百分点，回落比月放慢个百分点。二竣工房屋面积和竣工房屋价值快速增长月，全市房屋建筑竣工面积达到万平方米，同比增长竣工房屋价值亿元，同比增长。其中竣工住宅价值亿元，增长三新开工商品房建筑面积明显减少月，全市新开工商品房建筑面积万平方米，同比下降。住宅施工面积缓步是影响新开工商品房建筑面积减少的主要原因。在新开工商品房建筑面积中，其中住宅新开工面积万平方米，同比下降。四本年土地成交价款和本年购置土地面积继续大幅下降月，全市有开发的房地产企业本年土地成交价款万元，同比下降本年购置土地面积万平方米，同比下降。评述近几年来，抚州城市建设步伐加快和城市框架的拉大，城市人口的不断增加，迫切希望换房群体的壮大，为抚州房地产创造了巨大的市场，再加上房地产开发起步又较晚，与其他地市相比，有更大的投资空间，房地产投资环境不断改善，外地开发商看好抚州投资市场，先后到抚州落户投资，开发企业由年底的家发展到年底的家，增加家，增长，并且很多楼盘都是在年底年初开工的，目前这些开发项目已处收尾阶段，完成进度也快，投资相对也较大，有些项目已陆续完工。虽然目前市场存量相对还比较大，但产品档次品质等差距不够明显，未来市场的竞争将是产品及物业的竞争。融旺国际在产品和物业方面拥有绝对的优势，特别是当前宏观经济正在企稳回升，未来开盘时机对融旺国际来说也攸关重要。第四部分年土地市场年土地出让表地块编号土地位置面积亩规划用途出让年限年起叫价万元成交价万元成交时间竞得人号金巢大道西迎宾大道南商业加油站年月日中石油天然气公司江西销售分公司号赣东大道北延伸段商业加油站年月日中石油化工公司江西抚州石油分公司号抚州市公园路以北商住年月日陈东旭号赣东大道以西原市公路局万元年月日潘琳号赣东大道以西原种子公司万元姜华贵号万元周志勇评述年土地市场随着政策的到位及楼市回暖而开始回暖。从近期成交的几块土地来看，土地价格不断创出抚州市场新高。也就是说开发商对未来抚州房地产市场是相当看好。第五部分抚州城市建设赣东大道南北延伸段拆迁结束，建设即将开工月日，赣东大道北延伸段工程拆迁和清理工作已基本结束，拆迁面积达平方米。月初，赣东大道北延伸段路面硬化工程将全面启动。赣东大道南延伸段已经于近日开工建设，南延伸段起于钟岭大道，终于抚八线，道路总长米，宽米区间路起于金巢大道，终于赣东大道，道路总长米，宽米。二住房建设总量目标规划期内含年建设各类住房万套，总建筑面积万平方米。到年，规划完成住房建设面积万平方米，约万套其中，新出让用地建设住房面积万平方米，存量用地置换重建住房面积万平方米。规划完成商品住房建设面积万平方米，其中套型建筑面积平方米以下的中小户型普通商品住房建设面积万平方米。规划完成政策性住房经济适用房廉租房建设面积万平方米，约万套，按定比例建设廉租住房。三十五交通建设规划主要任务公路建设以国省道改造和农村公路建设为重点，加快过境主通道建设，加强路面建设，提高通达深度，构筑境内三级路网骨架，提高路网骨架公路等级，形成我市二纵横公路主通道京福广济抚吉高速和二个环线即分钟交通圈临川东乡金溪南城宜黄崇仁临川分钟交通圈临川资溪黎川南丰乐安临川，加强公路的养护和管理工作。建设铁路主通道，改善铁路布局，改变抚州无铁路出境历史。按照实现客运快速化，货运物流化的要求，进步完善现有客货运站场的服务功能，加强综合运输能力，优化运输结构，提高运输质量，以信息化网络化为基础，适时推进智能型交通的发展，实现交通对经济和社会发展的紧张和制约状况得到全面缓解。第六部分城市未来规划城市未来发展目标为把抚州建设成为融入南昌，联动海西的先发城市经济发达充满活力的产业城市社会进步人民安居的和谐城市文化繁荣科教进步的创新城市山清水秀和谐共生的生态城市。城市定位赣东地区中心城市，抚州市政治经济文化中心，以新型轻型工业为主导，具有深厚历史文化底蕴及特色，生态环境良好的现代化城市。目前，抚州中心城区建成面积为平方公里，人口万，其中主城区平方公里，人口万上顿渡平方公里，人口万。抚北区为工业区，温泉为旅游休闲度假区，这两个板块的整体城市形象正在显现和渐次形成中。根据中心城区的人口分布情况，抚州中心城区建设将有三个阶段性目标。是到年形口万面积约平方公里的城市规模。这阶段建设重点是，以加强城市基础设施建设扩大城区规模改善人居环境为主线，加快城市建设步伐。行政新区，借助行政中心搬迁，带动周边地区的开发建设站前新区，借力的沃尔玛中国商场超市的能效提高，每年将减少万吨温室气体的排放。在中国，沃尔玛是连接平均每周,万顾客和上千供应商之间的桥梁。这将成为联合顾客和消费者共同推动可持续发展的催化剂。通过与商务部的紧密合作，将推广定点农场计划的成功经验，该计划使沃尔玛能为消费者提供更优质环保的农产品，并能使农民获得更丰厚的经济回报。到年，计划使百万农民加入这个项目，并从中受益。提到能源。众所周知，中国对高能耗产品如电视的市场需求现处于稳定增长状态。今年，中国的消费者将购买九百万台平板电视。未来两年，这数字几乎将翻番。到年，沃尔玛计划使出售的所有高能耗电器比现在节能。相当于减少吨煤炭的能源消耗，为消费者节省万人民币的能源开销。要确保出售的电子商品所含有害物质更少。两年之内，至少半的上架出售的电子商品达到标准。是规定减少电子产品所含有害物质含量的国际标准。最后，为节省更多能源减少废弃物排放，到年，将与供应商共同努力，减少所有产品的包装。三住宅部分鉴于融旺国际公馆在抚州市场中的地位，及项目所处之地理位置产品规划商业地段拍地成本等因素决定，融旺国际公馆抚州市场的地标项目。产品定位区域标杆性产品融旺国际区域最高档住宅区客源定位公务员阶层。指政府机构及各事业性单位中管理人员，预计占整个楼盘销售的。为了生活购物休闲的方便子女就学就近安全又有质量，为改善住宅条件，这部分公务员将在本项目产品置业生活。自营产业者。指全市各类私有企业或私有经济所有者。这部分人员收入相对较高，对商业价值有强烈的向往和追求，追求享受型的生活环境与设施。本项目产品正好迎合了这部分人的消费需求，预计占整个楼盘销售的。周边县市迁移者。主要为全市其他县高层领导，由于他们经济收入相对较高，向往地级城市综合环境，向往成熟配套的的小区物业环境。出于工作调动或者儿女就学等原因，在居住上会向中心城市聚集。这类人员预计占整个楼盘销售的。首次置业孝顺父母城市拆迁等原因需购房者，预计占整个楼盘销售的。竞争个案对比项目规模地段交通配套容积率景观总套数去化价格西湖绿洲四期西湖西•外环路东•广场南路路路超大游泳池,羽毛球场乒乓球场等,社区的卫生服务中心西湖绿洲小学，健身房等亩西湖人民公园湖滨公园羊城广场平方米湖滨广场水岸明珠环城北路与羊城路相交处最近公交要步行十分钟洪克隆商业中心小区绿化城市经典赣东大道号路路路路等多条公交路步步高超市，商业等，临川三中临川八小十小等学校中西合壁概念园林景观社区。园林分别由香樟雅典桂景米兰罗马银杏和巴黎傲梅等个主题园林组成，滨河世纪万梦湖东岸中段路公交专线项目规划有购物休闲教育等配套设施应俱全余亩梦湖景观优劣势分析项目西湖绿洲四期水岸明珠城市经典滨河世纪优势市场品牌超大规模景观西湖人民公园物业服务优外立面设计新颖纯住宅社区洪客隆商业距市中心近超大空中花园附赠面积大中心景观超大栋距超高绿化率户型方正通透动静分离功能分区合理超大阳台大型社区梦湖景观配套规划齐全品牌物业产品丰富劣势交通不方便商业配套少前期项目外立面品建筑密度大部分户型不够方正出入不便小区周边环境差产品配比相对单户型面积浪费距市区远开发周期长质差四期偏离项目中心进深大交通不便交通不便周边配套少三小结综上所述，项目优势较突出，且市场总体环境趋向利好，我公司认为只有差异化经营突出项目自身独有的特点才能使项目从根本上规避风险，从而去赢得市场，具体表现为系统清晰的理念开发思路区域内罕有的独特的产品设计统计内外的市场形象④充分挖掘项目目标客户群体通过针对性的活动营销和实效性营销法相结合在保证定利润的前提下，通过系统严格的成本控制去降低售价。以上差异化经营思路仅为基础，在此基础上，遵循市场原则环境原则成本原则，引导出本项目的项目定位。第三章财务分析第部分项目特点及装修标准根据规划设计要求，容积率为,绿化率,建筑密度。容积率按进行测算，总建筑面积。根据拟定的抚州市政府大院修建性规划方案，可拟建幢层商住楼，为框架剪力墙结构，外墙采用面砖和涂料，地上二层商场外墙为花岗石面层装饰，内墙为水泥砂浆打底，天棚刮腻子，楼地面为水泥砂浆找平，公共场所及电梯间楼地面铺设玻化砖，入户为防盗门，阳台门为铝合金推拉门，窗户为铝合金推拉窗，水电弱电系统管线布置到位，消防安防系统按要求施工到位。项目主要经济技术指标项目单位数量项目单位数量占地总面积西大街二层商场不计容总建筑面积计容地下车库等不计容其中居住面积地上二三层商场面积第二部分项目评估及资金筹措计划开发成本评估该地块通过竞标标获得土地使用权，以万元获得号地块面积亩的土地使用权，土地相关税费按估算，计万元，土地费用合计万元。容积率按进行测算，总建筑面积。楼面地价为元含西大街二层商场及地下停车场面积前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价万元规划设计费元水文地质勘探费元筹建开办费预估拆迁七通平费元合计建安工程费建安工程费估算表序号建安项目名称单位造价元计价万元桩基础工程土建部分水电弱电安装消防安防电梯工程小计西大街二层和地下室车库工程合计基础设施费基础设施费估算表项目道路工程按建筑面积进行估算,计万元绿化工程合计万元开发期间规费开发期间税费览表序号类别计算依据交纳税额万元政府有关部门收取的规费元引进沃尔玛政府优惠监理费检测费等建安工程费合计不可预见费取以上项之和的，即不可预见费为万元开发成本项之和万元开发费用预算管理费用取开发成本中项之和的，即管理费用万元销售费用营销费用估算表计算依据计价万元合计万元广告宣传及市场推广费销售收入的其他销售费用销售收入的合计财务费用投资利息财务费用按投资额万元年利率进行估算，投资期为年。万元总成本费用汇总表汇总表中，单方成本计算中的商住楼建