万全城大型复合型房地产开发项目可行性建议书

此系列密集出台的政策，方面从供给源头遏制房价攀升，盘活库存土地，另方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。

年武汉市房地产市场预测年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供给，方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。

在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，月日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。

继年月中央密集出台系列房地产调控政策以后，在年月中央政府再出台国十条进步调控楼市。

国十条与此前中央所有调控楼市的政策方向脉相承，但更加系统全面，从调结构抑投机控风险明确责任四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。

国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台道封杀命令，市场就会重归沉寂。

所以年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。

中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。

当前，宏观经济城市化进程住房需求等驱动房价上涨的内在动力依然较为强劲同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期，物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。

因此，房价温和性上涨的可能性依然很大。

但房地产业前行的脚步不会停止，路途也充满了挑战。

二本项目周边主要楼盘基本情况目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有西北湖∙凤凰城两湖总督天润∙北湖假日新华豪庭金利∙明珠花园华立∙新华时代美林公馆心家泊。

从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。

西北湖凤凰城项目地址江汉区北湖西路号住宅均价元总套数套房屋栋数栋户型面积总建筑面积容积率绿化率开盘日期第期第二期交房时间年西北湖凤凰城主打户型为左右的三房两厅，该项目无论从规划设计园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是个高品质的住宅项目。

绝大部分住宅为南北通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。

期临街，户型以三房两厅为主，均价在以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳二期面糊，户型以左右四房两厅为主，可以全观景观，价格达到元，平均套价在万元以上。

该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。

万科城项目地址江汉区常青路与三环线交汇处住宅均价元总套数套户型面积总建筑面积容积率绿化率开盘日期三目标消费群体定位万全城项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满足来自全国不同地区的人们在武汉居住写字楼投资的需求住宅人员构成金融证券外资企业的中高层管理人员行业城市精英律师医生教师等高收入人群民营企业主个体户外埠来汉的投资和贸易界人士。

白领阶层，政府机关工作人员企业事业单位员工。

住宅消费者特点这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。

但是其中的个体户则有所不同，这类人更多的是从投资的角度来看问题的，他们中有很大部分人是重复置业者，买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。

收入特征家庭月收入在元左右，年收入在元，能承受总价为万元，以银行成年计，能承受万元左右的首付款，月供在元左右。

年龄特征以岁的为主家庭结构以三代同堂和两代同堂的为主现居住地域要求居住环境和居住质量要求较高。

目标客户群的生活习惯和消费需求过平常的市民生活对物管要求简单的清洁和保安环境要求安静简便，对利于决策者进行各种决策。

建立个信息流畅遍布整个企业的信息资讯系统是房地产项目风险管理的基础。

在房地产项目中遇到最多的是金融风险。

对于个项目而言，制约其顺利开发的首要因素是资金。

有很多项目由于资金不到位或者别的原因导致资金链断掉而使项目停滞。

作为开发商应该积极使用各种金融手段为项目获取资金，以减少开发过程中的风险。

而政府银行也积极创造个良好的融资平台金融环境和保险市场。

个项目的成功应当是项目利益相关方的共同努力。

下面是各种可供采用的风险规避转移方法。

大力发展和完善房地产抵押贷款我国的房地产项目多是采用以信贷为主的间接融资方式。

这种贷款方式极大限制了企业可贷款资金额，因为开发商缺乏足够可以信任的还贷资产，银行不愿意给太多的贷款，而且般比较难以得到银行贷款。

而开发商旦项目失败，企业资不抵债，遭受损失的最终承受者必然是国家，而纵观国外则多是采用抵押贷款为主要手段的房地产融资方式，通过以房地产作抵押防范信贷风险，减少不良贷款，保障国家的利益，同时也能有助于开发商进行成功的房地产项目开发。

积极推动房地产证券化长期以来，银行等金融机构直是我国房地产开发公司的主要融资对象，导致房地产市场受信贷规模的变化而波动较大，这不利于房地产开发公司可持续性发展。

房地产证券化，主要是指房地产企业通过发行股票或债券，使企业筹资社会化，降低开发商对金融机构的依赖程度，使国家信贷规模的变动对房地产业的冲击相应减小。

同时，通过房地产证券化还可以使得社会资金流向效益好有市场需求的房地产企业，从而使企业以市场需求为导向，市场供求机制在资金引导下得到发挥。

另外，房地产证券化可以将企业项目风险分散各个股东，从而分散单项目主体承担的项目风险。

发展房地产保险房地产项目在决策前期开发建设和租售阶段时时刻刻受到各种风险的威胁，风险事件的发生会导致开发商项目损失，或者产生种责任。

通过大力发展房地产保险业务，利用保险的风险分散转移和规避功能达到减少风险损失保险可以使开发商获得定的经济补偿，为房地产开发经营提供安全保障，维护开发商的经济效益。

我国房地产保险业务的发展还处于初始阶段，方面险种单，主要以房屋财产保险为主，而其它险种如房地产责任保险和担保保险开展极少，另方面覆盖面窄，业务量小，保险业的滞后使得房地产开发和消费中的大量风险无法转移化解，直接影响了房地产业的发展。

因此，为促进我国房地产业的发展和加强风险管理，应大力建立房地产保险体系，组建专业房地产保险公司，扩大保险险种，合理解决相关保险费率额问题，规范房地产保险技术规范投保与理赔程序，健全房地产保险的法律规范等。

第十三章结论与建议结论从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。

从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。

随着国家扩内需保增长的经济发展思路进步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。

年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供给，方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。

在经济会议后，国务院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在于抑制投机性购房，月日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势，同时加强保障性住房建设。

继年月中央密集出台系列房地产调控政策以后，在年月中央政府再出台国十条进步调控楼市。

国十条与此前中央所有调控楼市的政策方向脉相承，但更加系统全面，从调结构抑投机控风险明确责任四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。

国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为当经济过热或者民声齐怨时，国家只要出台道封杀命令，市场就会重归沉寂。

所以年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。

因此，万全城项目既有定的机遇，又有很大的挑战，需要我们认真对待，把握市场脉搏，与时俱进，积极迎接挑战。

品质品牌与市场是决定销售的主要因素。

随着人们生活水平的提高，人们对于房子的追求不仅仅只满足它基本的居住需求，而对房子的舒适性保值性提出了更高要求。

现在随着楼盘间的竞争加大，房子附加值的多少成为楼盘竞争力大小的有力砝码。

附加值是楼盘在满足其基本的功能之外而给居住者带来的更多的附加价值，比如楼盘品牌楼盘文化楼盘配套服务以及楼盘绝佳的地段给楼盘带来的附加值等。

纵观济南所有楼盘，楼盘的品质越高，其附加值也就越大，当然其价格也相应越高，比如巴黎豪庭加州阳光等。

他们的均价虽然每平方米都在元以上，但是这些楼盘带给居住者除了高的居住品质外，还为居住者带来了更多超出楼盘价值的更高附加值价值。

巴黎花园学府佳园赋予楼盘的特有的文化也为楼盘带来高附加值，这类楼盘能吸引高素质人群的居住，高素质人群可以提升房产价值，从深层次上再次提升该区域的居住价值而历山名郡白金瀚宫绝佳的地段使此类楼盘具备了贵胄气质。

此类楼盘绝版的地段，周边有着完善的生活和休闲配套，银行餐厅酒吧购物中心公园等应俱全，超多的楼盘附加值从而显现居住的最终价值。

提高产品的性价比有助于销售资金回笼变现没有卖不动的价格，只有卖不动的产品。

当价格和产品价值不对称时，在卖的这个动作进程上就会出现问题，些开发商开始着急了，降价确实在进行。

不过仍然有很多开发商，即使在在物价和成本普涨和资金链几乎要断裂的前提下，也并没有选择大规模的降价促销，这说明他们知道降价不是办法，大规模竞相降价无疑自杀。

所以，味的降价或各种促销不如提高性价比，房子降价不等于楼市回归理性，产品的性价比附加值开发商的服务水平的提高才是关键。

价格之战的恶性竞争可能带来巨大的灾难性后果，在未来段时间里，些高品质性价比高的房产，将更受欢迎。

万全城项目定位复合型高档物业，提高其性价比，比如关注居住环境建筑与环境人与环境的协调注重共享空间的利用与价值，有利于后期的销售，加快资金回收。

二建议强调项目可行性分析和市场监测可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的种综合性的分析方法。

当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。

房地产开发中既涉及土地税费工程开发营销财务等费用，也包括不可预测费用。

财务费用主要分析成本与收益，般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析动态投资回收期内部收益率盈利分析敏感性分析等方面进行合理评估。

这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。

进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。

须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和