济发展的重要支点，呈以下特点镇人口增长率快，发展潜力巨大。

镇做为经济发展的重要支点，发展潜力巨大。

近年来，随着地区经济的迅速发展，城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。

人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。

近两年内，镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。

人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。

镇交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往臵业投资。

人口文化程度。

调查显示，目前镇煤炭和煤化工企业较为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正比。

然而，与国内同等经济规模的城市相比，镇家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。

又据调查了解，镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，教育较为普及，这定程度地提高了镇从业人员的文化教育水平。

此外，镇的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。

二居住结构分析镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作原生活的区域。

据调查，镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了，其次是公车约占，其他依次是计程车步行及其它交通工具。

在购房者或有意向购买的消费者中，中高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。

随着镇交通和基础设施的改善以及优秀住宅小区的建设，在居住结构中镇始终占据的重要地位。

三镇房地产行业未来发展方向镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。

购买商品房的客户群体主要为当地部分先富阶层，包括镇本地的富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。

般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。

从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好，位臵优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住的需要，因此已经成为许多人第居所的首选，尤其是以尊贵罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。

四镇房地产行业供给及需求情况镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质楼盘营销消费理念等还有待提升，这给部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。

三建设规模根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定旧城改造区项目工程用地面积平方米，总建筑面积平方米。

第三章项目建设地点及建设条件项目选址项目地点本项目位于鄂尔多斯市镇村。

二场地现状土地使用性质为居住用地，场地基础设施完善，基本达到七通平条件，并且已通过挂牌方式取得项目土地使用权。

三城市规划及区域性规划要求本项目场址符合镇城市规划功能分区要求，项目按镇规划局有关规定进行设计。

规划部门已批准项目的选址意见。

四场地工程地质及水文地质情况参考邻近场地地勘情况，地基材料采购等内容进行招标。

招标范围本工程招标主要包括勘察设计工程施工及设备材料采购。

招标组织形式招标工作小组由业主单位委托具有法人资格的招标代理机构负责组成。

招标方式采用公开招标的方式。

即在国家或地方指定的报刊信息网或其它媒体公告。

工程分包根据项目自身特点建议对消防工程绿化工程是电梯设备采购及安装等进行专业分包。

设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。

设计招标主要对投标人设计方案的优劣经济效益设计进度设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。

施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平资质技术力量及业务能力进度质量投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。

设备采购要对投标人的商业信誉加工制造能力报价交货期限和方式安装调试保修人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。

招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑及般设备安装工程其它设备重要材料第十二章项目实施计划本项目设期为年，项目计划于年月年月建成。

分以下几个阶段进行可行性研究及项目前期工作阶段主要包括编制可行性研究报告项目评估等项目前期工作，个月完成。

设计阶段即工程方案设计和施工图设计阶段，个月完成。

招投标阶段个月完成。

施工阶段包括主体工程设备安装装修装饰室外配套工程等施工，共个月。

竣工验收阶段个月。

项目实施进度表时间年月年月项目可研和前期准备阶段设计阶段招投标阶段施工阶段主体工程装修装饰验收阶段第十三章投资估算与资金筹措固定资产投资估算根据项目的设计要求，估算新增总投资万元，其中新增固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

新增固定资产投资构成详见表。

表项目投资估算表项目名称单位规模单价元金额万元土地挂牌取得费亩土建工程平方米辅助工程绿化硬化工程平方米电力工程米智能化系统弱电工程米给排水消防工程米供热工程平方米碰接费包括安装费平方米天然气供气碰接费平方米合计表新增投资构成表序号项目名称估算投资万元所占比例设备购臵费建筑费安装工程费运杂费土地征用费勘察设计费建设单位管理费办公家具购臵费工程监理费质检费城市配套费基本预备费招标代理费合计二新增投资估算说明基本预备费按建筑费设备费其它工程费之和的计算。

勘查设计费按照每平方米元计算。

建设单位管理费按工程费的计取，财政部财建号。

质检费按照建筑费的计算。

工程监理费按照建筑费的计算。

城市配套费按照每平方米元计算。

招标代理费按工程费的计取，国家计价格号。

监理费按工程费的计取，发改价格号。

新增固定资产投资估算详见附表。

三新增资金来源与筹措本项目新增固定资产投资万元，全部为企业自筹资金解决。

新增固定资产投资使用计划与资金筹措详见附表。

四流动资金估算及资金来源本项目新增流动资金总额为万元，其中铺底流动资金为万元，由企业自筹资金解决。

第十四章财务评价项目运营计划本项目建设期为年，第年开始预售。

第三年本项目拟通过销售住宅预计销售，预计实现收入万元。

本项目初步订价每平方米平均售价元预计销售，万元。

二总成本测算本项目总成本费用为万元，经营成本为万元。

原材料价格的确定不含税是以现行价格为基础进行计算。

二燃动力费以现行价格为基础计算。

三工资及福利费本项目管理人员和服务人员共计人，人均工资按万元年计算。

四销售费用按销售收入的计算总成本费用估算详见附表。

三销售收入销售税金及附加利润及其分配本项目建设期为年。

第年开始销售。

第二年本项目拟通过销售住宅预计销售，预计实现收入万元。

产品营业税按计算，城市建设维护税教育费附加分别为，预计销售税金及附加为万元。

销售收入销售税金及附加和增值税估算详见附表。

满负荷经营年利润总额为万元，所得税率为，所得税额为万元。

在可分配利润中，盈余公积金提取比例为，公益金提取比例为。

满负荷经营年税后利润为万元。

损益和利润分配详见附表。

四项目盈利能力财务内部收益率税前税后二财务净现值税前万元税后万元三投资回收期含建设期税前年税后年四投资利润率五贷款偿还期含建设期年长期借款偿还计划详见附表，财务现金流量详见附表附表。

五经济效益分析从以上财务数据中可以看出，其内部收益率超过社会基准折现率，说明项目的经济效益较好，盈利能力较强。

项目建成后，经济效益明显，该项目是可行的。

第十五章风险分析盈亏平衡分析满负荷经营年本项目的盈亏平衡点生产能力利用率为，即销售收入达到万元时，处于盈亏平衡状态，说明企业的成本较低，盈利情况良好。

二敏感性分析本报告分别对固定资产投资销售收入经营成本的变化进行敏感性分析。

表敏感性分析表序号项目全部投资所得税前变动幅度内部收益率净现值投资回收期万元年基本方案固定资产投资销售收入经营成本从上表中可以看出，当这几种因素变化时，项目的税前内部收益率仍在以上，说明项目具有较强的抗风险能力。

第十六章结论及建议结论项目的建设用地已通过招拍挂方式取得，并符合规划城市规划要求场地位臵优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进适用和可靠造价合理，经济技术指标优越项目的财务效益社会效益环境效益显著，在财务上可行，经济上合理，且投资风险较低。

因此，项目的实施是可行的。

二建议加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。

落实好项目资金，确保工程建设顺利进行。

精心安排，确保工期质量投资控制目标