都摩崖石刻。风景怡人如诗如画，游人流连如痴如醉。秀美独特的山海风光，璀璨夺目的人文景观，使连云港成为全国个重点旅游城市之，江苏省三大旅游区之。近几年旅游业发展方兴未艾，年接待海内外游客万人次以上，连云港正在成为国内外游客休闲度假的旅游胜地。新浦区是个商贸流通业发达的城区。全区拥有大型专业市场三十余个，年市场成交额超百亿元。乐天马特超级市场大润发超级市场苏宁电器九龙大世界等大批专业市场知名连锁店先后落户新浦。全长米，集购物休闲旅游观光为体的陇海商业步行街被评为江苏省百城万店无假货示范街和中国最具升值前景商业街。新浦区正向区域性国际商贸中心阔步迈进。宏观经济概况根据政府统计公报，年，全市地区生产总值简称，下同再次创造历史，全年实现亿元，较上年增加亿元，按可比价格较上年增长简称同比增长，下同，较全省平均增长高出个百分点增幅在全省个市中位居第位，较上年前移个位次。人均水平跃上新的台阶。按常住人口计算，年，全市人均达到元，同比增长。按现行汇率计算下同，在上年突破美元的基础上达到美元。其中市区人均达到元，即首次突破美元达到美元，标志着连云港发展已经上升到个新的历史阶段。三次产业实现协调发展。全市三次产业继续呈现稳固提升活跃的良好局面。全年第产业实现增加值亿元，同比增长，增幅居全省第位第二产业实现增加值亿元，增长，居全省第位第三产业实现增加值亿元，增长，居全省第位。全市三次产业的结构调整为。新浦区近年来经济发展迅速，年总量达到万元，区国内生产总值平均每年增长。连云港市城市总体规划未来充分发挥连云港港口城市的优势，实现以港兴市的战略目标，连云港市政府根据连云港的地势特点和城市发展趋势提出了体两翼的城市规划格局近期主要以连云区经济技术开发区花果山片区和新海城区为主体，逐步向东西方向发展，最终形成以海滨新城经济技术开发区和日韩工业园为主体，赣榆青口和板桥为两翼，新海为凤尾，连岛为凤头的城市规划格局。连云港市在新的时代背景下为了适应经济社会发展的需求，整合城市发展空间，引导了城市合理健康地发展和建设，实现经济社会的可持续发展，进行了到年城市总体规划。近期城市规划人口规模万人，规划建设用地控制在平方公里以内，着力打造海州湾城市滨海城区及扩展外围展组团。中期城市规划人口规模万人，规划建设用地控制在平方公里以内在完善三极的基础山，打造心丰满两翼的产业区块，完善其配套远期城市规划人口规模万人，规划建设用地控制在平方公里以内。作为中国首批沿海开放城市中国投资硬环境四十优城市之，连云港市具有得天独厚的区位优势，蕴藏着巨大的发展潜力，是中国东部沿海最后块尚未完全开发投资热土。连云港市的区域定位新亚欧大陆桥的东桥头堡上海和青岛之间迅速发展的港口城市江苏省城镇体系级Ⅱ类中心城市，淮海经济区的中心城市之，在三圈五轴中处于连徐城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸江苏沿海区域性国际商务中心城市。连云港在我国沿海港口体系中的地位我国沿海主枢纽港之，我国水运主通道公路主骨架的重要节点。我国黄海南部的综合性贸易港，亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口。我国西北以及中原地区的最便捷的出海口，对外贸易的重要口岸。连云港的城市性质新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，全国重点旅游城市，江苏省海洋开发基地。由城市性质引申出的城市功能定位主要体现在三个方面新亚欧大陆桥东桥头堡和国际性海港城市，港口型工业基地。全国重点旅游城市。江苏省海洋开发基地和新能源基地。城市结构形态由新海城区和连云城区组成的组团式城市形态。新海城区城市的行政文化体育商业商务中心，科研教育和创新研发基地连云城区城市对外交流的窗口，是区域性国际商务中心国际海港经济技术开发区保税加工区临海产业区和海滨旅游基地。城市中心格局城市中心格局规划城市中心结合连云港组团城市形态，形成主副双中心格局城市主中心位于新海城区，包括实际行政文化体育中心和城市商业主中心功能城市副中心位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能城市中心体系中心城区形成级中心市级二级中心片区级三级中心街道社区级三级公共设施配臵体系。发展目标着力提升城市功能与综合竞争力，充分发挥对我国中部沿海地区及陇海兰新经济带的辐射带动作用，有效推动区域经济振兴，努力建设成为国际性的海滨城市现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。连云港市住房建设规划住房建设总量规划期内建设各类住房万套，总建筑面积约万平方米。套型建筑面积平方米以下住房面积万平方米，占总建筑面积的。新浦区建设万套万平方米海州区万套万平方米连云区含经济技术开发区万套万平方米。各类住房安排保障性住房即廉租住房套型面积平方米以下和经济适用住房套型面积平方米左右，面积约万平方米，占住房供应总量的。污水处理厂。项目在规划区域合理布臵垃圾箱，以收集生活垃圾。并安排环卫工人进行定时清理打扫，以保持小区的清洁卫生。有关部门负责将生活垃圾集中后送往城市垃圾填埋场处理。安全卫生消防项目范围内有足够的消防通道和消防水拴，满足消防需要。卫生小区住宅设计中充分考虑建筑自然采光通风的需要，窗地比均满足规范的有关规定。商业用房管理用房各处厕所洁具数量按规范要求设臵。按照业主提供的资料，本小区住宅建成后日照满足规范要求。安全小区设有围墙，并设计有访客对讲系统电视监控系统周边防盗报警系统电子巡更系统及出入口车辆管理系统等完备的安全保卫设施，有效地维护了小区安全。住宅区物业管理机构配备相应的保安人员，与辖区的公安部门密切配合，切实做好安全工作。劳动保护住宅外门窗采用中空玻璃和铝合金断桥型框料。为防止及减少漏触电事故的发生，厨房卫生间等潮湿场所的插座回路均设臵性能可靠的漏电保护开关，并专设线与接地体联结。电缆桥架外壳接地，电缆垂直敷设时距地以下部分加金属管保护，所有配电线路管保护，以防漏触电事故的发生。消防设备及重要机房内设臵事故照明。安装高度低于的灯具其金属外壳应可靠接地。项目进度表安排建设工期本项目将于年月开展前期工作，资金按建设进度分段投入。项目实施进度安排本项目建设工期三年，将于年月开工建设，资金按建设进度投入。年月年月，完成方案及初步设计年月年月，完成施工图设计年月，完成项目招投标手续年月年月，完成项目施工任务，对工程竣工验收。总投资估算和资金筹措总投资估算建设投资估算的依据江苏省建设委员会苏建定第号文发布的江苏省建筑工程综合预算定额的通知江苏省建设委员会苏建定第号文发布的全国统建筑工程基础定额江苏省估价表江苏省建筑安装工程费用定额江苏省建设委员会苏建定函第号文发布的全国统建筑工程基础定额江苏省计价表江苏省建筑工程综合预算定额补充规定连云港市建设委员会发布的有关定额材料价格的文件资料现行全国统安装工程预算定额。建设投资估算固定资产固定资产投资估算依据建设项目经济评价方法与参数第三版并考虑本项目的具体情况进行编制，建筑工程投资根据设计的房屋结构按当地近期实际造价估算。该工程按项目的预计工程量及当地近期建材市价进行估算。无形资产无形资产投资包括土地使用权等费用。建设期利息项目资金全部由企业自筹，通过自筹和贷款方式筹措建设资金，本项目贷款万元。其他费用其他费用包括不可预见费前期费用等。建设投资估算见表。表建设项目开发总成本估算序号工程或费用名称合计期工程开发建设投资建筑安装工程费土地费用含契税拆迁费用前期工程费用基础设施建设费公共设施建设费开发期税费其他费用开发间接费管理费用销售费用不可预见费用开发期利息经营资金项目总投资项目的财务评价项目总投资项目总投资万元，项目为次性建设不考虑流动资金。二投资计划该项目建设期为个月，资金根据施工进度逐月投入。表资金分年度投资与资金筹措计划单位万元年度自筹贷款合计合计三资金计划来源项目通过自筹和贷款方式筹措建设资金。表资金筹措计划表序号指标名称单位项目期工程资金筹措万元项目资本金万元资本金投入万元利用上期滚动资金万元返还上期滚动资金万元长期借款万元预租售收入万元短期借款万元四销售收入项目销售收入为万元，税前利润万元，所得税税率按计算，应缴纳所得税万元，税后利润万元。表项目销售收入估算表序号项目收入名称建筑面积平均价格元销售收入万元住宅收入商业用房收入地面汽车库收入地下汽车库收入非机动车库收入合计五财务评价编制依据本项目财务评价编制依据为国家发改委颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版中财务评价及现行有关规定，国家的各项财务税收和金融政策。基准收益率是建设项目评价财务收益的基准依据。根据现行银行利率同行业今年来的统计数据等因素，本项目取定财务基准收益比为。项目盈利能力分析项目投资净现值式中现金流入按第三年即可收回全部投资估算。现金流出总投资万元分年投入，第年总投资为万元，第二年总投资为万元，第三年总投资为完元。行业基准折现率取项目建设期取年。万元净现值大于零，说明项目可行。项目盈亏平衡分析本项目建成后的建设能力盈亏平衡，用产销率来计算，计算如下固定成本固定成本利润总额计算结果表明，该项目只要达到设计建筑面积的时，即可保本，对应于项目开发面积，其盈亏平衡点为，对于项目销售收入其盈亏平衡点为万元。由此可见，本项目风险较小。社会影响社会影响效果分析明珠万福新城小区项目位于连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，总体区域位臵十分优越。该项目区域基础设施条件较好，周围自然环境优美，公共配套设施齐全，交通便利。连云港市委市政府十分重视新浦区的建设，把新浦区建设摆在城区规划建设的重要位臵。本项目地处连云港市新浦区幸福路以西，规划路以南，属于市政府规划的重点区域，必将得到政府的大力支持。具有良好的外部发展环境。连云港市的大开发大发展为该项目的建设提供了极好的发展机遇，也为该项目的事实提供了有利条件。连云港市明珠房地产开发有限公司具有定的房地产开发和建设管理经验。工程建设管理人员的知识技术和专业技能经过长期的锻炼，积累了丰富的管理经验，完全可以胜任本工程项目的管理。具有较强的协同投入能力。该项目的实施，关系到城市的环境面貌，可以得到市政府有关部门的协同支持与配合。项目规划经深入调查反复论证合理准确，符合连云港市的发展要求。该项目的开发可操作性强