1、程直接费工程间接费和建设期银行利息。固定资产折旧无形资产摊销费用蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设费用计入成本，不考虑折旧及无形资产摊销费用。项目运营管理费用蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设和运营贷款还本付息期间，蚌埠市城市投资控股有限公司相关机构的办公费差旅费低值易耗品摊销招待费等计入管理费用，按项目总收入的估算。财务费用财务费用为蚌埠市本项目工程项目完工后支付的贷款利息。本报告按银行贷款利率总成本费用万元，总经营成本万元，财务费用万元。成本费用的分项与计算详见附表总成本费用估算表利润估算详见附表项目费用收益分析表项目主要数据与指标表项目主要数据与指标序号项目名称单位数据与指标备注项目总收入万元总成本费用万元利润万元拟定贷款偿还期年内部收益率动态投资回收期年含建设期财务净现值万元项目效益分析社会效益通过蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目建设，。

2、分水岭，承东启西，联络南北，经济文化科研教育等方面相对西部发达，是东部地区梯度转移的首选之地。蚌埠市位于东经北纬。为亚热带和暖温带的过渡带，所以兼有南方和北方的气候特点。全区四季分明，季风显著，气候温和湿润，雨量适中，光照充足，无霜期较长，光热水等自然资源较为丰富。项目所包含的个子项，大多数都在主要城市基础设施相对齐全的老城区，项目实施时仅对周边的道路给排水供电供气设施加以完善既能满足项目的建设和使用要求。蚌埠市棚户区及旧住宅区现状经实地普查蚌埠市旧住宅区的具体现状概况如下建设时间较长，房屋比较旧，多为简易房以及平房。房屋质量差，多数房屋墙体裂缝墙体厚度大部分都在公分以下地基下沉油毡纸屋面，屋面塌陷砖面风化，且年久失修，已形成险房危房。棚户区及旧住宅区的区域自然条件极差，市政基础设施欠帐多，道路等基础设施年久失修。无排水设施，使用公用水。

3、将上述各项代入公式中得楼面地价楼价建筑费税费地价楼面地价容积率根据蚌埠市控制性详细规划，将用地性质按居住商业贸易用地等分别计算如下居住用地楼价根据目前蚌埠市及周边地区房价及未来五年蚌埠市住宅销售价格趋势，住宅用房售价均价按元计。建筑费包括环境配套按元计。楼面地价元居住用地平均容积率为，所以地价元亩万元亩商业贸易用地楼价根据商业用房销售价，确定为元。建筑费按元计楼面地价元商业贸易用地平均容积率为，所以地价元亩万元亩经实地调查和土地的挂牌拍卖般情况都高于测算价。土地出让收益详见蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目收益表，按不同性质用地加权平均估算地价。本研究报告以保守方案估算，根据地区不同采用综合商住地价为万元亩以下计算。项目总成本费用估算项目建设费用成本由政府划拨集体用土地，并投资建设项目的所有基础设施，计入该项目的建设费用成本中，包括建筑安装工。

4、市房屋拆迁补偿安臵标准。年月日市政府召开了全市棚户区及旧住宅区改造工作动员大会，时任蚌埠市长陈启涛宣布蚌埠市新轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。蚌埠城市总体规划的要求结合市政府提出的对城市中心城区退二进三的总体思路，利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁臵换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。为城市提供高质量富有人文气息的城市空间环境。改善蚌埠市投资环境生活环境和发展环境，为打造蚌埠生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进蚌埠市经济快速健康发展的必然选择。同时项目建设可根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平。项目建设条件蚌埠市处于中部与东部地区的交汇处，又是中国南北。

5、行。蚌埠市城市投资控股有限公司项目的投融资平台，负责项目的具体实施工作，公司领导班子高度重视本项目建设，由公司董事长刘东劲挂帅组建项目领导班子，负责项目建设的领导组织管理协调和监督。投资概算及资金来源该项目计划总投资万元详见年度投资计划和资金筹措计划。资金来源蚌埠市财政和项目公司自筹资金万元，银行贷款万元项目单位指标总用地万平方米总建筑面积万平方米项目建设总投资万元费用，以建筑费的定比例计算，即专业费用建筑费，根据国内当前惯例，专业费用为。④利息全部预付资本的资金成本。全部预付资本包括买地价建筑费和专业费，即利息地价建筑费专业费用。根据当前商业银行利率，确定为。利润全部预付资本的机会成本。即利润地价建筑费专业费用由于房地产开发建设周期较长，因此利润率较社会平均利润率略高，本项目利润率综合确定为。各种税费指房地产开发的有关税费，目前按元计。

6、蚌埠市的投资环境和生活环境都会明显得到改善。对促进招商引资具有十分重要的意义。经测算，蚌埠市工业生产商业贸易服务业城市管理物业管理等方面能解决就业人口万多人。蚌埠市的高速发展会带来高额的经济产出，也为蚌埠的建材建筑装饰房地产加工业制造业餐饮业等系列相关产业提供了加快发展的良机，同时也扩大了内需，对有效的化解当前的金融危机具有定的积极作用，必将对蚌埠经济发展起到巨大的推进作用。现金流量分析根据附表财务现金流量表计算，财务内部收益率为，财务净现值为万元，静态投资回收期为年。动态投资回收期年。贷款偿还分析通过对附表借款还本付息计算表的分析，考察项目计算期内各年的偿还能力从表中可看出，本项目采用等额还本利息照付的还贷方式还款，计算期内按规定归还贷款本息后尚有万元的结余，完全能够满足金融机构还贷要求和期限。其财务内部收益率为，财务净现值为万元详见。

7、井旱厕，群众吃水难走路难入厕难，生活极不方便。特别是汛期，由于地势低洼，排水不畅，群众生命财产常常受到威胁。街巷狭窄，生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，又无消防栓，火灾安全隐患极大。旦失火将火烧连营，难以控制。人口居住密度大房屋建筑面积小其中龙子湖区和蚌山区拆迁比达以上，户均建筑面积在平方米以下的占，且居住在超期违章棚厦的居民占棚户区人口的。家庭经济收入低生活十分困难，但又拥有棚户房面积较大的由于城区扩大而失地农民。棚户区和旧住宅改造方案及计划投资规模棚户区和旧住宅改造方案根据棚户区及旧住宅区现状调查，以及总体规划的要求，特别是蚌埠市政府的改造思想，本次棚户区及旧住宅区规划采用就地还原和异地还原相结合，分别还原至统规划的个项目内，臵换出的土地部分用做城市总体规划的公共绿地，其他用地按照城。

8、埠市棚户区和旧住宅改造项目投资估算汇总表附表单位万元序号费用名称龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开建设公司城建投资发展公司费用合计万元土地征用费用二前期费用三基础设施费四建筑安装工程费土地及建设费用至四小计五其他费用项目建设成本合计六预备费七公用配套工程项目静态投资合计年度投资计划和资金筹措计划附表单位万元序号项目合计年年年分年投资比例建设总投资区内基础设施建设期静态投资建设期利息资金筹措资本金项目法人自筹财政补助资金项目长期负债银行贷款贷款利息计算项目收益估算览表附表单位万元序号项目类别单位分年度经营情况合计年年年年年年年年年年可开发用地出售收入万元就地还原补偿收入万元就地还原超出补偿收入万元就地还原超出补偿收入万元廉租房年收入万元异地还原补偿收入万元异地还原靠档补偿收入万元异地还原超出超出部分万元就地还原配套商业补偿收入万元就地还原配套。

9、总体规划的用地性质进行开发。计划建设和投资规模年蚌埠市棚户区和旧住宅改造项目包括市属龙子湖区蚌山区禹会区经开区淮上区和异地还原区范围内，总共拆迁个棚户区及旧住宅区还原建设项目个，各区建设规模如下表项目规划经济技术分析汇总表表序号分项名称单位龙子湖区蚌山区禹会区淮上区城开公司城建公司总规划面积就地建房还原用土地总建筑面积其中住宅面积配套商业面积配套菜场面积幼儿园小学面积综合服务用房面积容积率绿化率建筑密度机动车位辆自行车位个总户数户其中多层户数户小高层及高层户总人口人项目拟规划建总建筑面积为万平方米。项目主要经济指标项目的主要技术经济指标见表表主要经济技术指标项目组织与管理由蚌埠市市委书记亲自领衔抓该项目的实施工作并设臵专门办公室，市财政建设土地审计等有关部门负责人为成员，定期召开汇报会和协调会，及时解决建设中的问题，促进建设工作的快速进。

10、加上政府政策的支持，使其开发前景十分诱人。具有创建二十世纪生态型城市，展现出良好基础条件。通过对该项目建设的经济评价分析，项目总收入可达万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，动态投资回收期为年，静态投资回收期为年计算期为年，项目经济效益良好。综上所述，该项目的实施在经济上是可行的，在时间上是紧迫的，在社会效益方面是显著的。建议根据目前的项目进度安排，以及蚌埠市的相关基础设施的配套建设，多渠道筹集资金，拓宽融资渠道是关键。建议申请银行贷款亿元，并能尽快通过评审，尽早发挥效益。强化项目法人责任制，牢固树立百年大计，质量第的方针。认真执行中华人民共和国招标投标法，对蚌埠市内所有项目都实行公开招标，透明操作，择优选择承包单位。通过制定相应的政策，采取相应的措施和办法，确保工程建设的经济效益，形成良性循环。加强技术指导和监督，保证工程质量。年。

11、商业销售收入万元配套菜场销售收入万元合计资金来源与运用表附表单位万元序号项目年年年年年年年年年年合计资金来源项目资本金银行贷款可开发用地出售收入就地还原补偿收入就地还原超出补偿收入就地还原超出补偿收入廉租房年收入异地还原补偿收入异地还原靠档补偿收入异地还原超出超出部分就地还原配套商业补偿收入就地还原配套商业销售收入配套菜场销售收入资金应用固定资产投资长期借款本金偿还销售及管理费用财务费用项目资本金收回当年盈余资金累计盈余资金总成本费用估算表附表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年项目建设总投资经营费用管理费用财务费用银行贷款利息总成本费用经营成本总收入估算表附表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年可开发用地出售收入就地还原补偿收入就地还原超出补偿收入就地还原超出补偿收入廉租房年收入异地还原补偿收入异地还原靠档补偿收入异地还原超出。

12、部投资现金流量表。税土地交易契税房地产交易营业税施工企业营业税二费税费合计项目评价本项目如期建成，将极大的改善蚌埠市的投资环境，促进蚌埠市规划辖区整体框架规模的早日形成，完成蚌埠市扩大城市区域改善交通状况的目标，将对蚌埠市的招商引资工作和产业结构调整升级造就更多的优势企业增加就业岗位提高蚌埠市综合竞争力起到重要推动作用，社会效益巨大。拉动蚌埠市迅速增长。带动蚌埠市及周边地域约个百分点。第十二章结论和建议结论通过以上的市场调查分析和研究认为该项目由蚌埠市财政作担保，抗风险能力较强，经过前阶段的运作，实施该项目的前期准备工作已基本完成，实施该项目可行。只要运作得当，项目是有着比较好的经济效益，特别随着蚌埠市区扩大发展和项目所在地规划区的逐步启动，项目的后期开发将带来较大的经济效益。蚌埠市良好的地理区位经济区位交通区位景观区位和自然环境条件，。

参考资料：

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[10]农业废弃物综合利用生产新型塑木技术集成示范项目可行性建议书（第49页，发表于2022-06-24）

[11]农民安居住宅区及配套设施区项目可行性建议书（第55页，发表于2022-06-24）

[12]农林废弃物人造板项目可行性建议书（第131页，发表于2022-06-24）

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[16]年综合利用万吨废旧塑料、木质纤维生产塑木型材资源项目可行性建议书（第88页，发表于2022-06-24）

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[18]年回收利用30万条废旧轮胎项目可行性建议书（第79页，发表于2022-06-24）

[19]年回收加工万吨废纸、万吨废旧金属项目可行性建议书（第37页，发表于2022-06-24）

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