万家富花园西侧地块普通商住楼项目可行性建议书

供水方式项目多层建筑采用市政直供水，高层采用加压供水，管材选用高性能水管。

热水系统本项目太阳能方案严格按〘建筑太阳能热水系统设计安装与验收规范〙等标准进行系统设计，力求建筑物外观协调整齐有序，热水系统性能匹配布局合理，保证建筑质量和太阳能热水系统的使用安全，方便安装和维修。

由于本项目多层商住楼及高层由上而下层，均采用太阳能热水系统，采用辅助电加热集中供应热水系统。

应保证太阳能集热器全年能充分的采集阳光，保证冬至日热水器采光面上的累计日照时数不少于小时，本项目设置太阳能热水系统为建筑屋面上。

用水量估算各用水单元用水标准如下表所示表用水量估算表序号用水单位规模用水标准最高日用水立方米住宅人人天商业物业天绿化用水天未预见用水合计项目排水采用雨污分流制。

雨水处理设置雨水回收利用系统。

雨水回收利用处理的办法预先埋设管网，将屋顶绿地道路的雨水自流进地下储水池，通过过滤沉淀净化，再用水泵排入景观水池，改善基地微环境，还可以用于绿化灌溉道路浇洒等。

电气方案设计依据〘民用建筑电气设计规范〙〘民用建筑照明设计标准〙〘通用用电设备配电设计规范〙〘建筑设计防火规范〙年版〘供配电系统设计规范〙〘低压配电设计规范〙〘建筑物防雷设计规范〙〘住宅设计规范〙版〘火灾自动报警系统设计规范〙〘智能建筑设计标准〙。

电源及用电负荷小区供电电源由外围供电线路提供，所有供电线路沿地下敷设，区内设箱式变压器供电。

表用电负荷估算表序号耗电项目规模指标总功率住宅户户商业物业地下建筑面积其它合计规划采用综合用地指标预测区内用电负荷，参照各类用地综合用电指标，同时考虑各单体的用电系数，区内总用电负荷约为，采用台变压器，变压器型号拟采用卷铁芯级非包封线圈干式电力变压器，变压器总容量为，满足本项目的总用电量。

照明设计商业住宅及物业管理的室内照明采用荧光灯。

室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。

光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。

所有室外照明回路均需设漏电保护装置。

室内照明回路采用铜芯电线穿阻燃管敷设或穿钢管敷设室外照明回路采用电缆穿钢管暗敷。

防雷与接地本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级，接地采用接地系统。

防雷防静电工作及保护接地共用套接地装置，接地电阻要求。

所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。

本工程利用建筑物基础作为接地极，避雷带采用镀锌圆钢，引下线利用柱内两根主筋，其余接地线采用镀锌扁钢。

本项目建设，按规划部门要求，供电电缆全部埋设在地下，实现无杆化。

电信和有线电视方案本项目通信线路和有线电视线路，采用地下电缆埋设于地下。

通讯线路及有线电视线路架设到每套住宅，由用户向电信和广电部门申请安装。

消防设计方案设计依据〘建筑设计防火规范〙〘建筑灭火器配置设计规范〙。

设计要求本项目建设工程耐火等级为二级。

消防水泵消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷，其余为三级负荷。

防雷设计按二类，抗震设计烈度按七度设防。

消防系统根据消防规范，本项目消防系统主要包括消防报警系统消火栓系统自动喷水灭火系统应急照明系统等。

总平面布置时，建筑物的间距应满足防火间距要求，普通住宅楼内的主要道路，应形成环状，使其满足消防车道的要求。

室外消防给水管在住宅小内形成环状，并与城市自来水管网的两个进水管连接。

在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓，室外消火栓的间距不大于，确保室外消火栓保护半径。

附属配套用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置，室内消火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，并不大于。

在明显易取用部位，配置适量的手提式灭火器。

变配电室等电气设备的消防采用二氧化碳灭火器，其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器置于专用灭火器箱内。

五项目管理管理体系大丰置业有限公司作为企业组织，采用现代企业管理模式，摆脱传统的行政体制，采用市场化运作机制，劳动人事制度激励和约束机制按照市场经济要求建立，确保企业健康有序的发展。

本项目在项目管理方面，采用项目经理负责制，项目经理的主要任务是自始至终全面负责项目的实施，负责与多部门进行协调，对工程进度质量投资实时控制。

管理内容项目的核心目标是由合同界定的发生。

该项目的建设也不会诱发任何地质灾害。

第五节特殊环境影响该项目建设地点周围没有历史文化遗产自然遗产风景名胜和自然景观等需要保护的单位。

因此该项目不会对其造成不利影响。

第七章经济影响分析第节经济费用效益或费用效果分析本报告从社会资源优先配置的角度，在可行性研究财务分析的基础上，通过经济费用效益或费用效果的分析，评价拟建项目的经济合理性。

费用估算本项目总投资万元，其中开发建设投资万元，经营资金万元。

估算依据本项目投资费用估算的依据如下〘建设项目经济评价方法与参数〙第三版〘建设项目经济评价手册〙〘投资项目可行性指南〙江苏省有关工程概预算定额标准江苏省房屋建筑和市政基础设施工程工程量清单参考价格大丰市类似工程造价指标资料大丰市工程造价信息江苏省大丰市现行的有关取费标准。

开发建设投资本项目开发建设投资万元，包括土地费用前期工程费用基础设施费用建筑安装工程费管理费用财务费用销售费用市政公用基础设施配套费开发期税费开发间接费用其他费用预备费用等。

其中土地费用万元前期工程费用万元基础设施费用万元建筑安装工程费万元，本项目建筑安装工程费主要是各功能区域的建筑造价成本管理费用万元财务费用为建设期利息费用，本项目资金都为自筹资金，因此不存在利息费用销售费用万元市政公用基础设施配套费万元开发期税费万元开发期间接费用万元其他费用万元。

预备费用万元。

本项目工程预备费按工程费用的估算，涨价预备费不计。

经营费用经营费用为开发企业用于日常经营的周转资金，本项目按工程的估算，为万元。

经估算，本项目总投资万元，其中开发建设投资万元，经营资金万元。

总投资估算表详见下表表投资估算表序号工程或费用名称建设面积平方米单价元平方米合计万元占总投资比例开发建设投资土地费用前期工程费用勘察设计费咨询费土地平整费基础设施建设费用供配电工程给排水工程弱电工程消防工程燃气工程绿化工程道路及广场工程建筑安装工程费多层高层低层商业物业地下建筑面积电梯部万元部管理费用财务费用销售费用市政公用基础设施配套费开发期税费开发间接费用其他费用预备费用二经营资金三总投资合计二资金筹措本项目总投资万元，其中项目单位资本金万元，占总投资的，其余资金可通过销售回笼资金筹集。

项目资本金比例符合国家有关普通商品住房项目投资的最低资本金比例的要求，项目资金构成合理。

本项目建设期为年，项目资金投入也分年进行，年投入的资金分别为万元万元。

项目投资计划资金来源估算表详见附表。

三财务分析产品价格销售收入及税金分析产品价格本项目计算期为年，年月启动，拟定年底销售完毕。

根据目前政策形势及未来几年的房地产行业发展趋势的研判，及项目所在地的位置和住房品质，本项目的销售价格会呈低开走高走势。

按偏保守原则，确定为多层低层住宅售价为元平方米，高层住宅售价拟定为元平方米，商业售价拟定为元平方米，地下车库售价拟定为万元个。

项目的开发量及销售量根据项目分期开发计划，项目开发量及销售量分析表如下表项目开发量及销售量分析表序号项目数量平方米计算期开发量多层高层低层商业物业地下建筑面积销售量多层高层低层商业地下车库销售收入及税金根据产品的价格及开发量销售量的方案预测，本项目销售收入总计万元，营业税金及附加总计万元，项目销售收入经营税金及附加详见下表项目销售收入经营税金及附加表序号项目数量平方米均价元平方米合计万元计算期销售收入多层高层低层商业地下车库万元个经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加财务指标分析经测算，税前财务内部收益率为，财务净现值为万元税后财务内部收益率为，财务净现值为万元。

因此，在基准收益率为的基础上，项目财务内部收益率均大于基准收益率，财务净现值均大于，项目财务指标是合理的。

同时，项目投资利润率为，投资净利润率为，项目具有较好的财务效益。

四经济费用效果分析本项目没有明显涉及公众利益，且不具备明显的外部性，故不做分析。

第二节行业影响分析本项目对房地产及关联产业发展影响较小，因此不做行业影响分析。

第三节区域经济影响分析和宏观经济影响分析本项目不属于特大型项目，其在区域经济和宏观经济产生的影响不大，因此本项目不做区域经济影响分析和宏观经济影响分析。

第八章社会影响分析第节项目社会影响分析的原则依据客观规律，遵循从实际出发实事求是的原则，采用科学适用的评价方法。

遵循可比的原则按目标的重要程度进行排序的原则以人为本的原则有无对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。

开展社会影响分析要认真贯彻国家有关建设发展的方针政策遵循有关法律及规章。

以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人群对项目的不同反应，促进项目与当地社区人民互适应，共同发展。

第二节社会影响效果分析年是国家经济政策从紧的年，尤其对房地产行业，国家的政策是抑制房价过快增长，年的几次加息继续延续了从紧政策。

本项目按偏保守原则，确定为多层低层住宅售价为元平方米，高层住宅拟售价为元平方米，商业拟定售价元平方米。

相对于大丰市其他地区的高房价来说，有显著的平抑地区房价的效果。

由于本项目的低房价，将带动周边地区楼盘趋低房价，吸引大丰市民前来购买，对缓解大丰市区交通拥挤压力有定促进作用。

此外，本项目建成后，将进步提升大丰市西团镇居民居住楼盘的品质，改善当地居民的生活环境和质量，美化区域形象和环境质量，对于提高大丰知名度，美化城市形象，增强城市的凝聚力以及构建区域和谐社会有重要的意义。

第三节社会适应性分析大丰置业有限公司普通商住楼项目设计秉承高质量高标准原则，项目建设已取得了规划部门的规划意见，项目建设得到了当地政府的认可和支持。

项目建设具有平抑城市房价美化区域环境等作用，为当地群众所支持。

项目建设不涉及征地拆迁少数民族妇女儿童和宗教等问题。

第四节社会风险及对策分析作为普通住宅楼开发项目，本项目的社会风险主要是工程建设风险和商品住宅销