曲江春晓苑高级住宅小区项目可行性建议书

图全社会固定资产投资规模持续扩大表固定资产投资情况指标绝对数亿元比上年增长全社会固定资产投资其中国有及其他固定资产投资集体经济投资城乡居民个人投资其中基本建设投资更新改造投资房地产开发投资东中西部地区投资全面增长。

全年国有及其他经济类型投资中，东部地区投资亿元，比上年增长，增速提高个百分点中部地区投资亿元，增长，提高个百分点西部地区投资亿元，增长，提高个百分点。

投资结构继续改善。

全年第产业投资亿元，比上年增长，呈恢复性快速增长态势第二产业投资亿元，增长，呈加速增长态势第三产业投资继续保持较快增长，全年完成投资亿元，增长。

城镇居民收支情况年季度全国城镇居民月人均可支配收入约元，比去年同期增长，扣除价格因素，实际增长。

按收入的构成因素来看工薪收入增长较快工薪收入是城镇居民可支配收入的主体，季度城镇居民月人均工薪收入占可支配收入的比重为，达元，比去年同期增长。

转移性收入稳定增长季度月人均转移性收入为元，比去年同期增长。

其中的失业保险金及社会救济收入增长幅度分别达到和。

经营净收入较快增长季度月人均经营净收入为元，比去年同期增长了。

季度城镇居民月人均消费性支出约元，比去年同期增长左右，扣除价格因素，实际增长。

其中，服务性消费支出为元，增长。

八大类消费性支出均有增长季度城镇居民月人均用于教育文化娱乐服务类的支出为元，比去年同期增长交通和通讯支出为元，比去年同期增长。

其中，交通增长，通信增长医疗保健支出比去年同期增长杂项商品和服务类消费增长。

居住类支出元，比去年同期增长，主要是由于居住支出中水电燃料及其他费用上涨了食品类衣着类家庭设备用品及服务类支出分别增长和。

非消费性支出及服务消费增长超过消费性支出增长。

季度全国城镇居民月人均非消费性支出为元，比去年同期增长了。

其中购房与建房支出为元，增长社会保障支出为元，增长。

消费倾向略有增强季度消费倾向即消费支出总额除以可支配收入总额为，比去年同期提高个百分点。

季度全国城镇居民家庭收支情况如下表项目实际数元增长速度月人均总收入其中人均可支配收入工薪收入经营净收入财产性收入转移性收入二月人均总支出消费性支出购房与建房支出转移性支出财产性支出社会保障支出我国目前的房地产市场状况今年以来，中国房地产市场在去年平稳运行的基础上，逐渐转热。

据国家统计局测算，三月份，国房景气指数达到百零七点三四，比去年同期上升三点四六点，是近三年来升幅最大的月份。

此间分析人士认为，购房需求的加速释放是房地产市场转热的动因。

随着经济的持续快速发展，居民收入也在不断增加，截至今年二月底，中国城乡居民储蓄突破十万亿元大关，居民的消费水平也在进步提高。

人们在逐步满足汽车等十万元级消费需求的同时，对几十万元的房地产消费需求也在不断增加。

今年季度，中国累计销售商品房面积三千百二十五万平方米，同比增长百分之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期的最高值。

随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。

前三个月，中国商品房平均销售价格为每平方米二千五百十元，同比增长百分之五点。

住房投资的增加和建设的加快增加了供给，满足了消费需求。

季度，中国完成房地产开发投资千二百八十五亿元，同比增长百分之三十四点九。

全国房地产开发实际到位资金二千三百四十七亿元，比去年同期增长百分之四十三，高于同期房地产开发投资增幅八点个百分点。

在投资的强劲拉动下，今年以来，房地产竣工面积保持了百分之四十以上的增长速度。

季度，商品住宅竣工面积为二千四百五十九万平方米，同比增长百分之四十四点三。

三月份，竣工面积分类指数比去年同期上升八点九点，是拉动国房景气指数整体水平上升的主要原因。

不仅是竣工面积在增加，房地产种类也丰富多样。

房地产开发商对市场需求进行了细分，他们针对不同消费能力不同消费偏好的消费者推出了各式各样的房产。

有针对年轻工薪族推出的精装修小户型，有迎合人们对居住环境的关注推出的各种生态型小区，还有为老年人安度晚年推出的夕阳红型小区。

对我国年房地产市场的预测根据以上分析，各种迹象表明年我国的经济将持续快速增长，城市化进程的加快居民收入水平的提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产业将继续保持较高位运行状态。

根据十五规划，到年，我国城市人均住宅建筑面积要达到平方米，户均达平方米，目前距这目标有定差距，住宅需求旺盛，住宅建设仍是年投资的重点和热点。

国家计委社科院等部门在对年的经济发展预测明显表示出乐观，认为国家宏观估算。

二投资估算根据以上投资估算原则和建设单位所提供的项目的基础数据，估算出的项目总投资为万元，具体见总投资估算表。

三资金筹措本项目建设资金的主要来源有开发商的自有资金万元，年上半年投入万元，下半年投入。

申请银行借款为万元，年上半年借款万元，下半年借款万元，贷款名义利率为其中包括的融资成本，其余不足部分用商品房的销售收入按实际需要补足。

详见资金来源与运用表。

第八部分财务评价财务评价基本数据与参数的确定项目的技术经济指标本项目占地面积为平方米，规划设计用地亩。

本项目的建筑面积为平方米，其中小高层住宅可售面积为平方米，多层住宅可售面积为平方米，车库位数为个。

基准内部折现率的确定现阶段银行贷款年期的利息率为，考虑本项目的所处的房地产市场的趋势预测及风险等综合因素，将风险利率确定为，通货膨胀率确定为，所以基准折现率为项目的销售价格的确定根据项目所处的地理位置周围环境条件周边竞争楼盘的销售价格和房地产市场的发展趋势预测，考虑到房地产销售的风险和项目建设的成本等综合因素，多层住宅的销售价格按每平方米元，小高层住宅的销售价格按每平方米元，车位的价格为万个。

销售进度计划本项目计划在年上半年完成销售任务，各年销售计划见表销售时间个月筹备期个月公开期个月强销期个月持续期个月销售计划二盈利能力分析项目在计算期内的销售收入为万元，可获利润万元，扣除所得税万元，还剩有万元的利润。

项目缴纳经营税金为万元，企业所得税万元，合计缴纳税金万元。

详见损益表表。

项目全部投资的内部收益率所得税前为，在基准折现率为时，财务净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年，所得税后的全部资金的内部收益率为，在基准折现率为时财务净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。

自有资金的内部收益率税前为，在基准折现率为时，财务净现值为万元。

详见全部投资现金流量表自有资金现金流量表。

商品房投资利润率利润总额总投资商品房投资利税率利润总额销售税金及附加总投资三清偿能力分析按照项目的借款条件和还款计划，房地产投资借款从年上半年开始分三次偿还本金和利息，年上半年还万元，年下半年还万元，年上半年还万元，从本项目的还本付息表中可以得出本项目的清偿能力是可以的，能够在规定的时间内按照计划偿还本金和利息。

详见借款还本付息表。

第九部分风险分析及对策市场风险分析从西安市目前的房地产市场来看，目前西安的房地产市场正处于供求相对平衡的状态。

对于本项目所在的城南区域，开发与本项目定位相似楼盘较多，市场竞争激烈，而本项目所在的曲江旅游度假开发区，虽然增值潜力巨大，但目前基础设施和市政设施还不完善。

本项目与城南区定位相似的楼盘相比，本区的住宅建设钢你刚刚起步，人气不是太旺。

但西安市目前人均居住面积约为平方米，距离人均平方米还需时日从销售来看，三室两厅的房子市场需求较旺，从长远看商品房的销售前景看好。

为了保证项目的成功，开发商应提高工程的质量，通过降低开发成本，减少市场得风险。

做好规划方案。

项目的市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上的包括小区的总体规划配套环境规划户型规划等，应从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的市场风险。

二经营管理风险分析由于开发商开发高档住宅的经验不足，因此本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目市场的风险。

在项目实施过程中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本，降低工程造价，控制投资成本也是降低本项目风险的因素之。

做好物业管理和售后服务工作，提高公司品牌的知名度，争取让消费者成为产品的形象代言人，加快项目的销售速度，同时为以后开发的项目赢得顾客。

三金融财务风险分析本项目投资的资金主要来源有自有资金银行贷款销售收入，从资金的使用成本和开发资金的回收考虑，减少占用资金回收风险，应采取多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式七成银行按揭贷款方式建设期付款银行按揭等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，削减金融财务风险。

四敏感性分析敏感性分析是通过分析预测投资项目主要因素变化时对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的种不确定性分析方法。

下面就不同的因素对项目的内部收益率的影响进行分析。

为各年的销售收入，为各年的成本支出。

将建设投资和售房价格因素作为比确定因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格对项目的效应最为敏感。

如果建设投资和售房价格向不利方向变动，全部投资的内部收益率分别下降至和，所得税前财务净现值为万元和万元，所得税后的财务净现值为万元和万元。

由此可以看出建设投资和售房价格对本项目的经济效益影响较大，由此部分的敏感性分析可以看出本项目的抗风险能力较强。

详见敏感性分析表和敏感性分析图。

敏感性分析敏感性因素变化幅度内部收益率建设投资销售收入变化因素变化幅度建设投资销售收入五盈亏平衡分析临界点分析是项目评价的另个重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能够承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。

主要是通过分析住房的建筑面积，成本和盈利之间的关系，找出方案在盈利和亏损在产量单价成本等方面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度，说明方案实施的风险大小，这个临界点就是本节所求的参数。

为了考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对建设投资售房价格作临界点分析，内部收益率为，则项目建设投资的临界点为万元每平方米的售房价格为多层元，小高层元，销售收入的临界点为万元。

临界点