1、指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表表及表全部投资及表自有资金计算可得全部投资的财务内部收益率为自有资金的财务内部收益率为基准收益率的大小取决于银行的利率高低项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。般意见趋于选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率。本项目贷款利率为，故基准收益表取为，由表计算结果可知，本项目全部投资和自有资金内部收益率均高于基准收益率。序号项目合计建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出建设投资营业税计算指标动态静态财务内部收益率财务净现值万元全部投资利润率土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累。

2、盛行西风，月至月东风，平均风速为米秒，年平均气温度，平均无霜期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈度度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。地物情况本规划区以南的酒金公路和以西的酒银公路是该地区的进出口主干道。市内配套建有供水能力万吨水厂座，其水量水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力万吨的级污水处理厂座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统供热。二项目建设条件分析优势分析区位优势本规划区内的水电污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物医疗等公共服务。这里的基础设施交通条件及周围的景观都为项目的开发建设提供了便利的条件。世博花园优越的地理位置及其独具特色的楼盘，将会成为酒泉市的知名品牌，提升酒泉市的城市形象。自然条件优势本规划区内原有土地现已被平整，植被较。

3、目税后利润总额为万元。序号项目金额万元备注扣除项目金额开发成本详见开发成本构成表开发费用销售费用管理费用财务费用营业税销售收入加扣销售收入增值额增值率增值税率增值税免交序号项目合计建设经营期销售收入营业税土地增值税可运用资金序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用营业税土地增值税利润总额所得税税后利润注总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表所示。财务内部收益率财务内部收益率。

4、，市场潜力很大。该区流动人口在今后段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值增值。按该区流动人口的计算，约有户。另外，随着肃州区旧城改造步伐的加快，小面积的住房更适合拆迁户的需求。由此可见，世博花园凭借其优越的地理位置，人与自然的和谐，园林化的规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，以潜在消费者的需求合理定位用亩地建设别墅套，近平方米其余地块建设平方米的小户型住宅及与众不同的楼盘，将会成为酒泉市房地产开发建设中新的消费亮点。项目现状概况自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到五通，即通上水通下水通电通电讯通路。供水管径为，并与酒泉市供水管网联网排水生活污水雨水实行分流，排水管径供电来源为嘉峪关电网。各类通讯设施均已通达用地范围周边。项目所在的酒泉市属Ⅷ类气候区，该地区月至月。

5、，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。规划结构本规划区采用居住小区居住组团二级组织结构。整个小区按三种户型结合地形布局为心四团的用地结构。即组团户型，组团户型，组团户型，组团户型，四个组团围绕个中心绿地广场世博花园广场，此广场是个集小区绿地景观，休闲活动，观演娱乐，地下人防停车场及幼儿目开发周期为年，建设期年，开发过程中，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在完工两年后全部售完。根据计算结果，销售收入按比例测算如表所示，各年销售收入汇总如表所示。注下表中，期住宅，二期住宅三期住宅期别墅二期别墅三期别墅期商铺二期商铺三期商铺销售计划分年度销售金额万元年份销售比例销售面积合计合计项目合计住宅别墅商业用房合计四项目利润估算项目土地增值税估算表如表所示，增值率，增值税率项目可运用资金估算如表所示项目税后利润测算如表所示，。

6、折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量序号项目合计建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出自有资金预售收入再投入营业税土地增值税所得税贷款本息偿还净现金流量累计净现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量折现系数折现现金流量累计折现现金流量二财务净现值财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为，由此计算可得表。全部投资的财务净现值为万元自有资金的财务净现值为万元本项目财务净现值全部大于零。三投资利润率投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资的比值。是静态计算指标动态静态财务内部收益率财务净现值万元自有资金投资利润率指标。

7、，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好的居住环境。劣势分析绿化规划区现状绿化率较低，规划方案的绿化率为，实施起来较为困难。绿化保证率直接影响建筑物的售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。路网本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。而小区东南两面是联系城区的主要方向，因此主入口设于东南角。在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合个商业广场，即世博商业广场，此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防地下及地面景观与体，具有极强的地标性。其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入口。建议控制车行道，增加人行通道。建设条件本规划区工程地质情况表层为黄土，其下依次为砂砾石卵石层，卵石层高约，地基承载力为。用地。

8、居住生活环境和条件的实用性舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化可选择性的适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范小区。为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本注重生态环境的原则，利用项目规划区周围的公园，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特点，力争创造个宁静亲切安全的居住环境和开敞方便的公共活动环境以及自然优美的生态环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。评估结论通过上述对该项目经济社会和环境效益的分析可知，世博花园的开发建设具有良好的社会效益与市场前景符合国家城镇住宅开发建设产业政策，商品住宅结构合理，住宅户型和功能标准市场定位较准确。根据对酒泉市住宅市场分析预测，该项目开发有市场销路。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部。

9、盖率低，容积率有定限制。世博花园规划总用地面积为该项目规划总用地为平方米合亩，地上拟建建筑物总建筑面积平方米，容积率为，绿地率。详见规划设计要点三地块征用情况本地块的征地总费用初步估算为万元，目前征地工作已基本完成。四设计构思要点根据西北城乡建筑规划设计研究所勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下规划目标以具有世纪中叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化可选择的适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范小区。依靠科技进步，推广新材料新产品新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能节地节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。合理组织绿化交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好的空间布局形态。吸收优秀的地方居住规划特。

10、水平的提高，人们对住宅的多样化可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着酒泉市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适转移到对住宅的功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。努力创造适应人们需要的舒适安全卫生和环境优美的居住小区，是商品房今后发展的趋势。我们期望世博花园的开发建设，为全市展示出个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，以精品住宅品质起到推广普及的示范作用，从而以点带面，推动酒泉市及周围地区住宅建设的发展。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。作为住宅示范小区，世博花园项目的规划发展建设原则之便是以具有世纪的居住水准的文明的小康型城乡住宅为目标，满。

11、益率。财务分析结果表明，项目经济效益可行，敏感性分析表明，该项目具有定的抗风险能力，但该项目盈利水平应进步提高。若条件允许，应适当提高建筑容积率，增加商业用房比例，使该项目获得更好的经济效益。二有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，我们认为，有必要对报告的有关问题进步做出说明，并提出若干建议本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计经营方式施工方案税费优惠减免等系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。本报告的投资估算是按照酒泉市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费的减免情况还有待落实，因此实际的投资。

12、由表计算结果为全部投资利润率自有资金利润率四项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表所示计算基础动态指标静态指标财务内部收益率财务净现值投资利润率全部投资万元自有资金万元五资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，本项目资金来源与运用如表所示。从表中可以看出，本项目具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表。序号项目合计建设经营期资金来源销售收入自有资金贷款含利息其它收入资金运用建设投资建设期借款利息营业税土地增值税所得税偿还借款本息盈余资金累计盈余资金小康型安居工程是我国实施的重大住宅产业工程项目。发展小康型住宅涉及住宅设计小区规划住宅产品及高新技术的研究和开发以及经营管理等多方位多系统的住宅产业工程。小康不小康，关键看住房。随着经济的增长，人民生。

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