等已经建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城提供了良好的水景和气候。二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。黄庄小区的优良区域优势使之成为县城上佳人的住宅项目。周边近期及远期规划对周边环境的主要影响该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气，又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。目前项目门前有去新村的路路公交线路，距项目公里处有路中点站，项目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路,为天津市区条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。项目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路线。规划情况麟州路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米。项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居住区联结在起。市政管线配套情况总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就分别由东电塔千伏和锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气管道，为项目气源源头。供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。六土地价格补偿费用与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。土地出让金出让面积界定理论上按住宅用地面积出让,即万出让面积,实际成本测算时按总规划用地面积出让,即万出让面积含非营业性公建用地面积。两者相差万。出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让,约为万元,可节省万元。周边地价的比较与梅江地价的比较梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出让金契税等费用为万元亩。两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。与项目用地北侧顺驰地块比较据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。第三章法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目用地现状土地所有权归属国有用地土地使用权归属土地的他项权益没有④土地的用途用地项目用地规划项目用地规划用途拟规划为商住用地规划批文市规划院编制的控制性详细规划已取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续。项目用地取得土地使用权程序评估取得土地使用权程序陕西昌晟房地产开发有限公司与天黄庄村签定土地开发补偿协议。去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。取得土地使用权需要总体来讲场地情况良好，适于完成我司规划设想。居住区主要出入口沿规划路和红旗南路设置,方便交通及与现有居住区的沟通联系。由于该项目周边的开发缓慢，当前基本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，规划配套公建面积约万平米，并考虑部分与黄庄区居住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大的商业医疗教育文化体育以及娱乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。通过对神木县房地产市场及金陕世家锦东苑鸳鸯塔二期龙华府等周边居住区楼盘对照分析，表明我司拟在黄庄小区项目推出的高层住宅产品的规划设想，抓住了该地区缺乏标志性高品质住宅的市场迎合点，具有很强的可操作性。第六章项目开发计划开发机遇根据昌晟公司年经营计划，需要有新的项目上马，提供利润支持，以保证完成公司的经营计划。该项目主要竞争项目麟州华府居住区已经开始建设，但大气候还未形成，该项目如果今年开发将具有优势。该项目地价支付压力较大，不适合做储备项目。鉴于以上几点，计划年开发该项目，初步预计可在年初开工。二开发周期安排黄庄小区项目如果按我公司的规划设想进行调整后，项目总建筑面积为万平米,其中住宅面积约亩，配套非营业性公建面积亩，考虑配套的学校约万平米由合作方建设,我公司建设约万平米的非营业性公建,可销售住宅面积约平米。营业性公建万平米考虑招商或自收自支,不在开发计划中体现,该项目拟分完成开发年年开发万平米。年年开发万平米。年开发万平米。三销售周期安排年开工前销售万平米，结算万平米年销售万平米，结算万平米年初销售万平米，结算万平米竣工后年销售万平米，结算万平米。第七章投资收益分析成本预测依据项目现状条件各专业配套收费标准及其他政策性收费标准新城东区实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资亿元，单位可售面积完全成本元平米，详细构成如下项目总成本万元单位成本说明土地成本土地方补偿费,总用地亩，每亩万元地价中包含土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设施拆迁合作方补偿费,与合作方初步确定。出让金,出让面积亩万平米，评估价约元平米,应按计算，应为元平米，污染企业外迁可优惠到，计元平米大市政配套费,建筑面积万平米元平米,其中含污水雨水煤气自来水道路及其他元平米交易费评估值的契税土地补偿费出让金大配套之和的二开发前期费,勘察设计费,报批报建费,三通平费场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水万元临电万元临时设施费临时围墙万临时办公室装修临时围板万三主体工程费,新城东区多层签约价元平米,变更及签证元平米,本项目按元平米考虑另考虑套样板间万考虑提高建造档次万,折元平米四社区管网费,给排水系统费,供暖系统费,含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元平米室外燃气系统,含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表费元平米室外高低压,室外消防系统室外智能系统道路及广新城此项造价约为元平方米场综合管网设计工程费的。五园林环境,依设计方案的不同而不同环境设计环境工程总造价绿化建设费,区内区外绿化支出，新城约为元平方米建筑小品新城此项造价约为元平方米围墙建造费包括永久性围墙围栏及大门,约为元延米,本项目围墙约为米室外照明室外照明电气工程，如路灯草坪灯,新城此项造价约为元平方米室外零星设施各种指示牌标识牌示意图等,新城此项造价约为元平方米六公建配套费,幼儿园按平米考虑，每平米土建元，配置费元平米儿童游乐设施土建设备各项设施,非营业性会所居委会等平米，土建元平公建米，设备及装修元平米七直接费合计八不可预见费直接成本九开发间接费,监理费万元平行政管理费万万每月利息万十开发成本十营销费用,销售收入十二总投资二税务分析通过公司争取，般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前昌晟发展公司享受所得税营业税区外项目均为的优惠住宅发展公司享受营业税及所得税的优惠，目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有定的不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑营业税及附加销售收入的所得税税前利润的土地转让契税土地成本拆迁补偿费土地出让金大市政配套费的即使按法定所得税率，因昌晟公司亏损项目业务及公司本部费用的存在，实际税付可能远低于，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。三经济效益分析项目总体收益情况根据上述售价成本及税务测算，该项目总体经营情况如下经济指标单位数值元项目总金额万元销售收入,直接成本总投资税前利润,税后利润,内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数项目开发周期内各年的利润体现如下表经济指标年年年合计结算面积,单位利润元利润万元,敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。成本变动对各项经济指标的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本单位成本元,总投资,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率售价变动对各项经济指标的影响售价的影响预计售预计售预计售预计售预计售价价价价价敏感系数销售均价元,营业收入,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率可售面积,营业收入,总投资,项目利润,税后利润,销售净利率内部收益率盈亏平衡点分析保本售价元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身的收益水平而言，的销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响税务资源的充分运用若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税的优惠，则可增加税后利润万元，使项目销售净利率达到成本中大小市政配套费人防等政策性收