民安小区保障性住房项目可行性建议书

建设方案建筑造型分析整体的建筑形态基调温暖简洁的本土及欧式风格。

住宅单体外观设计闲适浪漫却不乏宁静是欧式风格建筑所蕴含生活方式的精髓所在，在本案的建筑设计，在风格上力求典雅浪漫的同时并配合社区布局形成舒适亲和的家园感。

住宅在屋顶女儿墙窗框线脚等方面均作了恰当的细部处理。

配合落地窗凸窗构架的运用，丰富而无赘鲜明而统，清新而优雅。

为保持社区建筑风格的致性，建筑外观色彩统，外立面颜色温润而醇和材料粗朴而富有质感，并在各单元山墙的顶部做不同的处理，格调高雅的同时又不失可识别性。

商业设计沿街商业层次明显，凹凸高低错落有序，转角处做重点处理，建筑色彩轻快明亮。

建筑立面设计紧扣商业主题，融入现代设计手法，塑造了种温润而醇和新而雅的沿街商业。

集中商业设置在地块的东南侧规划道路交汇处，使其商业价值最大化的同时带动小区周边的经济消费。

竖向布置该场地由东北向西南自然坡向，高差较小。

室内外高差控制在米左右。

将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。

交通组织小区的交通体现人车分流的概念，依据场地实际状况，小区在西面设主入口，在南北各设次入口个，主要供动车出入。

小区主入口设入口花园，地下车库出入口设于南北侧次入口。

小区入口道路宽度为米。

在住宅楼周边形成宽度为米的环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。

地下车库出入口宽度米。

在小区东北侧增设地下停车场出入口，使小区的交通顺畅安全宁静。

无障碍设计小区主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。

绿化场地东侧临规划路为米宽交通次干道，退红线满足防护绿地规划宽度要求。

小区入口设入口花园，设中心绿地运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。

顺透空围墙布置隔离绿化带，西南角布置临街集中绿地，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造个优美的环境空间。

建筑方案设计依据建筑设计防火规范城市道路和建筑物无障碍设计规范屋面工程技术规范建筑工程建筑面积计算规范民用建筑工程建筑初步设计深度图样与本工程有关的其它国家和地方现行规范规定和标准。

户型设计及组合在建筑户型设计中，始终贯彻以人为本的思想，遵循有以下几个设计原则住宅户型均为中小户型，主要为室厅卫二室厅卫三室厅卫套型，迎合客户需求。

保证房间尺寸的合理，使其符合人体工程学。

减少户与户之间的视线干扰，使每户具有相应的私密性。

每个房间有良好自然采光通风消除黑房间。

突出客厅与主卧室的地位，采光大厅大主卧的设计，并给予最好的景观和朝向。

合理布置厨卫空间，使其空间的利用充分体现出高效与实用。

表号楼号楼户型组合梯三户户型套内建筑面积阳台建筑面积公摊面积套型总计备注两室两厅卫单元总计单元长宽，号楼单元号楼单元米表号楼住宅户型组合梯三户户型套内建筑面积阳台建筑面积公摊面积套型总计备注三室两厅卫两室两厅卫两室两厅卫单元总计单元长宽，层高米高度，号楼单元，号楼单元单体平面设计户型设计根据现代人的生活需要，并适当超前考虑人们将来的生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上的以人为本，所有户型均有宽敞明亮的起居室。

起居室串联宽大的观景阳台，舒适型卧室均配有良好的视野环境，厨房卫生间以及足够的储藏间，主卧室配置更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活的要求。

合理组织各功能分区的平面关系，各行为空间的专用性明确以满足不同程度的私密性要求。

起居区与休憩区明确干湿分开，起居室主卧室书房及餐厅均有良好的景观朝向。

开间进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上的变化。

单体的立面造型设计立面造型设计也体现现代都市人城市文化及高品味的生活的追求。

立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑的基本构成元素观景阳台凸窗落地窗露台构架墙体及屋面等，其简洁明快清秀典雅加以局部线条的点缀，无不突显出住宅的建筑魅力，体现高尚住宅小区自身的特色。

另外，小区建筑高低错落，山墙交错，丰富城市天际线及灵活多变的建筑空间，体现新兴都市高尚小区流畅清秀宏大而富有建筑细部韵味的现代康居住宅。

剖面设计剖面设计根据使用功能建筑造型结构尺度并结合地形高差综合考虑。

具体为公建层高为，住宅各层层高均为。

室内外高差不低于楼梯每个梯段的踏步数不超过级，也项目建设投资的分摊本可研报告对项目的建设投资进行了估算，本财务分析以综合单价作为开发成本的主体。

财务指标评价依据及说明投资收益率即投资效果系数评价依据当投资收益率是负数时为完全失败，时表明投资效果基本不佳，时表明投资效果基本成功，时表明投资效果比较成功，收益率至以上表明投资效果非常成功。

折现率评价依据根据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版，结合当前实际情况，测定社会折现率对于受益期长的建设项目，如果远期收益大，效益实现的风险小，社会折现率可适当降低，但不应低于。

结合本项目，基准收益率设定为。

主要数据的确定本章对民安小区保障性住房建设项目销售分期计划做出安排，估算项目开发经营收入成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。

项目基本数据确定如下销售面积民安小区保障性住房建设项目总建筑面积为，本项目可供销售的建筑内容为各类住宅。

项目的价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位根据市场调研，住宅销售价格为元。

项目销售计划根据工程进度安排，本项目住宅销售按照的比例销售估算。

税费率营业税税率城市维护建设税税率，教育费附加费率土地增值税税率暂按销售收入的预提企业所得税税率为管理费用按建筑工程费用的提取，销售费用按建筑工程费的提取职工奖励及福利基金储备基金和企业发展基金均按提取，余下可供分配的利润在借款未偿还前暂不分配，留在企业，直至项目计算期末再分配。

项目销售收入估算据前文确定的项目销售价位与销售预期计划，测算其销售收入万元，营业税金及附加为万元，预提土地增值税为万元。

如表售房收入与经营税金及附加估算表所示。

表售房收入与经营税金及附加估算表序号项目名称税率合计售房收入住宅销售收入可销售面积平均售价元经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房销售净收入财务评价报表项目投资现金流量表包括项目投资现金流量表和资本金财务现金流量表，反映项目在整个计算期包括建设期和生产经营期内现金的流入和流出。

如表所示。

表财务现金流量表全部投资序号项目名称合计现金流量售房收入租房收入自营收入其它收入回收固定资产余额回收经营资金净转售收入序号项目名称合计现金流出固定资产投资含方向税开发产品投资不含财务费用经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税净现金流量累计净现金流量所得税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期基准收益率利润和利润分配表表利润和利润分配表反映项目计算期内各年的利润总额所得税及税后利润分配情况。

表利润和利润分配表序号项目名称合计经营收入商品房销售收入房地产租金收入自营收入经营成本序号项目名称合计商品房经营成本出租房经营成本摊销出租房经营费用自营部分经营费用自营部分折旧摊销自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润职工奖励及福利基金储备基金企业发展基金加年初末分配利润可供投资者分配的利润财务计划现金流量表用于反映项目计算期各年的投资融资及生产经营活动的资金流入流出情况，考察资金平衡和余缺情况。

如表所示。

表财务计划现金流量表序号项目名称资金来源商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款序号项目名称自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其它回收固定资产余值回收经营资金净转售收入资金运用自营固定资产资产投资含方向税自营资产固定资产建设期利息房地产投资含财务费用经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其它应付款股东贷款短期借款本金偿还职工奖励及福利基金盈余资金累计盈余资金赢利能力分析从上述融资前分析指标和相关财务报表可知，项目投资所得税前财务内部收益率为，所得税后财务内部收益率为，均大于设定的基准收益率项目利润总额万元，税后利润万元，项目的财务效益较好。

财务生存能力分析根据财务计划现金流量表，从经营活动投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年净现金流量均大于，计算期内累计盈余资金为万元，说明项目具有较强的财务生存能力。

第八章社会影响分析本项目是由河北郎泰房地产开发有限公司建设的政府保障性住房。

廉租房经济适用房以及限价房是政府提供政策优惠，限定建设标准供应对象和销售价格租金标准，具有保障性质的政策性住房，有利于社会稳定，保障中低收入家庭住房困难户的需求，促进社会经济全面协调和可持续发展。

本项目由河北郎泰房地产开发有限公司组织建设，按照成本价销售，以社会效益为主。

拟建项目是文安县人民政府为中低收入家庭住房困难户的住房保障定向推出的政府保障性住房，可以解决户人的居住问题，惠及人数可达人以上，具有较大的社会影响，将有利于社会经济可持续发展，其社会效益显著。

本项目作为政府保障性住房开发项目，建设用地按行政划拨取得，并在税费方面享受定的优惠减免。

项目开发位置环境和建设条件较好。

在文安县商品房需求持续升温的背景下，初步测算，该项目建成后，如果按确定的较低房价水平推出，将起到预定的住房保障作用。

本项目含配套商业用房预计投资回收期为年左右含建设期。

根据测算，项目建成和完成销售后，可以如期偿还建设期贷款本息。

第九章建设项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照中华人民共和国招投标法国家发展和改革委员会等七部委颁布的第号第号令工程建设项目施工招投标办法河北省国家投资工程建设项目招标投标条例相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的