原因，住宅产品以平米户型为主，为平米以上的户型。基于土地客户产品的关系，整个项目为用于城市婚房城市成家及用于首次改善城市持家。二客户定位项目定位主要为青年成家型客户，首次置业，用于解决婚房问题及项目周边城市持家型客户，用于首次改善。该类客户购房有很大的刚性需求。从项目区域与位置来看，高新区离项目直线公里以内的区域，该区域有西安市大量项目目标客户人群。三项目可行性研究投资环境研究报告及市场需求全国房地产市场前景分析在中国三十年改革的进程当中，房地产行业已经成为中国迈向市场经济过程当中的标志性行业，成为目前国内市场化程度最高的行业之。因此，房地产行业的变化与发展从整体上反应了中国经济改革的成就与矛盾。与此同时，当前中国城市化已经成为个全球性的经济命题，而房地产行业恰恰处在中国城市化进程的核心。中国社会科学院日前发布的年房地产蓝皮书指出，我国房价历经连续多年高速增长，年仍在高位，由于国家调控政策效力的发挥，年房价上涨幅度将大大低于年。从房地产市场的基本面看，还不具有整体走降的条件和环境。特别是需求推动房价上涨的力量依然很强。中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员李景国认为，对于房子的需求主要包括以下几种中国的城市化和工业化进程导致的刚性需求，城镇居民消费结构升级引发的改善性需求，旧城改造和拆迁造成的被动性需求。除了需求因素之外，他认为中国人多地少的现状决定了供地从紧的政策短期内难以改变，因此加大市场供应量也就难以实现。再加上国内外原材料价格不断上涨，劳动报酬逐步增加，房地产产品质量和科技含量持续提高，导致房地产生产成本走高。西安市房地产市场现状西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研高等教育国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。年月国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。现辖区县，总面积平方公里，人口万人。年全市住宅销售万平米，增长全市住宅均价元平米，增长。西安市场呈价格缓慢提升销售量快速增长的势头。从西安经济人口城市发展住宅基数角度，还有较大的发展空间。二项目分析及价格预测项目分析优势西侧已建成米宽唐延路遗址公园，东北向丰庆公园，未来三大主体公园景观环绕周边为成熟社区，配套设施齐全紧邻南二环及城市南北干道唐沿路，近规划快速轨道交通号线，交通出行便利规划万平米超市。机遇西安高新区快速成熟发展，大量城市新白领涌现位于高新区南北主干道门户位置，唐延路创意产业带沿线标志性楼盘高新二期创业板块核心，大量企业进入，周边大量共建已建成，写字楼快速发展。劣势位于唐延路与南二环交叉口，而西二环高价与南二环高价交叉点，用地北侧和西侧临街噪音污染干扰严重东南侧中海华庭超高楼层楼盘，对用地日照遮挡影响地块形状不规整，容积率很高。挑战国家住宅产业调整大势下，如何创造小户型为主体的高品质社区如何建立在高容积率条件下，大商业和高端住宅共生荣的开发模式如何形成吃住购休闲娱乐站式的生活方式大型主力商业带动小型街铺商业开发。价格预测价格无疑牵动着房地产开发中的每个环节，影响销售，影响利润。因此，我们对高新区及城南同比项目的价格以及当前和以后市场情况进行了统筹分析，结合本项目自身的地理位置，建筑标准，设备配置以及建设成本，拟定本项目价格如下住宅销售均价为元平方米元平方米。商业销售均价为元平米元平方米。车位万个。根据本案的营销计划，在得到银行按揭支持后，本案开盘后最先销售的是住宅，之后推出商铺部分。本项目地处西安高新区唐延路景观大道核心位置。此区域内的住宅稀缺，利用开发商的经验，定能使本项目产生旺销的局面。本项目由世联地产顾问西安有限公司负责销售，以其多年的项目销售经验，过硬的销售团队保证项目的较快发售。四项目营销销售策略陕西置地投资发展有限公司有着深厚的房地产开发和管理经验，并拥有支过硬的团队，在市场运作上走专业化分工的道路。置地投资将并继续打造高品质的产品，致力于提供完美的服务，以客户为中心，满足并超越客户的需求，为客户创造更大的价值，是公司在未来发展中不懈追求的目标。在企业信誉和业绩的基础上，置地公司的品牌将不断提升。针对此项目，我们拟定了完备的销售和推广策略，具体施行将请业内顶尖的销售公司进步完善。我们将针对广告宣传策划，客户分析市场分析和客户消费心理及消费结构，并结合本项目的地域性和消费群体进行全程的跟踪和监督重色彩的搭配，充分表达古典美与现代美的融合发展。每幢住宅的整体外观颜色简洁大方，配以大片景观及风格独特的玻璃板块，使整个社区的住宅建筑群在清丽典雅中透着古典的韵律。外墙为贴面砖，局部装饰线条为涂料。外墙门窗采用彩色铝合金框，无色中空玻璃。外形简洁明快，格调高雅，具有时代感和质感。为了满足现代家庭和单身白领对精装修产品的需求，通过集中施工和采买为客户创造超额价值。本项目以下的中小户型按照造价元至元设计装修标准。本项目力求把装修设计和成本控制做到完美，聘请国内知名室内设计公司创作，动员集团具有十多年经验的建筑施工和材料采购队伍，在质量控制和成本控制上都拥有很强的专业优势，为客户提供最优惠的装修套餐，提升项目整体品质。第四章环境保护本小区所有住宅均有良好的朝向日照通风条件日照满足大寒累计日照不少于小时要求。二本项目住宅厨房排油烟及不直接采光卫生间排气均设竖井排放至屋顶。三小区内地面停车均设植草砖，以减少灰尘及噪音。四垃圾实行袋装化，垃圾收集点设给水龙头便于冲洗，位置选择尽可能减少对住宅的不良影响。五小区下水道雨污分流。六所有机房设备布置均满足必需的操作距离。第五章资源供给主要建筑材料主材水泥钢材管材木材玻璃模板型材石膏墙板。材料供应根据国家权威部门预测，国内钢材买方市场已成型，属于供大于求状况，西安拥有多家大型钢厂的直销点，所以钢筋，型钢类主要建材供应不存在问题。西安耀县安君山水泥厂，年产水泥万吨以上，完全可以满足本地区项目的使用量。由于国家保护森林资源的出台，木材市场价格上浮，但本项目力争多采用节能的合成材料，成材量并不大，不会加大成本，西安市场可满足用量。铝合金门窗，石膏墙板，模板，及外墙保温材料，均可在西安的厂家直销点购买，能满足需要。二市政设施供应施工期间已与莲湖区商定，项目施工期间由莲湖区提供用水用电。二项目建成后供水分别接入两根自来水管，在小区形成环状供水，水源来自自来水公司。供电由政府供电部门提供双回路电源供给。供热本社区供热将采用市政集中供热管网。供气由西安市天然气公司实施管道送气。污水排放所有污水排放须经过化粪池处理后，排入城市污水井。雨水排放雨水与污水分流排放，雨水排至城市雨水管道。邮电通讯邮电局申请信箱，方便住户。引入智能管理，使业主通讯可以足不出户。第六章施工计划本项目属中型工程项目，预计施工周期为个月，年月开工，年月峻工。项目次整体开发。施工进度计划表开工年月日计划封顶年月日竣工年月日交房年月日本项目采用公开招标的方式，严格按照国家建筑施工公开招标程序。对于投标单位概况，资质等级，近三年完成的业绩，目前正在履行合同情况，对财务管理技术劳力设备等资源方面的情况，及其它相关资料进行严格审查，以确保工程质量。第七章经济分析项目投资本项目总投资万元人民币直接开发成本万元二期间费用万元三项目成本投资估算住宅部分含住宅和车位项目投资估算表项目投资总额单位成本费用占比备注万元元平米土地费用前期工程费用监理费基础设施建设费建筑安装工程费,管理费用财务费用销售费用不可预见费用合计,本项目将以预售方式筹措部分资金滚动建设，主要资金由公司自筹解决内部筹措项目由陕西置地投资发展有限公司开发，拥有强大的资金实力，作为集团在西安市的第个项目，福田建设集团对项目的开发重点支持。项目销售展开就会有大量销售收入转为滚动资金，可补充自筹资金。银行贷款陕西置地投资发展有限公司将以良好的信誉与愿望和银行建立友好的合作关系。对于此次项目的开发，也定能使双方得到应有的回报。贷款额为万元人民币,期限年。资金构成资金来源金额万元资金占比自筹资金银行贷款期房销售合计三销售利润本项目销售利润税前元。财务状况详见财务报表二基本数据项目总投资万元自筹资金万元贷款基准利率贷款额度万元营业税及附加税企业所得税四盈利分析项目住宅部分万元销售收入减开发成本期间费用税前利润销售税金及附加税后利润税前利润率成本利润率从项目投资利润分析，处于行业较高水平，项目财务上可行。第八章风险分析及对策项目可行性研究报告通常情况下，项目可行性研究是化解防范风险的重要工作。他要求对投资环境市政设施国家政策市场现状和需求等诸多方面进行研究和分析，从而对自身项目进行客观合理的定位。但正因为可行性研究报告在诸多方面的较高要求，使得可行性研究报告难免在些方面产生疏漏或偏差。另方面，作为宏观控制的政府为了整体经济的协调和发展，改变和出台些不利于房地产开发的政策，这也成为项目开发的大风险，同时也是可行性研究报告所不能及的。作为投资者应尽量做到实事求是全面系统科学严谨防止片面性，将投资风险降到最小。二小居住环境和大居住环境的关系随着生活水平的提高，人们对居住环境也提出了更高要求。在本项目总体设计构思中我公司也努力营造出个舒适优雅的居住环境，且有业内顶尖的设计施工专业队伍的支持，本社区的内的居住环境完全可以达到以人为本的要求。且项目建成后，将形成强大的商业配套能力，周边生活更加便利。三销售风险高新核心区域唐延路边，拥有良好的区位地段和双面临街优势，丰富的景观资源。况且本地段具有定规模的的高尚社区已经成为绝版。因此地段的稀缺和社区资源的稀缺都决定了项目会成为市场个备受关注的项目。为了项目的成功开发，我公司在组建了自己专业化队伍的基础上，聘请国内甲级设计院中建国际担纲主创，国内三甲销售代理公司世联地产策划销售。在年多的时间里数十次修改优化方案，不间断的调研市场。做到了市场的精确制导，精准设计。目的也是为了能够创造个良好的市场价值。在户型设计和产品打造上借鉴了先进的设计理念，处处体现人性化的关怀。并且从开始就树立了诚信的企业发展原则，我们许诺的就保证能够做到。在户型设