青岛市房地产项目可行性建议书

建筑工程产值增速加快，占比提高上半年，在市建筑企业施工任务比较充足的前提下，加快施工进度，建筑业总产值较大幅度的增长，在完成的建筑业总产值中，实现建筑工程产值亿元，同比增长，增幅比总产值高个百分点，占建筑业总产值的比重高达，同比提高个百分点。

其中国有及国有控股建筑企业仍然在扮演着我市建筑市场上的主要角色，前个月，我市国有及其控股企业完成建筑工程产值亿元，与去年同期相比增长了，占建筑工程产值的。

二级以上资质企业完成产值占近六成上半年，从全市建筑企业资质等级看，级以上建筑施工企业完成产值高达亿元，同比增长，占建筑业总产值的，其中级企业完成亿元，占建筑业总产值的，特级企业完成亿元，占建筑业总产值的从企业的资质等级和企业的规模来看，大型国有建筑业企业仍然是我市建筑市场上的主力军。

上半年，完成产值超过亿元的单位共家，共完成建筑业总产值亿元，占全市总产值的。

三施工面积小幅上升，新开工面积放量增长上半年，我市建筑企业加大施工力度，房屋施工面积达万平方米，同比增长。

国有及国有控股企业完成万平方米，同比增长，占全部施工面积的。

上半年，新开工面积万平方米，同比增长，高于施工面积增幅个百分点，占全部施工面积，同比提高个百分点。

其中国有及国有控股企业施工面积万平方米，同比增长，占新开工施工面积的，同比上升个百分点。

新开工面积放量增长，说明我市建筑业发展势头良好。

四建筑市场进步规范，招投标率占以上工程招投标是强化建筑市场竞争机制，提高建筑企业管理水平工程质量技术水平的种行之有效的制度。

上半年，市建筑市场进步规范，工程招投标率上升，在全市建筑工程中，实行招投标承包的施工面积万平方米，比上年增长，招投标率为，同比提高个百分点。

其中国有及控股企业招投标承包面积万平方米，增长，招投标率达，同比提高个百分点级资质以上招投标面积万平方米，增长，招投标率，上升百分点。

五本年新签合同额平稳增长随着市建筑施工企业市场竞争能力的提高，承揽施工任务量持续增长。

上半年，我市施工企业新签施工工程合同价款达亿元，同比增长。

从企业的资质等级来看，级企业及以上企业新签合同价款亿元，占全部合同价款的，增长二级企业亿元，占三级企业亿元，占。

六全员劳动生产率增幅较快在市建筑行业继续推行产业结构优化的同时，以总承包为龙头，以专业承包为主体，劳务分包为依托的组织结构体系基本建立，建筑业行业内部结构得到了有效整合，与产业相关的各种技术和经济资源得到了充分的利用，企业的技术装备能力进步提高，建筑队伍的素质明显增强。

今年上半年，全市建筑业企业全员劳动生产率万元人，比上年同期增长，其中国有及国有控股及级等规模大的企业都达到万元人。

目前，全市注册有各类房地产开发经营企业物业管理及服务机构家，其中约半为外商投资企业。

房地产从业人员达人。

总体上看，青岛房地产市场与全国房地产同步起落，整体上仍保持在个较高发展水平。

从中房系统公布的城市房地产价格指数看，青岛落后于北京上海深圳广州等城市，与天津大连武汉西安等城市同处于第二层次。

目前从局部区域上看，全市各区域各具特点，老市区到东部新区沿海线，由于环境质量好交通方便，售价远高于其他地区，由南到北随着环境的差异，同类房地产价格能相差倍。

年上半年我市餐饮市场继续走强今年上半年，我市在扩大内需繁荣经济的宏观调控政策作用下，城乡居民收入和消费支出快速增长，从上半年住宿餐饮企业经营情况看，全市共实现社会消费品零售额亿元，增长，拉动全社会消费品零售额增长个百分点，呈现企业景气提升住宿餐饮市场发展加快的特点。

住宿餐饮企业景气度高据青岛市企业调查队年二季度企业景气调查结果显示，受经济较快增长收入稳定增加商务会展活动日益增多等因素影响，我市住宿餐饮市场表现活跃，企业经营状况良好，企业家信心指数与企业景气指数均达今年新高，分别为和。

其中，二季度满足近期停车需求。

交通优化措施设计方案在宁夏路的进出口，可以采取右进右出的方式，最大限度减轻对宁夏路的交通影响程度根据宁夏路隆德路大尧三路和燕尔岛路的规划红线宽度，在道路建设或改造时，宜将交叉口进口道拓宽个车道，以增加交叉口的通行能力。

主要结论建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了定的交通影响。

但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。

项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。

第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为类，耐火等级为级。

按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。

设计依据消防措施建筑防火措施大厦四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。

控制中心设在楼，出口对外。

在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。

消防泵房的出口直接对外。

防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。

电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。

按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。

结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。

配电间采用防火墙。

建筑物安装避雷装置，以防雷击。

地下停车场设计按执行。

电气设备防火电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。

消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。

所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。

为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气的避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。

配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量的手提式灭火器。

加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。

可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。

第七章环境保护与节能环境保护本项目地处青岛市东部新区，周围高楼林立，政府机关金融机构学校住宅密集。

属居住文教区。

按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。

设计依据主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染源为固体垃级废水废气噪声。

固体垃级办公垃级餐厅和商场内的废弃物及废损物品。

废水餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。

废气厨房内因烹饪产生的油烟，煤制气燃烧后的废气。

停车场内汽车排放的尾气。

噪声汽车发动时的噪声设备间机器运转时产生的噪声等。

防护措施垃级处理按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。

废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网。

废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置。

噪声控制设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。

产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。

所有机电设备均选用低噪音设备。

通风系统，在必要的位置加装消音器。

节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水煤制气柴油。

其中电是主要能耗，消耗量占总能耗的。

设计的主要原则按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进可靠的节能型设备和材料。

尽量做到合理高效。

节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。

室内照明采用节能灯具。

门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。

合理布局房间朝向，提高房间自然光照。

供热管网采用高效保温材料做保温层。

水电煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。

第八章管理机构与劳动定员管理机构青岛市置业有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。

董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长名，副董事长名，董事若干名。

董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。

管理机构设总经理名，副总经理名。

根据本项目的生产特点，公司下设办公室财务部销售部预算部工程部个部门。

各部设部门经理名，负责本部门的日常工作，对总经理及分管副总经理负责。

公司的机构设置，最终由公司董事会研究决定。

本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责。

其他部门协助处理有关各项工作。

青岛市置业有限公司机构设置及本项目的管理系统如图所示劳动定员根据本项目的经营规模，为保证公司的服务质量，初步确定，定员为人。

各部门人员配备见下表公司职员，除了由公司聘请的管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和青岛市关于劳动管理方面的规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用量才使用。

所有被招聘的职工都与公司签订劳动合同并报青岛市劳动局备案。

经营管理由于本项目为房地产开发项目，因此，经营过程中应着重做好以下几方面工作工程建设管理工程建设是本项目的中心工作，这方面管理工作的好坏将直接决定项目的成功与否及企业信誉和经济效益。

因此，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关。

为了达到控制工程进度质量和投资，应实行招标施工和工程监理。

写字楼租售本项目开发的写字楼及商务用房由青岛市置业有限公司负责销售。

为了搞好销售，公司除应配备专门的销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化的信息搜集，尤其是青岛房地产业的市场情况，应及时掌握产业的市场信息和动态，分析预测房地产市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理的价格进行销售，以免积压资金，利于滚动开发。

特别要着力在预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资金的压力，收到好的经济效果。

物业管理综合体建筑内应实行物业管理。

物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划，切实搞好。

使小区有个安全舒适的环境，同时，公司也可获得定的经济效益。

武警水电部队青岛项目部作为发起人，在房地产开发的各个环节上有着丰富的经验，可以胜任项目的开发建设工作。

为了进步搞好项目的管理工作，公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进的管理经验，对项目实行标准化和现代化管理。

制订切实可行的各项管理规章制度，严格劳动管理。

做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏罚分明。

以科学的管理创流的质量和最佳的效益。

图项目管理机构示意图办公室财务部预算部经营部工程部项