1、在元左右，最高可达元平方米住房均价可达元平方米，预计，年般在元左右，达州中心城市最高房价可达元平方米，到年商品住房最高价将不超过元平方米。从城市化进程来看，住房潜在的需求量大。到年，中心城区建成面积平方公里以上常住人口万人以上，全市城镇化率以上年将建成特大城市，城镇人口约万人，城镇化率约。将新增余万城镇人口，需要解决住房问题。同时，城市的集聚效应和随着些大型项目的落户开工建设，将有大量搬迁居民需要解决住房问题，扩大了对商品房的需求量。二从改善居住条件来看，住房潜在的需求量大。到年，全市将有的城镇家庭需要改善住房条件，按照每户增加平方米计算，住房需求总量约为万平方米。三从城镇居民恩格尔系数来看，住房潜在的需求量大。年达州城镇居民恩格尔系数为，农村居民恩格尔系数为，根据恩格尔系数与住宅指数。

2、楼盘。本项目房屋拆迁景观环境宗地规划紧邻周边的住宅开发运动健身的气氛浓重。宗地北侧为正在施工的体育馆，具有良好的运动健身氛围。宗地西侧规划为中医院和法院。宗地南侧为胜利油田。周边噪音分析由于道路正在规划中，无法对噪音进行详细的分析道路规划的线路为主要干道公交出行正在规划中规划中规划中八土地出让条件与程序只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。九地价分析根据达州国土资源局的数据显示，达州市城区新的土地级别和基准地价，已通过四川省国土资源厅技术审定自年月日起实施。项目的风险点及风险可能性预测政策性风险目前国际国内都面临着严重的金融危机，国际国内金融环境不容乐观，而且国家直在调控房地产业，目前对房地产业的宏观政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大的经济运行环境有很大的联系。地。

3、比下降。二是商品住房销售量明显下降。去年季度以来，些楼盘几乎有三分之没有脱手，全市全年销售商品房万平方米，同比下降。三是商品房空置率较高。年商品房主要是低档温饱型住宅，功能不全，设计陈旧，环境不佳。由于居民审美理念的改变和收入的增加，要求通过二次置业，改变房型结构改善居住条件的愿望日益迫切，刺激了房价上涨。六银行按揭消费的拉动。随着消费理念的转变，居民按揭贷款购房急剧增加，从而拉动了房价的走高。年，全市个人住房按揭贷款亿元，同比增长年，达到亿元，同比增长去年同比增长。七人为因素影响。由于房价飞涨，部分居民投资房地产，些开发商借势炒作，加之人们买涨不买跌的心理，对房价上涨均产生了重要影响。未来年，达州市房地产需求仍将旺盛，房价高位运行还将持续，但涨幅的空间不大，速度不快。今年达州城区房价。

4、胜利油田。北邻达县新汽车站米，南靠化工园区米。宗地位置图宗地原为修建号号路段，政府置换用地的部分。据中银介绍，宗地总面积为亩，为修建号号路段，政府出地代替相应修建道路的工程价款。减小容积率，提升品质。总面积为亩，其中建筑用地亩，建筑密度为，建筑面积万，容积率为。净地，代征地为把容积率减小到，建筑面积可达。规划要求建筑面积为，楼地价接近为元。项目规划用地性质为商贸住宅和基础设施等综合用地。宗地为毛地，规划总面积为亩，其中建筑用地亩，建筑密度为，建筑面积万，容积率为。净地，代征地为。如果保持总规划面积不变，减小容积率，进而减小建筑面积，从而获得更好的绿化效果，提升规划的品质。宗地地块以南规划有燃气管道通过，宗地北侧附近有楼盘已经开始动工，道路正在施工的楼盘是美嘉阳光景苑，道路旁的为罗孚南山。

5、，增长实现财政般预算支出亿元，增长。辖区金融机构年末存款余额亿元，比年初增长。基础设施和城镇建设快速推进。城乡面貌焕然新。完成南城翠屏山河市镇控制性详细规划和百节镇三牌村大堰乡双井村省级人居环境整治示范村规划编制。龙州半岛唐家湾片区七里沟片区新达片区等旧城改造项目相继启动。翠屏山期过境隧道路面整治韩家沟涵洞二期号南北干道期段工程建设全面完成。倍受市民广泛关注的景观廊桥成功合龙。金龙大桥长田坝隧道工程顺利开工。共投入资金万元，对升华街汉兴街三里坪片区石家湾片区纺织厂片区等小街小巷实施了亮化，城市形象进步提升。房产市场供大于求。是商品房供应量较大。达州年商品房施工面积万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，比上年增长。去年，商品房施工面积达到万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，。

6、关系，即恩格尔系数为，住宅支出比重般为以上恩格尔系数为，住宅支出占消费支出比重在以上，城乡镇居民购房实力增强，住房需求量增大。成本分析建安成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算分两个方案，暂按假定做法考虑报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况因无相关地质报告，建筑基础暂按达州市已建建筑基础类型均按沉管桩考虑水电气暂按政府接至场地边考虑人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积成本测算汇总按方案成本测算，计算的建筑都为高层，建安成本比较高，销售压力大，回收周期相对比较短，项目单位成本元平米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。表方案成本测算汇总序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注土地费用,土地拍卖价,万元亩估算，计亩拍卖交。

7、政府的税收优惠政基准地价成果表土地用途商业住宅工业土地级别元平方米万元亩元平方米万元亩元平方米万元亩级二级三级四级五级策不会很明朗。关于合作的风险双方前期可能会合作比较愉快，随着项目的进行，各种不断出现的矛盾会加深双方合作的风险，双方的利益的冲突也会不断的加深，包括在运作的程序和手段上，可能会出现新的些想不到的风险，甚至包括在后期的利益分配上，也会遇到些意想不到的麻烦。关于土地的风险根据合作内容，该项目的前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大的风险，在大连项目上的经验已经是个很好的例子。二风险控制手段关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复和红头文件的方式予以盖章确认。关于双方合作的风险，通过严格的合同控制其风险。。

8、所得税等净现金流量累计净流量成本测算分析按方案二成本测算，建筑都为多层，建安成本比较低，但回收周期比较长，项目单位成本元平米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。表方案二成本测算汇总序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注土地费用,土地拍卖价,万元亩估算，计亩拍卖交易费土地拍卖价格前期工程费用,规划设计费,三通平及护墙费地址勘探费图纸审查监理费报件保险费基础设施建设费,小市政,给排水电气化智能化人防环境费用,道路绿化转墙景观亭廊建筑安装工程费,住宅,砖混和框架组合结构商业车库公共配套设施建设会所学校幼儿园不可预见费,项的开发间接费,管理费用,销售收入的销售费用,销售收入的代理费营销推广费财务费用,自有资金利息,自有资金亿，年贷款利息,贷款资金亿，按每年亿还清开发成本二开发销。

9、于土地的风险，严格通过合同来实施控制。三总体评价根据相关项目的实际操作经验，本项目的政策性合作性和土地的风险基本在可控范围之内。同时，通过必要的前期沟通和严格的合同控制可能会带来的风险。国民经济持续较快增长。年，达县生产总值完成亿元，比上年增长以下简称增长，人均完成元，增长。第二三产业增加值分别增长和。新型工业迅猛发展。县属规模以上工业企业完成增加值亿元，增长，销售收入和利税总额分别增长和。新增规模以上企业家。工业综合经济效益指数达到。第三产业繁荣活跃。成功举办达州市首届美食文化节。家标准农家农资店通过了省商务厅省财政厅的验收。社会消费品零售总额完成亿元，增长集市贸易成交额完成亿元，增长。实现旅游收入亿元，增长。财税金融稳健运行。全年完成财政总收入亿元，增长，其中，地方财政般预算收入亿。

10、契税按地价合同额的计算土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按的预征率，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑。表方案税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加营业收入销售收入税率增值税销售额预缴印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整合计四经济指标分析根据以上数据分析得出，本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万元，净利润为万元。表方案现金流量表内部收益率为净现值为万元年投资回报率回收周期为年。项目第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年销售收入前期工程费土地价款基础设施建设费建安费用公建配套费间接费用不可预见费营业税及附加企。

11、计划项目销售周期年，销售面积为平方米，销售收入为万元表方案二销售测算表销售测量表序号收入指标合计第年第二年第三年第四年第五年销售收入万元住宅销售面积高层销售单价商业销售收入万元商业销售面积商业销售单价车库销售收入万元车库销售面积车库销售单价合计销售收入万元三税务分析应交营业税金及附加按计算企业所得税按计算契税按地价合同额的计算土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按的预征率，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑，税务合计为万元。表方案二税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加营业收入销售收入税率增值税销售额预缴印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑。

12、费土地拍卖价格前期工程费用,规划设计费,三通平及护墙费,地址勘探费,图纸审查监理费,报件,保险费基础设施建设费,小市政,给排水电气化智能化人防环境费用,道路绿化转墙景观亭廊建筑安装工程费,高层,商业,公建配套,不可预见费,项的开发间接费,管理费用,销售收入的销售费用,销售收入的代理费营销推广费财务费用,土地费用利息,自有资金亿，年建筑成本利息,贷款资金个亿，占用年开发成本,二销售计划项目规划面积为，高层采用框剪结构，项目销售周期年，销售收入为万元。表方案销售测算表序号收入指标合计第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年销售收入高层销售面积高层销售单价商业销售收入商业销售面积商业销售单价车库销售收入车库销售面积车库销售单价合计销售收入三税务分析应交营业税金及附加按计算企业所得税按计。

参考资料：

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[3]水乡佳苑小区住宅项目可行性建议书（第67页，发表于2022-06-24）

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