商业住宅、金融、托幼项目可行性建议书

二项目建设必要性改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程城市是国家政治经济文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。

城市建设是形成和完善城市多种功能发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。

北京是我国政治文化的枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。

本项目所在的北京南部地区，是目前北京市城市建设和政策导向的重点开发区域，随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进步加快城南地区的发展步伐和提升区域环境质量。

另方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在北京，随着经济的不断发展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地节约用地是城市发展的重要原则。

本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。

所以本项目的建设对于完善环境集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。

二良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲，住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房，从小住房升级到大住房，随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。

从上世纪末开始，北京市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。

而在购置房屋的过程中，其交通配套居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。

交通配套是购房者最为关注的因素之。

本项目所在地西距地铁马家堡西路站米，北依地铁十号线的马家堡东路站，上接三环，下通四环，位居凉水河西，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。

居住环境也是购房者考虑的重要因素。

随着北京市政府对南城开发建设的战略部署进步加快，南北京的复兴和扩张已成为不可逆转的趋势，到年末，丰台区常住人口万人，而在本区域大型居住板块常住人口已达万人以上，区域住宅总量已突破万平方米，还吸引了大量外来流动人口，已初步形成较大规模的居住环境，随着城市道路交通网络和基础设施的完善，这区域的市场认知度正在逐步提升。

旺盛的消费需求。

本项目周边公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之。

第三章市场分析全国房地产市场状况分析从年初到年季度，全国房地产开发景气指数趋势如图所示。

年月份，国房景气指数为，比月份下降点，同比下降点。

图全国房地产开发景气指数趋势图房地产开发投资分类指数为，比月份上升点，同比下降点。

季度，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长。

完成商品住宅投资亿元，增长。

其中，经济适用住房投资亿元，增长。

资金来源分类指数为，比月份下降点，同比下降点。

季度，全国房地产开发企业到位资金亿元，同比增长。

其中，国内贷款亿元，增长企业自筹资金亿元，增长利用外资亿元，增长倍。

土地开发面积分类指数为，比月份下降点，同比下降点。

季度，全国房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，同比增长。

房屋施工面积分类指数为，比月份上升点，同比下降点。

季度，房屋施工面积亿平方米，同比增长。

其中，住宅施工面积亿平方米，增长办公楼施工面积万平方米，增长商业营业用房施工面积亿平方米，增长。

商品房空置面积分类指数为，比月份下降点，同比上升点。

截止到月底，全国商品房空置面积为万平方米，同比增长。

其中，空置商品住宅万平方米，下降。

二北京市房地产发展现状及预测土地供应计划年，在土地供应的空间分布上，北京市将继续贯彻落实城市总体规划土地利用总体规划等各类规划确定的城市空间布局和区县功能定位，促进中心城新城小城镇和新农村的协调发展。

土地供应计划指标城八区适当向朝阳海淀丰台倾斜，远郊区县继续向顺义通州和亦庄新城倾斜。

基础设施用地，除了确保奥运铁路公路等重大建设项目外，还将优先支持望京天通苑回龙观等城市交通疏堵工程新城基础设施建设等项目。

工表所示。

序号项目单位标准备注工程质量与安全监督费建安费的预算定额管理费建安费的施工图审查费设计费用的竣工图编制费设计费用的工程保险费工程费用的三不可预见费本项目不可预见费按照工程费工程建设其他费之和的测算，共计万元。

四流动资金本项目商品住宅全部销售，商业用房委托专业公司经营，经营成本由该公司自行承担，故本项目所需流动资金较小，忽略不计。

三资金投入计划本项目建设周期为个月，总投资投入计划具体见下表序号项目第年第二年合计工程费工程建设其他费不可预见费四资金筹措本项目总投资估算为万元，其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。

其中万元由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总投资的，住宅销售回款万元，占项目总投资的。

第十二章经济效益分析经济效益分析参照国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。

分析测算说明项目计算寿命期项目计算寿命期取年，其中建设期个月，住宅楼销售期年，回款期年。

二基准收益率基准收益率取。

三交纳税金和税率营业税税率为城市维护建设税和教育费附加分别为营业税税额的和所得税税率为。

四公积金公积金按税后利润的计提。

五销售费用住宅销售费用按销售收入的计提。

六土地增值税土地增值税按照增值额的计提。

七房产税商业用房出租房产税按租金收入的计提。

二财务测算总成本费用住宅销售成本住宅销售成本包括销售的过程中发生的销售费用，以及项目建设和销售过程中发生的管理费用，其中销售成本按照销售收入的测算，管理费用按照住宅建设投资的测算。

商业用房出租成本商业用房拟委托专业公司经营，故本项目商业用房经营成本为商业用房建设投资的固定资产折旧费和无形及递延资产摊销费。

二销售收入和销售税金测算销售价格的确定本项目住宅销售销售均价按元平方米计算底商销售均价按元平方米测算。

销售收入及税金本项目可销售商品住宅建筑面积平方米，配套底商建筑面积平方米，依据项目的建设进度，考虑开发住宅楼分期转让分期回款，本项目回款情况预测见下表项目第年第年第年第年第年合计商品住宅销售比例回款比例配套底商销售比例回款比例依据销售计划，本项目可实现销售收入万元，缴纳销售税金及附加万元。

详见附表销售收入销售税金及附加估算表。

三租金收入和销售税金测算本项目商业用房和停车位出租拟委托专业公司。

可商业用房出租面积为平方米，可出租停车位为位。

经营过程中发生的燃料动力费用维修费用等经营成本均由受委托的专业公司自行负担。

托儿所租金收入仅为其固定资产折旧费和无形及递延资产摊销费之和。

本项目计算期内出租收入共计万元。

详见附表销售收入销售税金及附加估算表。

三利润预测本项目土地增值税共计万元，房产税万元。

项目计算寿命期内利润总额万元，交纳所得税万元。

详见附表损益表。

三财务分析盈利能力分析项目动态指标测算结果如表。

表财务现金流量分析表指标全部投资财务内部收益财务净现值，万元投资回收期年静态指标经测算，项目总投资利润率，投资利税率。

表明在上述财务测算基础上，项目盈利能力较好。

二财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡的，计算寿命期末累计盈余资金万元。

详见附表资金来源与运用表。

三敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。

敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感。

第十三章结论与建议结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，建设资金全部自筹。

项目所在地交通市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于南三环与南四环之间地铁出口邻近区域，地理上的优势较大。

本项目工程建设总投资为万元，其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。

全部投资内部收益率，财务净现值万元，项目总投资利润率，投资利税率。

表明在上述财务测算基础上，项目财务可行。

综上所述，项目建设方案在技术上和经济上均是可行的。

二问题及建议本报告是在未有具体确定合作方式与条件的前提下进行投资测算的，仅反映项目本身的效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资效益情况。

本报告的投资估算是按照北京市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入作相应的调整。

本项目位于在建的地铁四号线和即将建设的地铁十号线邻近，地铁的优势与影响对今后售楼是至关重要的，旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业尚未大规模建设推出时，尽快开发投入市场，先入步，充分利用，建议将商业楼的层作为城市生活空间连接至地铁商场电影院及周边，在邻近地铁站厅的部位设置大型疏散交通厅，实现地上与地下轨道交通与商业城市建筑与城市空间之间的无缝连接。

鉴于北京市目前及今后相当段时间内房地产市场的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在较大的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要的，建议除密切注意市场，选择合适的市场策略外，还应组织支高素质高水平的销售队伍，同时配合强力的广告宣传，才能将该楼宇的优势展示出来。

由于恒温恒湿次性投资较高，综合考虑项目的财务分析情况，建议北京惠东房地产开发有限公司改用其他采暖方式。

附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目第年第年第年第年合计项目总投资开发建设投资工程费工程建设其他费预备费资金筹措资本