大好机遇。下陆区借助东方山名山名寺名人效应，先后举办五届东方山庙会，大力宣传东方山的旅游文化资源，大力开展文化旅游招商引资工作。东方山已经走出黄石，迈向全国，年游客达到万人次。未来三年，该区将全面启动东方仙境东方世界东方乐园三大核心景区的建设，建设栗山塔院黄石的孩子主题公园磁湖古镇传统食疗养生园桃花湖等新景点。将以弘化禅寺东方古道园门水库为核心，建设和建立批反映展示东方山佛教文化的代表产品以国道北侧的张家湾管山官塘村为据点，开发农家乐农家园的特色农业旅游业利用东方仿古条街的商业基础，发展全国旅游纪念品市场。下陆区城区绿化环保工作卓见成效，基础教育完善，基础设施建设的逐渐完善，下陆区将越来越适合人民居住养生。旅游业的发展也必将增添下陆区的城市魅力，而安定有序稳定和谐的社会治安环境加上区政府制定的系列投资优惠政策也将吸引大批的外来投资商，这在进步推动下陆经济发展的同时，也会在定程度上拉动住房的需求。宏观调控的影响随着国家重点解决中低收入人群住房政策的出台及落实，平米以下占的规定必定会影响到项目户型产品的设计开发。据黄石市相关统计资料显示，黄石市人均住房不足平米的住房困难户主要集中在下陆铁山等几个远城区，下陆作为个厂区型旧城，在拆迁改造还建时，更应该贯彻国家既有政策，在开发过程中，重点做好项目类型定位，做好户型设计前期工作，协调好人居与宏观政策之间的关系。下陆区房地产市场供给状况下陆区现辖新下陆老下陆东方山三个街道办事处，总面积平方公里，人口万，该区是以采矿冶金能源机械工业为主的城区，居民以工厂职工及家属为主，住宅主要为上世纪年代建设。鉴于下陆区特有的区情下岗职工及其家属基本上属于无业者，住房陈旧，为响应国家住房保障政策，下陆区近期住房的改善主要以保障性住房为主，在近几年中，拟新建的保障性住房项目个，建设面积近万，而立项的商品房建设项目仅有个，规划建设面积万，另有万规划的建设项目还没有确定。近期年内规划中的保障性住房建设占总体规划建设的，该比例比十五规划中的有所降低。从拟建保障性住房项目名称看，保障性住房的供给对象定位于特定的群体工厂职工及其家属。这点在黄石市政府编制的黄石市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，黄石市城市近期建设规划中得到了充分的体现。通过对这个两个规划的研究，我们发现，十五期间，下陆区的保障性住房经济适用房廉租房规划建设占到了总体规划建设的，该比例远远高于黄石市的，仅低于铁山的。可见，下陆区的住房供应主要以保障性住房为主，而商品房供给相应较少。这说明，对于城市经济基础不断向好的该地区来说，商品房的供给将有较好的市场。下陆区房地产市场评价经济好转复苏可期楼市向好年以来，下陆区的固定资产投资强劲回升，月投资同比增速保持在以上，最近几月更是以以上的速度在增长。可知，与去年相比，下陆区的经济增长已走出低谷，已率先复苏。在此背景下，其房地产市场向好的趋势已逐渐显现。楼市供应以经济适用房为主，商品房供应较少，商品房市场潜力较大从下陆区的房地产市场供给情况来看，市场上的供应以经济适用房为主，商品房的供应量只占到较少的比例。但在该区经济增长市场需求多元化商品房优势明显的情况下，该市的商品房市场前景较好，潜力尚待挖掘。下陆区房地产微观市场分析典型楼盘简析项目名称下陆商贸小区铜花南路经济适用房小区紫竹花园中和新纪元紫金花园华盛小区期祥和云青苑项目地址黄石市老下陆神牛路口有色铜花山庄旁老下陆幸福巷省拖二村下陆区发展大道号下陆大道新下陆段下陆区政府以北新下陆区铜花北路开发商黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市下陆房地产开发有限公司黄石市中和置业有限公司黄石市紫金花房地产开发有限公司黄石华安房地产开发有限公司黄石市祥和房地产开发公司项目基本指标占地面积建筑面积容积率绿化率占地面积建筑面积容积率绿化率占地面积亩建筑面积容积率绿化率占地面积建筑面积容积率绿化率占地面积建筑面积万容积率绿化率占地面积建筑面积容积率绿化率占地面积建筑面积容积率绿化率项目类型商品房经济适用房旧城改造商品房商品房商品房还建房销售价格拟销住宅价格元拟销商业门面价格元拟销住宅价格拟销商业门面价格元拟销住宅价格拟销商业门面价格拟销住宅价格元，拟销商业门面价格元拟销住宅价格元拟销商业门面价格拟销住宅价格元拟销商业门面价格元拟销住项目周边为小区和空旷地带，无工厂和企业，无污染，生态环境较好规划本项目可充分发挥代理商在前期研究与规划方面的优势，作好定位与规划工作，形成优势，打造竞争力景观项目北面和西面为空旷地带，远处群山连绵，巍峨多姿，如本项目供应高层或小高层产品，则小区的景观优势将成为项目的大亮点区域发展本区域周边为区委区政府办公楼，大部分区政府其他职能部门也在左右，这为本地块日后的升值潜力带来较大优势配套项目地处下陆区最繁华地段，生活居住购物等各项配套设施较为齐全交通区域交通主干道上，去黄石或大冶都只有十来分钟路程二劣势地块虽然项目地段较好，但整个地块位于铜花北路最北端，与本区域内其他地块相比，处于劣势环境该地块北面紧邻铁路线，来往铁路对项目居住环境影响较大配套项目地块周边配套较多，但距本地块尚有定距离三机会区域发展政府提出的城北新区功能划分对项目影响和快速发展提供良好的基础消费下陆区人的消费能力投资能力强劲，且对改善居住条件有定的刚性需求，只要定位准确，销售前景较好地段项目临近消费能力较强的企事业单位及院校较多，收入水平较高，有定潜在客户四威胁经济适逢全球经济危机时期，消费者信心受到定程度的打击，对年房地产造成极大影响，购房者纷纷对当前的楼市采取观望态度，房地产形势的不确定性对本项目的发展构成较大的威胁市场有限的购房人口与庞大的物业体量之间导致了项目与同区域物业竞争激烈，甚至超出了区域竞争的范畴。项目定位市场定位消费群体定位蓝调东方消费群体定位项目分项定位描述年龄定位购买目的市场比例住宅部分年轻公务员，大型企业员工结婚自住私营企业主企业老板企事业单位高层管理人员投资改善住房个体经营户事业单位员工自住首次购房周边乡镇进城人群进城务工，购房自住价格定位综合考虑下陆区的整体房价水平和当前房地产市场情况，建议住宅销售均价为元左右，商业均价为元左右。整体定位综合考虑项目地块素质和外部环境，建议项目整体定位于区域标志性地块和下陆区高档时尚住宅小区。产品定位建筑形态建议，定位为小高层，约万，定位为高层，约万底层商业建议做成临街商铺，面积约为平米。住宅产品配比以面积的小三房中三房为主，约占左右面积的两房占比面积的大三房约占面积大于的复式楼或五房占比面积为的两房占比。商业产品定位本小区地块位置较偏，周边小区基本上都为临街门面，已形成了临街商铺氛围，建议本小区商业也做成临街商铺，以配套小区商业为主。第五部分项目开发项目规划指标项目经济技术指标单位序号项目指标备注用地面积，亩容积率总建筑面积，住宅，小高层，高层，商业，地下室，建筑密度绿地率销售收入及均价销售收入预测序号类别面积价格收入元住宅小高层高层商业会所商铺车位，合计说明项目住宅均价初步定于元。项目总销售收入为，万元，其中商业部分，万元，住宅部分，万元。第六部分经济效益预计静态投资成本概算地价及前期工程费地价及前期工程费用单位元序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准地价，土地出让费，万元亩契税，转让费的蔬菜基金土地面积元土地登记费土地面积元宗地测量费土地面积元规划行政规费，市政设施配套费，元平方米白蚁防治费元平方发展新型墙体材料专项费用，元平米发展散装水泥专项基金元平方垃圾处置费元平方水土保持费元平方避雷测试费元平方人防易地建设费，元建筑占地面积地下室面积地价及前期工程费用单位元序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准设计费用，征地测绘费元亩地质勘测费土地面积元方案及施工图设计费，图纸审查费建设行政规费招标代理费工程造价，按元计算档案服务费元栋质检费中标价，按元计算印花税中标价，按元计算房产行政规费，房屋测量费元平米交易手续费非住宅元平米，住宅元平米初始登记费住宅元户，约户，商业元户，约户小计，工程建安成本工程建安成本序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准前期配套工程成本，三通平前期配套工程工程建安费，建安，小高层，高层，电梯，小高层，高层，工程合计，项目户外工程费项目户外工程费序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准户外工程配套费，外水工程，元平米外电工程，元户，按户计排污工程，元户，按户计环保验收，元道路工程，元绿化及园林景点费，元建筑面积估算智能化系统工程元户估算小计，期间费用期间费用序号项目名称总建面成本元单方成本元取费标准期间费用，销售费用，销售额管理费用，投资额的不可预见费用，投资额的静态投资成本构成及分析静态投资成本构成及比例表序号项目名称总建面成本元单方成本百分比地价，前期行政规费，设计费用，建设行政规费房产行政规费，前期配套工程费，建安工程费，户外工程费，工程合计，期间费用，项目税金，总计，利润预计利润表序号项目名称金额万元总建面单方备注项目收入，住宅销售收入商业销售收入车位与商业开发投资，营业税及其他财务费用，暂不计销售费用管理费用，不可预见费，项目利润项目利润率，所得税按应纳税额的征税后利润税后利润率，销售毛利润率，销售净利润率，第七部分项目开发经营风险分析通过静态成本分析可以看出，本项目利润较为可观，单方静态成本为元，属于正常成本范围。因此认为，项目的抗风险能力较好。项目开发经营风险根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来的风险。市场风险由于项目所在地块稍偏，区域市场尚不成熟，未形成居住氛围，周边开工建设项目较多，影响本项目整体形象。因此，本案认为项目的主要市场风险来自于项目的整体定位与周边环境之间的矛盾。项目资本风险项目的销售回款可以满足成本支出，主要资金压力来自于项目前期地价款支付，若前期资金投入太大，则会存在定风险。政策风险本项目开发商以前未进入过下陆房地产市场，对该区域的政策规定和政府资源的整合