亿元，与上年同期相比分别增长由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。房地产投资快速增长的原因主要是新届的市委市政府大胆实施拉大城市框架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，省城房地产开发的热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供应量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上南昌商品住宅销售情况表价格元销售量万所占比例单套面积销售量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上从以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的，单套面积在平方米以上的占总量的从销售情况看，单价在每平方米元以上的占总销量的，单套建筑面积在平方米的占总销量的。且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上的占，单套面积在平方米以上的占。可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在年通过把好土地级市场上做好建设规划，减少经营性商业性房地产开发权的审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅的开发总量和扩大低档住宅的市场份额。并在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展。商品房价格趋势与同期居民购买力的关系南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元涨幅商品住宅均价元涨幅居民人均可支配收入元增长居民消费价格指数涨幅年，南昌市商品房的价格继续上涨，这除了因有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨开发商融资成本增加等因素有关。另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，已经超出大部分居民承受能力，这是种不太正常的市场现象和社会现象。目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这现象，如完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本的权宜之策而已。购房对象与目标潜在客户群的关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目的分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市的人士纷纷投资购房置业如度热潮的温州炒房团，外地居民购房的比重逐年上升，由年的上升到年的。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上长，由年的上升到年的。南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市的房地产市场逐渐蓬勃发展。先让我们回顾下南昌市房地产发展的历史。南昌市商品住宅的第代应该在以前，这批产品档次较低，产品同质化倾向严重，功能单，材料也十分简单，仅仅满足基本的居住需要，市场的所有产品好似同炉火烧出来的产品。第二代产品诞生在年，以御景城庐山花园福山花园等明星物业引发居住概念的革新。如首次利用样板房售楼处，来吸引客户。物业综合利用较为先进的营销包装手段，封闭式的小区物业管理，建筑风格呈现多样化，游泳池和会所的出现等等，是这个时期的主流市场特征。第三代的楼盘则体现以人为本的设计理念，引绿造绿，达到人与自然的和谐统，小区人车分流设计，配套设施的完善，小区园林的规划设计，智能化设施的普及等等，使南昌市的房地产市场逐步成熟繁荣，与沿海发达地区接轨，也为开发商真正带来超额的经济效益和巨大的社会效益。第四代的楼盘正在紧张有序的建设之中，产品为区域性专业酒店服务公寓，吸引消费者充分与本土文化结合，将滕王阁文化与项目形成对望，互为融合，落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天色。并坚持文脉主线推广概念定位引领时代市场形象定位南昌第国际酒店式公寓品牌的打造者传播品牌主题定位星级享受公寓人生主题广告语定位享受人生国际解码副题时代财富智者的天下项目住宅楼总体定位红谷核心国际星际配套顶层尊宅解读阐述项目地理位置优越，未来城市中心强调建筑本身属高层物业，地标性建筑独享尊荣强调建筑户梯直达，入户花园享受，演绎尊贵充分展示可嫁接海航酒店管理集团提供的全套星级酒店配套服务的便利与层次感社区整体设计从细节入手，以人性化设计为原则，尽情演绎尊崇人生的故事。概念定位引领星际住宅时代市场形象定位南昌第星级配套住宅的开拓者传播品牌主题定位豪迈的国际的生活的主题广告语定位星际白云国际生活副题海航空间高明者的世界整合推广布局现场核心攻击点攻击节奏第阶段第二阶段第三阶段时间节点正式销售前出外立面入伙核心攻击点示范地段展示中心样板间示范建筑示范旅游商务及生活解决方式目标控制市场销售击穿市场目标形成并保持领导品牌目标不断刺激目标群到现场如何进行整体合作战布局公寓阶段准备阶段个月第攻击阶段个月第二攻击阶段个月第三攻击阶段个月第四攻击阶段个月核心攻击点商务西进活动广告造势五月房展会财富论坛高尔夫球聚会十月房展会南昌财富人物评选支持点套餐软文攻势国际公寓新时代新闻发新闻炒做现场外包装通路包装到位现场包装组合媒介现场攻势控制南昌交通动脉八大道洪城大道控制市中心客户群沃尔玛商业外卖场控制地产目标群地产展销会控制目标群到现场主要路口导示牌控制信息点媒介宣传推广控制营销目标群楼体昭示布控制商务户外路牌布会封杀洪城大道营销媒介住宅阶段准备阶段个月第攻击阶段个月第二攻击阶段个月第三攻击阶段个月第四攻击阶段个月核心攻击点新居住主义活动广告造势十月房展会颠峰人生我与成功人士牵手活动五月房展会南昌海航明星评选支持点套餐软文攻势新居住主义新闻发布会新闻炒做现场外包装通路包装到位营销媒介现场包装组合媒介现场攻势如何进行战术布局公寓阶段个月个月个月个月核心攻击点前期造势铺垫战术广告造势商务西进运动五月房展会战术展销会人海战术市内展示中心战术控制市场现场展示中心战术南昌财富人物评选战术套餐软文攻势今天你在哪里洽谈休息战术控制南昌封杀洪城大道战术现场外包装人海战术战术财富论坛高尔夫球聚会战术营销媒介战术十月房展会战术现场嘉年华住宅阶段个月个月个月个月核心攻击点前期造势铺垫战术广告造势新居住主义运动战术套餐软文攻势南昌人，今天你住在哪里战术控制南昌封杀主干道十月房展会战术展销会人海战术战术现场外包装市内展示中心战术控制市场人海战术战术颠峰人生我与成功人士牵手活动战术营销媒介战术五月房展会现场展示中心战术南昌海航明星评选战术现场嘉年华销售进度方案根据项目规划方案，经过细致的市场调查。为最快速度形成项目形象，方便施工，较有震撼力地投入市场和较好地迎合消费者需求。我们将先期推出靠红谷中大道的两栋酒店式公寓，以高回报和产品的新颖度吸引投资者，完成期火暴销售。然后推出部分商业，以期形成齐全生活配套，为住宅造势，最后将住宅以星级配套的形象推出市场，产生高尚差异化市场定位。整个项目预计在两年半内完成销售任务。项目酒店式公寓商业住宅住宅地下车库备注开盘期年月年月年月年月销售率热销期年月年月年月年月销售率持续期年月年月年月销售率再热期年月销售率扫尾期年月年月年月销售率注酒店式公寓地下车库留下统经营开发建设进度项目期工程预计于年月完成工程的前期准备工作，年月开始桩基工程。资金筹措本项目总投资约为亿元按净现值法计算得出，按政府有关部门规定房地产开发公司应具有的自有资金，其余资金由房地产开发商筹措解决。考虑自有资金的时间价值和项目运做的实际情况，本项目投资分析报告采用按贷款编制。在实际操作工程中，应指定切实可行的筹资方案，使项目运做资金衔接恰好。第六章投资估算总投资估算本项目投资估算是在本公司对此项目开发预估及开发总体设想的基础上参照全国及南昌类似工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准，并考虑其他些因素的基础上而编制。序号项目单价面积费用总额备注土地成本元万元亩亩万元开发成本建安成本元万元区内基础设施及公建配套费元万元建设规费元万元管理费用元万元不可预见费元万元销售代理及广告费用元万元资金成本元万元项和年年合计元万元第七章效益分析评价方法本项目的经济效益评价是在对南昌市房地产市场调查,结合本项目的整体建设所促进区域市场的上升综合分析的基础上做出的本项目开发建设的高层住宅酒店式公寓及商铺全部采用出售经营方式，其经济效益分析按照开发项目部分售出来计算。项目建设经营期两年半。效益评价货币本位为人民币贷款利率为销售收入测算本项目销售收入是建立在市场相对稳定，工程如期进行完成的基础上测算出来的。项目酒店式公寓商业高层住宅车库营销周期可售面积个单价个总价万元汇总总销金额万元另留有近平方米酒店裙楼物业自用。总成本土地成本万元开发成本万元销售及广告费用万元贷款利息万元项目总成本万元税金与利润测算毛利润万元万元万元上缴综合税率为万元万元纯利润万元销售利润率万元万元资金利润率万元万元财务指标评价本投资分析报告从全部投资角度经现金流量测算，得出主要评价指标如下财务内部收益率财务净现金值贴现率万元动态投资回收周期年静态回收周期年财务现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期基年第年第二年第三年现金流入酒店式公寓销售率商铺销售率住宅销售率地下车库销售率现金流出投资总成本税金净现金流量累计现金流量净现值累计净现值损益表单位万元项目年年收入销售房屋收入出租面积收入小计营业税出租收入成本建设成本营业成本小计项目累计营业利润综合税税后利润偿还贷款利润可分配利润风险分析房地产的投资风险主要来自下列几个方面立项不合理。例如楼盘功能和地理位置不符合市场需求，造成销售困难，甚至无人问津。市场定位不准。例如高层与别墅的关系，市场需要高层楼，结果盲目追求高端而建设别墅，这样就会造成楼盘销售很慢，资金回笼困难。资金不到位，造成建设周期长，以致错过了热买的大好时机，或者市场楼盘饱和，也对销售不利甚至成片积压。结果资金不能回笼，财务和管理费用增加，社会信誉度降低，后果不堪设想。根据以上分析，我们的应对策略为确定项目酒店式公寓高尚住宅时尚商业的准确定位，迎合客户投资与居住功能的需求，保持市场优势差异，以旅游商务为引导，适度的产品超前保持项目强劲的市场竞争力。引入海航集团酒店经营管理系统相思林大酒店等强势品牌，确立项目市场领导地位，为购买者提供强大的投资保障系统。举办商务西进运动财富论坛高尔夫球嘉宾会福布斯南昌财富人物评选顶层产权总统套房拍卖会等系列活动，激发客户购买欲望，通过沟通，进步促使客户产生购买行为。确保迅速回笼资金，创造项目较好利润。本项目的风险主要来自如下几个方面建安成本售价开发周期