发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。年，坐落在大东海的瑞海豪庭推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。深圳鸿洲集团公司计划投资亿元以上进行开发的时代海岸自从年开工建设至今，已完成了近万平方米的工程进度。据该公司总经理张波介绍，前栋已经售完，海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均价达到每平方米元，销售势头有增无减。经统计，三亚市年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长。其中商品住房万,套。登记销售面积万，和去年同期相比增长其中商品住房万,套,包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销售万,商业用房万。月登记销售商品房万，其中商品住房万，共套。这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。三亚有着天生丽质的自然美。阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源。国家环保总局对全国个沿海城市的个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。这稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，年月，销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数的，占总销售面积的。月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数的，占总销售面积的。而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚的养老地产正在形成市场。给三亚房地产带来了百年遇的良机。年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。综上所述，优尼克泰德花园的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。二市场供求分析我们先来分析老年人的需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问者认为解决代沟的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令人头痛。老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分开居住是最佳选择。老年人喜欢安静淡泊朴素平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区工厂区，与子女的居住要求差异较大。老年人怕孤独，在敬老院中，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣。目前三亚真正有老人社区之称的目前只有清平乐家，开盘就异常火暴，说明市场需求十分旺盛。但根据调研，该社区做的主题不突出，有诸多需要完善的地方。由此开来，老人社区远远没有饱和，可以说是刚刚开始进入黄金时期。三项目比较分析项目地块情况项目的地块约亩，位于海棠湾交通节点上，背靠起伏的山岭，前面是农田与水库，养老气氛非常浓烈，是个不可多得的养生之地。市场定位优尼克泰德花园是设计为高标准的养老度假区，目标是来三亚养老的具有较高消费能力的老年群体，也包括以养生为目的的度假人群。比较分析目前唯的竞争对手是清平乐。项目名称三亚•清平乐项目位置海南省三亚市田独镇新政府旁开发商三亚东锣岛地产有限公司开盘或预计开盘日期总占地面积平米建筑面积万平方米容积率建筑密度绿化率交通状况路路路以及双层景区游览车层数层户型平方米左右，平方米左右项目优势三亚目前唯个以度假养老为主题的亲情养老社区。配套设施较完善，满足老年人需要。整体规划设计较好，实用率高项目劣势周边环境杂乱，离交项目的特点，本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用短平快的路线，因此项目的公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段形象建立及宣传铺垫阶段试销阶段正式销售阶段各阶段的公关效果目标如下售前形象建立及宣传铺垫项目开工后时间个月，预计开始时间为年月下旬售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式的初步认识。主要通过现场工地围墙以及在三亚旅游通道的条幅进行宣传。本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书沙盘模型卖场及销售队伍等。试销阶段时间三个月，预计开始时间为年春节前试销阶段是为了试探目标客户对项目的直接反应，进步证实项目的定位价格销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求，以便作适当的调整。这阶段的公关活动都控制在特点及目标明确的小范围内，包括海南的旅游者大的包机团等。主要采用直邮广告重点位置设立宣传咨询点现场售楼处的建立现场三亚个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。建议售前宣传与试销阶段的部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。由于本项目推出的概念对于部分客户来说已经非常熟知，并且可以提前告之徘徊于三亚同区域楼盘之间的准客户，如果本项目新推出的产品是符合他们的经济能力理财习惯及度假观念和需求的，且具有较好的性能价格比，那么，在前期就可以争取这部分的客户，并使之成为本项目的现实客户和义务宣传者。本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动作为客户对项目信心培养的支持。同时，本阶段由于销售的基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。正式销售阶段项目主体工程出三层后时间十个月，预计正式开盘时间为年五建立在前两个阶段的公关效果之上，在这阶段，推广的力度和费用都达到了最大极限。报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开。本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力的代理商介入，联合代理商集中宣传，造成项目销售的轰动效应，以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托内地目标区域市场的销售机构进行异地销售。外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念的引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣的种种优点，并详尽介绍项目周边及海南的众多旅游资源，以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式的渴求和憧憬。本楼书的主要发送对象为到现场看楼者专门的促销活动中到场的客户针对性的直邮客户，以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读。形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念的优点和特色描述家庭度假在三亚的迅猛发展和未来家庭度假的发展趋势介绍海南与项目周边的旅游景点及民族风情诉求，项目的大环境优势海南旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍海南旅游及海棠湾的发展规划与开发前景国外敬老院的特色和优势介绍公寓的规模园林绿化规划设计户型设计产品设计的介绍折页楼书折页式的楼书主要用于不集中的广泛宣传，目的是为了传输项目的上市信息，以较浅显化的内容和形式初步引起目标客户的关注，并产生进步了解销售操作细节的兴趣。形式大折页设风琴袋放置插页每张插页个内容内容大折页简单介绍项目的位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容。标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目的优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠。单张与大折页的内容相同，但可更加简单。沙盘模型大模型固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光的形式，以加强效果。展板规格以的标准尺寸为宜，可做块左右为墙挂式，轻质，泡沫材料。内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准。销售进度目标以面积计算，均指公寓部分形象建立及售前宣传铺垫阶段开工开始至春节完成本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进试销阶段春节开始至五完成。正式销售阶段年月年月完成资金计划见附件本项目建设资金自筹亿元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金包括销售回款进帐的情况下自筹资金可维持至年月份。按照目标销售进度，至年月底，预计可完成的销售率，约万平米，因此，可实现销售合同额约亿元，按首期款平均回款计，约可实现销售款万。至年月底，预计本项目的销售率将突破，即销售面积达到万平方米，可实现销售合同总额约亿元，由于至月底，以前实现销售的房屋全部按照合同约定支付了以上的首期款部分采取次性付款和分期付款，付款比例更高，因此，按平均回款率计算，此时期约可实现销售款亿元。年月份至年月份，预计销售率实现，即销售面积达到万平方米，共实现销售合同额亿元，按平均回款率计算，约可实现亿元的销售回款同时，由于前段已经销售的面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目的建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款的逐步发放，项目开始实现了赢利。根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳项目贷款，建议贷款额度为万元见附件。故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金的基础上，加上稳定的销售回款，完全可以保证项目建设的全部资金，出现资金链条断裂的风险极小。第五章投资估算和资金筹措投资估算见附件总建设成本费用列项土地费用万含过户前期费用万含规划设计报建勘探测