铭苑住宅小区开发项目可行性建议书

衣食住行是老百姓日常生活中的四件大事，在衣食无忧之后，住在人们心中的分量越来越重，必将成为今后人们的消费重点。

随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，增量住房市场还存在较大的发展空间。

建设项目分析优势政策优势本项目的建设符合城市总体规划，符合国家的法规政策，并且项目建成后，能够提升县居住的整体水平，进步促进县经济建设的快速发展。

地理位置优势铭苑位置优越，东接三公路，西接刘洪路，东西贯通，交通便利。

项目周边无工厂，无噪声源，无污染源，东临汶溪公园环境静谧优雅，是休闲居住的理想场所项目公里半径内，有教学质量最好的小中两所学校，项目距鸿达商场购物中心桃源超市长途汽车站仅有公里路程。

居民就学就医购物出游十分便利。

优越的地理环境为项目的开发建设提供了有利的条件。

项目设计方案优势项目由上海同济大学担纲设计，户型设计新颖，套型丰富，以套型为主，户型采用落地飘窗，设观景生活阳台，与自然无限亲近，顶层设露天晒台，独享私家花园，远眺巍巍蒙山，近观汶水潺潺。

部分复式住宅适宜两代人的大户人家居住，完美诠释儒家孝道传统美德。

二劣势本项目投资较大，建设初期资金筹措压力较大，建设单位应制定周密的融资方案，以确保项目建设顺利进行。

项目建成后资金的回笼速度是影响项目效益的关键因素，应注意在建设初期就做好营销工作，以确保项目取得良好的经济效益。

三机遇城市发展提出了更高的要求从城市居民消费需求来看，消费者都渴望得到更好的居住环境，对居住小区的功能环境提出更高的要求。

居住区向配套环境物管和教育的综合性多功能方向发展成为最新发展模式。

项目规模适度，项目方案设计新颖，有机会引领住宅消费时尚理念，建立良好的市场形象，使项目持续市场旺销的势头。

本项目周边企事业单位有供电公司蒙泥厂银麦啤酒有限公司公路局中汽车站等单位。

各单位效益良好，购买力旺盛，能为项目带来稳定的客源。

四威胁同业竞争是项目所面临的主要威胁。

县房地产业近两年发展较快，先后成立有家房地产企业强势入主房地产市场。

各公司相继推出各种档次规模不的住宅项目，尽管本项目具有独特的竞争优势，但仍应注意提高小区的建设质量和综合配套水平，加强小区的物业管理，建出自己的特色，形成独特的风格，从而在同业竞争中脱颖而出，独具领先优势。

另外，受国家宏观政策调控，政府采取的抑制房价上涨等政策的影响，市场供求关系将发生些变化，预计房价增幅将逐渐趋缓，这也是个值得注意的问题。

建设规模和内容序号名称单位数据备注项目总用地面积平方米总建筑面积平方米住宅面积平方米商务面积平方米总户数户居住人数人本项目用地平方米，总建筑面积平方米，绿化面积平方米，建筑密度，容积率，绿化率，总户数户，居住人数人。

建筑系数容积率绿化面积平方米绿化系数土建工程项目主要土建内容为个砖混结构单体建筑，基础采用钢筋混凝土条形基础，持力层为第二层强风化凝灰岩，为其中栋为六层，栋为五层，栋为层总建筑面积平方米。

绿化面积平方米。

配套设施给排水工程给水方式本工程由刘洪路引入根的给水管主管道，主管道末端设消防栓处，管径不小于，引入开口处设计量水表只，管道在小区内环网布置，本项目供水由县自来水公司城区供水管网提供，水量充足，水压高水质好无需再增设加压站和水二次处理设施。

排水设计小区总污水量以本区居民生活用水及公共设施总用水量的计。

生活粪便污水经化粪池处理汇集后，排入城市污水管网。

屋面雨水经建筑物排雨水管，埋地接入室外雨水管网。

二电气工程电力电源本项目所需电源由刘洪线采用交联聚氯乙烯高压电缆引入。

低压供电电路采用直埋低压电缆引至各楼总计量箱。

用电指标住宅户每户负荷同时利用系数小区负荷同时利用系数公建平方米小区负荷同时利用系数负荷计算住宅公建变压器安装容量考虑路灯照明冬季供暖等因素设千伏安箱式变电站台，无功补偿容量不低于千乏。

电气照明设计照度起居室及般活动区，卧室，餐厅厨房，卫生间，楼梯间。

光源灯具室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显色指数。

户外灯为防爆灯具，并在休闲区设施庭院灯和草坪灯。

住户配电箱内设总开关，入户导线采用铜质导线穿钢管敷设。

电源插座电源插座根据各室厅需要分别布设个。

住户内配电照明与插座回路分回路设计，空调卫生间厨房电源插座设置回路震基本烈度为度，最大冻土深度米。

由于勘察期间未测得地下水，不考虑地下水对混凝土基础的影响。

基槽开挖时应及时组织有关单位作好验槽工作，如发现其他不良地质现象应及时进行处理或进行施工勘察。

交通条件项目位于县刘洪路路东，三公路以西，接连贯通。

项目距云蒙路米，距长途汽车站米，交通便利。

配套条件给水排水采用枝状给水管网，由城市给水管网引入。

排水采用雨污分流，污水集中排入市政污水管。

雨水经地面自然排水排入雨管，雨水汇合后，排入市政管网。

电力电讯电力由城市高压管网引入，经配电室降压后通过分线箱再分配至用户。

供热市政热力管网已铺设至拟建场址，可直接引入各用户。

总图布置总平面设计遵循的原则项目设计依据市城镇建设总体规划，考虑市特色，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，以充分体现经济环境和社会效益的统。

标准层平面功能布局要充分满足人居环境及心理需求，并有完善舒适的相应设施设备标准。

标准层平面形式户型组合平面规模建筑标准应根据使用功能要求气候交通疏散城市规划要求，用地条件周围环境等因素决定。

平面形式力求简洁对称形体优美。

综合考虑住宅平面空间效率合理选择结构体系，力求舒适安全经济节能技术先进。

二总图布置方案根据拟建地块呈带形特点，依次布置栋住宅楼。

其中西入口路南为栋层建筑东入口中心景观带以南为栋层建筑，中心景观带以北为栋层建筑中间为三栋，中心景观带北为层建筑栋，以南为两栋层建筑。

户型面积分别为平方米。

项目中心景观带通贯东西入口，作为居民的休憩娱乐的公共活动场所。

建筑设计采用现代设计手法，建筑体量风格应与周围环境向协调。

保持交通系统的畅通是城市发展的关键，为有效解决交通问题，利用规划的地形，完善了城市空间的总体规划，争取创造更大的经济和社会效益，把小区入口定位于刘洪路西入口，这方案可以使建筑中心地位得到延伸，并使该地段的潜在价值得到提升。

小区内规划主要道路宽为米，住宅楼前道路宽为米，小区规划采用人车混行交通方式，停车采用车库与停车位相结合的方式。

以绿色庭院作为出发点，引入城市绿色庭院的创意，通过树木草皮等软环境的设计，来创造绿色开放空间，并与小品结合烘托环境的宜人感和亲和性。

三总图主要数据总图主要数据见下表序号名称单位数据备注第四章节能本项目的建设，引入绿色环保理念，使用经济效益好资源消耗低环境污染少的节能墙体材料，对于降低建筑能耗，缓解能源紧张局面，具有十分重要的意义。

项目建成后，可为投资者创造了较好的经济效益，为业主节省了能源开支，为国家减少了能源消耗。

建筑节能采用高强砼，提高承载力，可以减少构件截面，结构自重减轻受力钢筋采用Ⅲ级钢。

水平钢筋直径的采用直螺纹机械连接。

砌体外墙分户墙用加气砼砌块，内隔墙用轻质板材。

使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带肋钢筋握裹里强钢性大，与使用普通元钢相比较每平方米节约成本元，国家推广使用冷轧带肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧带肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替型钢筋。

项目总用地面积平方米总建筑面积平方米建筑系数容积率绿化面积平方米绿化系数使用上水管，下水管传统的铸铁管镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，上下水管具有质量好能耗小不污染安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷水嘴。

外墙乳胶漆住宅外墙采用环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。

使用钢板式或铝板暖气片因钢板和铝板暖气片具有轻巧美观散热效果好的特点，所以本项目采用这种暖气片。

供暖系统部门管道使用镀锌管。

二设备节能所有设备包括变电配电设备消防设备等全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿提高功效因数减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。

灯具以节能灯为主，以节约电能。

卫生选用节水型卫生洁具，以节约用水。

除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备管道器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。

第五章环境影响分析环境现状本项目周围环境情况较好，水体大气土壤和植被具有较强的自净化能力，且周围无污染企业。

项目建成后，除产生的少量生活污水厨房油烟生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其他污染物排放。

因此，对周围环境不会产生不良影响。

二污染源分析及治理措施主要污染源与污染物。

本项目主要污染源为生活污水厨房油烟及生活垃圾。

为确保小区内环境和不对周围环境产生不利影响，对上述污染源必须采取有效的治理措施。

治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，后经市政污水管道排放。

厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。

生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾场处理。

三环境保护应加强施工现场的管理和维护措施，减少对行人交通及城区环境的影响。

加强对噪声源的管理，特别是夜间施工，应限制高噪声机械的使用，避免噪声扰民。

施工时配备撒水车，做好防尘降尘工作，严格禁止施工车辆的道路遗撒。

第六章经济和社会效益分析经济效益分析本工程经济评价按照可行性研究报告的编制要求，分为财务评价和国民经济评价两个层次。

国民经济评价表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从经济效益社会效益进行评价。

销售收入及利润估算住宅销售单价的确定根据成本估算及市场分析研究的结果，本项目竣工交付使用前，完成预售率将达到，项目风险较小。

根据同类项目比较初步确定住宅售价均价为元平方米确定商务面积售价均价为元平方米。

因平方米商务全面积扣除管理用房等面积后，可租售面积仅为平方米，其销售总额与全面积乘住宅单价所得金额相当，故不再分析商务面积部分。

销售