于新城区繁华地段，紧临城市主干道内环线和解放路，道路四通八达，交通便捷。项目地位离各种公共设施近，方便就医上学和出行等活动。项目地南边米为县城沿河风光带，是县城主要的休闲地带，东侧不到米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是处商业和居住开发价值极高的地块。建设规划用地面积平方米，建设占地面积平方米。规划主要经济技术指标建筑总面积其中商业用房面积住宅面积车库面积地杂屋间面积。项目规划方案规划依据城市居住区规划设计规范湖南省城市规划管理技术规定规划基地地形图及界点坐标规划局提供的规划条件国家及湖南省，的其他有关规范规定。选址概况及规划定性选址概况本方案用地位于霞阳镇村，东靠村农贸市场，南临滨江御景小区，西边是规划中的商业用地，北对解放路。项目总用地面积平方米。二条城市主干道从项目地南北两侧经过。项目区域地势平坦，分布有大面积的农田，周边有商业文化体育医疗卫生等公共服务设施。规划定性地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业住宅楼栋，建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米。规划设计宗旨及目标立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造种自然生态和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康美好生活理念，增设健康休闲娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。规划构思及特点规划概述功能项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成组城市地标性建筑群体。设计理念以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意建筑和环境融为体，主要是营造个休闲商业街区。提供全方位的零售服务餐饮休闲和娱乐等设施。道路交通项目用地通过环路形式路宽联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。总平面设计设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连接解放南路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。建筑设计住宅设计地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照湖南省城市规划管理技术规定的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的倍控制，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照通风消防等建筑管理要求。公共建筑设计本小区公建按照城市居住区规划设计规范小区级来配置，满足规范及规划要求。道路与交通本地块路网结构由地块环建筑群的米宽小区内环道路连接各个组团级道路而成。各邻里单位以米米宽道路与之联系。枝状尽端步行道伸入每个住宅组团，直达住宅大门。住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设步行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。绿化系统总体绿化设计基础理念为美丽的大自然并不是天然的，重点在于利用基地本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天色，天人合的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅安静富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。建筑造型建筑风格城为山区小城市，为适应其与山水为邻的大环境，建筑风格以徽派建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，派度假休闲风情。建筑色彩与风貌建筑风格利用简和株洲市人民政府关于印发的通知的要求，按照公开公平公正的原则，拟对本项目的勘察设计建筑工程设备购置安装工程工程监理进行招投标，选择有资质的单位进行勘察设计建筑安装监理，保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，满足本项目的实际需要。招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行具体见下表。序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布中标候选人公示媒体招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计电视报刊建安工程电视报刊设备购安电视报刊其他含监理电视报刊本项目建设质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序本项目经上级部门批复同意后个月内，建设单位在指定的媒介上发布有关招标公告。本可研报告建议采用株洲日报政府公众信息网。在招标文件开始发出日起日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于管道施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历业绩和拟完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合投标。评标采用合理定价评审抽取法进行。中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出日之内，项目建设单位和中标人签订书面合同，中标人不得转让或拆分转让中标项目。针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会般在开标前小时内组成，其名单在中标结果确定前应当保密。行政监督部门不得参与组建评标委员会。评标委员会由招标人或者其委托的招标代理机构的代表和有关技术经济等方面专家组成，成员人数为人以上单数。其中专家成员应当依照有关规定从招标代理机构专家库内相关专家名单中采取随机抽取的方式确定，并不得少于成员总数的三分之二。通过前面的分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。项目地块所处之地段决定了项目的土地成本较高，建安成本的上涨以及银行贷款利率的上调同时也造成开发成本和期间成本增加，因此开发成本的控制尤为重要。销售价格方面，城区区域性房地产市场的状况短时间不会发生太大变化，但由于本项目在该区域内的资源稀缺位置和环境等诸多因素，本项目相对于目前周边项目的销售价格将有很大提升空间。风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如下市场风险风险程度较低随着长株潭体化建设和炎陵的交通网络的不断完善，炎陵的旅游业的不断兴旺，打造长株洲后花园的目标也越来越近了，这些因素都将增加炎陵与外界的往来和物质文化交流，由此也将带来个房地产大幅增长的过程。因此，从整个国民经济发展状况看，项目具有良好的市场需求环境。从项目本身看，本项目建成后将提供更加优质舒适安全的居住环境，满足城乡群众和长株潭人们的居住需求。可见，项目具有良好的市场发展前景。技术风险风险程度低。项目所需工程技术为成熟适用技术，现有技术能够满足本项目的建设要求。工程风险风险程度低。项目对地质条件无特殊的要求，经初步勘察，项目用地地质条件可以满足工程建设要求。项目的设计施工已是成熟技术，因设计施工考虑不周而导致工程量增加工期延长等问题的可能性不大。资金风险风险程度低。项目建设实施需要定规模的资金。项目承建单位拥有较雄厚的资金实力，完全能够筹集到足够的建设资金。外部协作及环境风险风险程度低。项目所在地具有较好的基础设施条件，各施工工具和材料能够顺畅的运输到项目实施地点。同时项目建设得到当地政府的支持，符合当地城市规划，不会因政策及规划调整而影响项目建设进程。社会风险风险程度低。项目建设能够极大的改善城市风貌，为满足不断增长的居住需求创造条件，同时项目建设能促进当地居民就业和收入水平的提高，并带动相关产业如餐饮交通运输等相关产业发展，对各相关利益群体的影响是积极的，得到当地部门和社会各界的大力支持和热切期盼，社会风险低。经营管理风险风险程度般。项目按照高标准设计高质量服务高效率管理的原则，努力提高硬件设施和服务水平，减少经营成本，降低经营管理风险。加强项目宣传，加深项目影响区域人们对项目区的印象，广开客源。加强与上级部门的联系衔接，确保申请资金按计划到位，以免延误计划工期。落实好各项前期工作，协调并处理好与周边群众的关系，并制订突发事故应急预案。强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，尽量避免在夜间施工。加强安全生产管理。坚持安全第预防为主的方针，贯彻执行安全生产等法律法规的有关规定，把安全生产工作落实到各生产环节。建立人员培训机制，加强重点岗位安全培训和服务培训，树立干部职工安全生产意识和服务意识，提高服务水平。聘请专业管理公司人员负责车站日常管理和运营，最大限度的保证投资效益。对就业的影响项目建设的就业效应主要体现在项目建设过程中带来的临时性就业岗位的增加，项目建设能为所在地居民创造大量的新的就业岗位。依据年湖南投入产出表，在批发零售贸易业住宿餐饮业金融业公共管理和社会组织等大部分传统服务业占的比重下降的情况下，房地产的比重却在不断地上升，城乡居民对住房的消费的比重在上升，也吸引越来越多的人们从事建筑行业建设，因此，项目建设对当地居民就业的影响也是积极的。对不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括当地政府人民政府项目承担机构，为项目建设和运营管理机构项目所在地的居民主管部门建设施工单位及设备供应商工程监理审计等相关