梨苑小区1-3#楼项目可行性建议书

项目建设的必要性和可行性符合国家和省产业发展政策根据国家实施中部崛起战略，以及扩大内需保障民生加快农村人口向城镇转移，加大基础设施投资的有关政策要求，为加快市对外开放步伐，扩大招商引资力度，积极发展同国内外的经济合作，促进推动全市经济持续快速健康发展，创造个对外资外商和高新技术产业具有较强吸引力的发展环境，孙疃镇提出梨苑小区楼项目，符合国家产业发展政策，符合市城市转型的要求，符合发展非煤产业加快实施工业强市发展战略的要求，符合市发展规划，充分体现了居民改善环境的要求。

加快经济发展的需要国内外成功经验表明，集中必要的财力和物力，加强城市基础设施建设加强孙疃镇建设，提升城镇化水平，为招商引资创造优越环境，提高招商引资质量，集聚产业集聚人口，以带动地方经济发展。

市煤炭资源丰富，煤炭开采过程中，大规模的土地沉陷成为湿地湖泊，现已造成采煤沉陷区失地农民近万人，随着煤炭资源开采产能的不断提高，未来年，采煤沉陷区失地农民将达到万人以上，采煤沉陷区失地农民的安臵问题，已成为经济社会发展的制约因素。

为进步探讨煤炭资源开发与失地农民利益的保护，实现双盈的有效途径，经过本项调研与论证，加快孙疃镇新区工程项目建设，方面，能够扩大孙疃镇规模，增强孙疃镇的综合功能，聚集产业聚集人口。

另方面，能够为安臵房建设发挥示范引导作用，为推动城乡体化新农村建设加快城镇化进程，促进煤炭资源开发利用，加快经济发展和社会进步，提供支撑与保障。

城市化建设发展的需要随着市近年来经济突飞猛进的发展，城区规模也迅速扩大，年，市经济总量达到亿元，财政收入亿元，经济实力较强，经济发展已经进入城镇化和工业化加快发展阶段。

为了适应市的经济发展，节约建设用地资源，加快项目建设十分紧迫。

本项目建设将进步扩大孙疃镇规模，完善孙疃镇的整体功能，实现城市扩区发展目标。

目前，受到建设用地的制约，市新城区拓展建设存在较大的困难，而农村地区多为空壳村，居民住房多为层的建筑，不利于节约用地。

本项目为孙疃镇建设的配套工程，对搬迁居民户集中建设层楼房，完善农村居民居住条件，拓展交通路网，拓展公共用地，增加居民活动场所，向空间拓展，完善基础设施配套，有利于节约建设用地资源，有利于城区的拓展。

城乡体化发展的需要该工程就是落实城乡体化试点工作的重要举措，梨苑小区楼项目就是设施孙疃镇城乡体化工作的主要内容。

项目建设的可行性符合城市总体规划根据市建设百万人口百平方公里的城市发展规划，现有孙疃镇将处于城区范围内，只能发展低能耗低污染高新技术产业，产业发展具有较大的局限性，孙疃镇位于市南部，交通条件较好，项目承载能力较强，有利于发展非煤产业，促进资源型城市转型。

实施梨苑小区楼项目新区内居民搬迁安臵建设工程，符合市总体规划和产业发展规划。

用地条件优越梨苑小区楼项目用地位孙疃镇政府南侧项目中的安臵房项目的建设主要是为解决村庄搬迁安臵问题。

项目区地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。

本项目拆迁现有居民用房年久失修，多数居民用房已成为危房，拆迁安臵的成本较低，拆迁安臵工作难度不大，有利于项目顺利实施。

交通便利本项目地块用地区位条件优越，目前用地周边尚无城市道路，城市基础设施薄弱根据孙疃镇建设和发展的需求，近期拟建设两条主干道，安臵房交通十分便利，规划发展城市公交车辆，居民出行十分便捷。

综上所述，梨苑小区楼项目的建设，将有力地推动经济孙疃镇建设，发展非煤产业，加快城市转型，促进市的城镇化进程，将进步完善城乡基础设施的配套工程，拓展城区规模，加快市招商引资的步伐，也是实施市总体规划，加快城乡体化发展的需求，是市城市建设的重要组成部分，该项目建成后，将大大改善孙疃镇新区面貌，增强集聚功能。

项目建设必将产生良好的社会效益经济效益环境效益，促进经济的发展与社会文明进步。

需求分析房地产建设现状与规划自上世纪年代以来，市实现了历史性跨越，现状人均居住占地指标已达平方米人人均占有道路广场面积约平方米人人均住房面积平方米，成套率左右。

根据市住房建设规划，到年人均居住占地面积平方米，城市人均住房面积平方米，住宅成套率以上，住宅小区物业管理覆盖率以上。

根据市城市总体规划市总体规划结合近几年城区人口增长速度及住房面积增长趋势进行预测，到年，人均住房建筑面积平方米。

依次预测，市城区住房建设用地总需求为万平方米，住房面积总需求约为万平方米。

房地产与城市化进程互动发展据国际城市化的般规律，当城市化水平小于构与劳动定员组织结构物业管理公司管理机构采用总经理负责制，总经理负责公司日常运营管理工作。

公司下设办公室财务部工程维修部保洁绿化部安全保卫部。

详见组织机构示意图。

组织机构示意图劳动定员根据企业建设规范，工作人员按照精简高效的原则按岗位定人，并可交互兼职，企业只设少量的管理人员。

住宅小区物业管理定员为人，其中总经理人，办公室人，工程维修部人，财务部人，保洁绿化部人，安全保卫部人。

根据工作需要，公司可随时聘用编外临时人员。

人员来源及培训公司管理人员要求均为大专以上学历，应是支年轻总经理副总经理工程维修部财务部办公室安全保卫部保洁绿化部化知识化专业化的队伍，有较高的管理水平和竞争意识。

其他人员也要求有高中以上学历。

因此人员的招聘必须面向社会及人才市场公开考核招聘录用。

根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策法律及相关知识的培训，高层管理人员可赴省内外成功的地区考察学习。

实习试岗个月，经考核合格后，签订上岗协议，正式上岗。

第八章建设工期和进度安排建设工期本项目建设期拟按年安排。

第月完成前期工作，第月全部工程结束。

全过程分为项目前期准备阶段设计阶段施工前准备阶段项目实施阶段设备购臵验收试运行阶段竣工验收阶段。

进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统规划，以便对项目实施作出切实合理的安排。

工程工期尽量压缩，拟安排在年完成全部建设项目。

根据项目所在地的自然条件和社会环境，结合本工程实际，对工程进度做如下安排第月完成项目可行性研究报告并报批立项，拆迁居民的临时安臵，拆迁工程等第月场地整理图纸设计，施工建设第月施工建设，设备购臵安装完成小区绿化配套工程，项目竣工验收，房屋销售，符合安臵条件后进行逐户安臵。

第九章工程招投标概述根据国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告同送交项目审批部门审批。

在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照竞争的条件来采购工程的种方式。

通过项目法人与承包方签订明确双方私利义务的经济合同。

将工程项目的实施过程纳入了法制化管理。

本项目资金主要由企业自行筹措以及银行贷款解决，根据中华人民共和国投标法规定，除特殊情况外均必须招标。

发包方式总承包般通过招标选择总承包方，再由中标单位组织各阶段的实施工作。

般来说，经常由于总承包方限于专业特点实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。

业主基本不参与建设过程的管理。

只是对项目的建设过程进行较宏观的监督和控制。

单项工作内容承包般适用于工程规模大或工作内容复发杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作单位工作或不同专业工程的工作内容进行分别招，分别发包给不同性质的承包商。

业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。

当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。

何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源业主的技术和管理能力。

由于本项目包括内容繁多，专业性较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。

招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。

本项目的业主拟自行招标，这需要按照工程建设项目自行招标试行办法国家发展计划委员会令第号的规定向项目审批部门批送书面材料。

招标方式公开招标公开招标又称无限竞争性招标。

是指招标单位通过报刊广播电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和待业限制可以申请投标。

邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质符合投标条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，邀请请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。

本项目为政府性投资项目，根据招投法规定，应采取公开招标方式进行招标。

招标内容包括勘察设计监理以及本可研报告所涉及的全部建设工程内容。

第十章投资估算及资金筹措投资估算编制说明本项目包括安臵房及公共服务用房工程安臵小区道路工程建设排水工程照明工程绿化工程及辅助工程等。

编制依据建设部颁发的市政工程可行性研究投资估算编制办法全国市政工程投资估算指标全国统市政工程预算定额及安徽省市政工程单位估价表年安徽省建设厅编制。

本工程可行性研究报告工程数量和拆迁数量，依据工程方案和市提供的资料。

建筑工程费用按照安徽省建筑工程单位估价表安装工程依据全国统安装工程概算定额安徽省单位估价表及类似工程指标估列。

设备费按询价或类似工程设备投资估列。

估算包括的主要内容各个分项工程的投资估算内容为建筑安装工程费用，工程建设其它费用和预备费用。

其中拆迁补偿征地建房及公用事业管线的迁移费用等均由县有关部门承担。

有关问题的说明拆迁建房征地及管线迁移等，均根据市提供的有关资料估列。

工程建设其它费用按市政工程可行性厂家投资估算编制办法的有关规定，结合当地实际情况确定。

项目投资估算项目投资估算表单位万元序号项目单位数量金额备注住宅建筑公共建筑道路及停车场给排水及管网预备费用前期工作费合计项目总投资万元。

其中工程费用万元，设备购臵费万元，安装工程费万元，项目工程建设预备费及其他费用万元，项目前期工作费用及其它万元。

资金筹措本项目总投资为万元，全部投资由建设单位自筹。

第十章社会效益分析城乡体化建设是项福祉于民，利在国家的工程，尤其是安臵房的建设，涉及到居民的搬迁，由于涉及的人数多，且为收入相对较低的农村群体，所以社会影响大，困难与问题也较多。

安臵房的建设将彻底改变当地农村居民的居住条件和环境。

新的居住小区建成，广