西安商品房累计销售面积万平米，环比下滑。表西安市年季度年季度商品房市场总体销售情况对比表销售面积时间车位地下室普通住宅商业办公别墅商品房年季度年季度环比同比而从商品房各月销售情况来看，在限购依旧不动摇的背景下，宏观经济政策的微调，首套房贷利率的下调，使得房企竞相促销跑量，季度西安楼市低价换量取得了不错的效果。年月，商品房市场销量呈稳步上扬走势，月均销售量达到万平米，超出年同期月均万平米。而就年上半年的走势来看，受房地产业利润率已趋向于行业平均化水平回归，房企销售成本已逼近底线，部分楼盘价格也已止跌回调，市场看跌心态在逐渐变淡，年月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势，月销量更是均双双取得了破百万平的佳绩。图西安商品房月度销量情况项目建设的必要性项项目目建建设设符符合合国国家家政政策策方方针针党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治科学发展安定有序维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因而，建立完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会保证社会稳定的重要举措。国务院温家宝总理在全国人大政府工作报告再次强调加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负责，市县区级人民政府负直接责任。对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会保证社会稳定促进经济发展的长效机制。政政府府部部门门应应对对中中低低收收入入者者的的住住房房问问题题我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但中低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。因此，解决中低收入群体的住房困难问题需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障中低收入家庭的基本居住权，消解因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。项目实施的可行性项项目目建建设设符符合合国国家家相相关关政政策策住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建立完善的住房保障体系，改善中低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会保证社会稳定的重要工作。项项目目建建设设可可以以获获得得社社会会各各界界的的大大力力支支持持本项目的建设为进步解决空港新城范围内中低收入人群和新就业职工住房问题而提出的，项目的建设有助于缓解中低收入人群和新就业职工的购房压力，保障社会和谐稳定，维持区域经济社会的健康可持续发展，项目具有良好的社会效益和经济效益，能够得到社会各界的大力支持。综上所述，本建设项目是严格按照国家相关规定和要求进行投资建设的，符合国家和地方建设的大政方针，因此本项目的建设既是必要的，也是可行的。第三章建设条件分析建设地址本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约平方米含代征路平方米。图项目选址位置图图项目地块图建设项目位置建设条件自自然然条条件件气象条件空港新城位于西咸新区西北部，行政区划属于咸阳市，咸阳市地处暖温带，属大陆性季风气候，四季冷热干湿分明，气候温和，光热水资源较丰富，有利于农林牧渔各业发展。全年平均降水量为毫米毫米，平均温度。热量条件南北差异明显，年均气温南部般比北部高。累计年光照时数平均为小时小时，月月月个月的日照时数占全年的左右，对夏收作物的成熟和秋收作物的生长发育很有利。北部无霜期为天天南部无霜期为天天。二地形地貌区内地势北高南低，呈阶梯状。东北部的旬邑县石门山峰海拔米，为全市最高点。东南部的三原县大程镇清河出境地，海拔米，为全市最低处。北部属渭北黄土高原半干旱沟壑区的南缘，海拔米至米，面积平方公里。南部为渭河盆地，属关中平原的部分，面积平方公里，地势平坦。农垦历史悠久，南部平原除栽培树种外，自然植被分布较少渭北黄土高原上仅在旬邑县的马栏石门山区保留定面积的天然次生林，在淳化县北部的黄花山，泾阳县北部的嵯峨山北仲山以及永寿县的槐平山残存极少量的天然次生林，绝大部分地方天然植被已被人工植树所代替，森林覆盖率为。三水文情况境内水资源主要由河川径流和地下水所组成。全市多年平均自产地表径流亿立方米，地下水不重复量亿立方米。大气降水量是地表径流及地下水补给的主要来源之，分布呈南少北多之势。的编制，项目立项审批等工程勘察初步设计及施工图设计的编审建设场地三通平招投标建设资金的落实等工作，同时办理工程开工建设手续等各单体建筑施工内部装修各项设备的安装调试室外公共设施施工绿化景观工程等工程竣工验收移交使用空港新城空港花园地块限价房建设项目第九章财务评价基础数据项目计算期按个季度计算销售期从第季度开始至第季度结束。财务基准收益率确定为。住宅销售价格预定为元，商业售价预定为元。项目主要涉及的税种有营业税城市维护建设税教育费附加企业所得税土地增值税等。营业税税率为，城市维护建设税税率为，教育费附加税率为，企业所得税为，土地增值税按照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则标准扣除。评价指标财务内部收益率项目全部投资财务内部收益率所得税前计算结果为，所得税后计算结果为。财务净现值经计算，项目财务净现值税前为万元，税后为万元。投资回收期经计算，项目全部投资的静态投资回收期所得税前和所得税后分别为年和年项目全部投资的动态投资回收期所得税前和所得税后分别为年和年。评价结论从以上指标可以看出，本项目全部投资内部收益率为税后，空港新城空港花园地块限价房建设项目大于基准收益率。项目累计所得税额为万元，项目的开发可为国家上缴可观的税收，有利于国家财政收入的增加。从项目的财务评价数据来看，项目的实施从财务上具有可行性。空港新城空港花园地块限价房建设项目第十章社会效益评价社会影响分析大大规规模模实实施施保保障障性性安安居居工工程程有有助助于于保保障障和和改改善善民民生生促促进进社社会会和和谐谐稳稳定定不断提高人民群众生活水平和质量，是改革发展的根本目的，也是党中央切工作的出发点和落脚点。现阶段在人们衣食住行等基本生活需求中，温饱问题已基本解决，但是住的问题还比较突出，商品房价格偏高收入差距拉大普通群众购房压力较大。本项目的建设可有效解决区域内广大中低收入人群和新就业职工的住房需求，项目的实施实质上是通过区域内加强公共服务，对收入进行再分配，对中低收入住房困难家庭实行托底。这种做法顺民意解民忧，有利于解决群众困难，调节收入分配关系，有利于体现公平正义，化解矛盾，促进和谐稳定。大大规规模模实实施施保保障障性性安安居居工工程程是是转转变变经经济济发发展展方方式式调调整整经经济济结结构构的的有有效效途途径径扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式提高增长质量效益的内在要求。保障性安居工程建设头连着发展，头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需调结构转方式具有重要作用。本项目通过实施限价商品房建设，既解决了广大中低收入人群和新就业职工的居住问题，同时又能带动建材家电等相关产业的消费，同时又进步完善了空港新城的城市环境和形象，拓展了空港新城的城市功能，有利于实现区域产业发展和经济建设，推动产业化空港新城空港花园地块限价房建设项目经营，真正起到建设改造片带动提升方的作用。互适性分析不不同同利利益益群群体体对对项项目目建建设设的的态态度度及及参参与与程程度度本项目的建设将大大改善当地中低收入群众和新就业职工的居住条件，同时项目的建设可以促进空港新城城市功能的完善，对于提升地区城市面貌和形象加快城市化进程促进当地的社会经济发展将起到积极作用。因此，本项目的建设必将得到当地不同利益群体的认可和肯定。各各级级组组织织对对项项目目建建设设的的态态度度及及支支持持程程度度限价商品房建设是国家大力支持和鼓励的项目。本项目的建设是积极贯彻国家民生建设方针，加强地方保障性住房建设，改善居民基本生活条件，提升城市形象的得力举措。本项目的建设实施将得到当地基层政府和各级部门组织的大力支持和积极配合。空港新城空港花园地块限价房建设项目第十章风险分析风险分析法法律律及及政政策策性性风风险险分分析析法律风险分析本项目开发经营从获得土地动迁市政配套到工程的设计施工销售及物业管理，投资周期长，涉及的规则浩繁，程序复杂，面临各种法律风险在所难免。是契约性风险。涉及面广，从土地取得工程施工到房产销售，涉及到各种类型的合同。有些合同反映的权利义务关系又是政府行为与企业行为交织在起的复杂关系。如果缺乏专业法律知识，合同签订不严格不严密，发生问题后企业的合法权益就难以得到保障。二是知识产权法律风险。房地产开发与知识产权密切相关，工程设计招投标工程施工宣传广告和楼盘销售等房地产开发行为，都会涉及著作权法商标法专利法等法律。所以，在项目实施中，规避各类法律风险，重在预警和防范，应引起高度重视。二政策性风险分析年以来，国家先后出台了多项针对房地产的政策，从加大保障性住房用地供给加快保障性住房建设实行差别化贷款利率暂停发放第三套及以上住房贷款规范第二套住房认定标准部分城市实行限购等多个方面对房地产市场实行宏观调控。新的宏观政策出台后，房地产市场空港新城空港花园地块限价房建设项目已经明显感受到了压力，房价上涨势头得到了初步控制。本项目属于保障性住房建设，项目建设符合国家加大保障性住房建设的政策，政策方面风险较小。其其他他风风险险分分析析财务风险分析本项目投资较大，工期较长，在建设工程中拟采用同期各类建筑同时开工建设以缩短整体工期，但是同期同时开工建设所占用资金较大，这对企业的筹资能力提出了更高要求。二技术风险分析本项目追求新生活新时尚新形象新希望理念，立足高起点高品位高水平高质量建设，考察论证慎密细致，设计人性化前瞻性高，施工监理规范到位，故