万盛新区房地产项目可行性建议书

主要技术经济指标技术经济指标问题与建议考虑到西部花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设充分考虑到了温江建设国际花园城市和打造成都世界现代化田园城市后花园局势，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅单元个平均层数层停车位个第章市场预测宏观经济形势国内经济形势央行月日起提高存款准备金率百分点最新消息，中国央行周五日宣布，从月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，这也是今年第六次上调，这将使大型金融机构存款准备金率达到。

中国央行此前于月日起上调金融机构存款准备金率个百分点，为年内第五次上调。

此前还自月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，为近三年来首次加息。

链接年存款准备金率调整览年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。

年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。

年月日起，央行对工农中建四大国有银行以及招商银行和民生银行实施差别存款准备金率，上调个百分点，期限为两个月。

年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，农村信用社村镇银行暂不上调。

年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。

为加大对三农和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。

为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

三季度房地产销售出现回升，房价基本稳定近期商品房销售呈现回升势头。

月份商品房销售面积环比增长，增速比上月高个百分点。

月份商品房销售额环比增长，增速比上月高个百分点。

前三季度商品房销售面积为亿平方米，同比增长商品房销售额为亿元，同比增长。

房价环比小幅上涨。

月份统计局测算的个大中城市房屋销售价格指数同比上涨，涨幅比上月低个百分点，环比上涨。

月份个大中城市新建住宅价格同比上涨，涨幅比上月低个百分点，环比上涨二手住宅价格同比上涨，涨幅与上月持平，环比上涨，涨幅比上月扩大个百分点。

根据统计局商品房销售数据测算，年前三季度，全国商品房销售均价元平方米，同比上涨，比上半年回落个百分点。

房屋新开工面积同比增长较快。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长房屋新开工面积亿平方米，同比增长。

月份当月，房屋新开工面积亿平方米。

月末有关部委再次出台调控措施对房价过高上涨过快供应紧张的城市要限定家庭购买套数，暂停发放三套房贷款，首付比例统提高到三成，加强对高价楼盘及其开发商的监督，加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

国庆节后各地以限购为重点的房地产调控实施细则也相继出台二微观经济形势成都市房地产信息城市热点及动态预售款监管月日执行成都楼市面临洗牌成都市商品房预售款监管办法试行将于月日正式执行。

据统计，预售资金约占开发商整个资金来源的。

如果预售资金监管落实到位，由于预售资金仅限于工程款项及税费等的支付，开发商常用的滚动开发模式，即将此项目的钱用于彼项目的开发，现在行不通了。

这项政策至少在定程度上将会限制开发商的拿地冲动，融资的问题将进步凸显。

对于稳健开发或者单个项目开发的开发商应该影响不大，影响较大的应该是资金紧张却又多个项目连开的开发商。

成都报道月日拍地其中宗拿地后须建公租房共超千平月日，成都市国土局将拍卖宗土地，总面积约亩。

其中包括武侯区铁佛村亩地块，成华区青龙乡将军碑村亩地块，青龙场镇亩地块，锦江区琉璃场乡永兴村七组亩地块，以及武侯区铁佛村亩地块。

据悉，此次拍卖规定，其中宗土地将建共约平方米公租房，这在成都历次的土地拍卖中尚属首次。

据了解，其中，武侯区铁佛村亩地块，楼面起拍价元平方米，规定须建不小于平方米的公租房。

所拍第二宗地块，成华区青龙街道办将军碑亩宗地，其面积是本次所拍宗地块中最大的，楼面地起拍价元平方米，规定建设公租房面积不小于平方米。

青龙场镇号亩地块，楼面起拍价元平米，须建公租房面积不小于平米。

据国土局相关人士表示，今后还将继续规定所拍地块中，建定比例公租房，以满足中低收入者居住成都出台关于进步加强房地产市场宏观调控工作的实施意见为进步加强房地产市场调控和监已由柳台大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

本项目住宅区前后的道路绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由洪兴实业地产开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

电信本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由四川省电信有限公司温江区分公司解决。

路网布置道路为小区主干道和组团内部道路两极。

形成树枝状道路系统。

技术经济指标根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得总投资估算汇总表项目总投资估算表序号项目数量或计算基础单位单价元或汇率总投资万元总投资土地费用万元前期工程费平方米基础设施建设万元项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住居数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率住宅单元个平均层数层停车位个建筑安装工程费平方米专业人员费用万元管理费用万元市场推广费万元销售代理费万元销售税费万元不可遇见费万元财务费用资金筹措本项目资金全由自有资金投入第七章投资项目财务分析财务评价设项目法人项目财务评价销售收入销售税金及附加估算表见附表项目总投资估算表序号项目数量或计算基础单位单价元或汇率总投资万元总投资土地费用万元前期工程费平方米基础设施建设万元建筑安装工程费平方米专业人员费用万元管理费用万元市场推广费万元销售代理费万元销售税费万元不可遇见费万元财务费用成本估算表见附表项目总投资估算表序号项目数量或计算基础单位单价元或汇率总投资万元总投资土地费用万元前期工程费平方米基础设施建设万元建筑安装工程费平方米专业人员费用万元管理费用万元市场推广费万元销售代理费万元销售税费万元不可遇见费万元财务费用利润表见附表项目投资利润表序号项目计算期第季度第季度第季度合计销售收入万元总成本费用万元经营税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元盈余公积万元应付利润万元未分配利润万元利润率万元项目投资利润率投资回收期项目总投资额为万元，总销售收入为万元总销售利润额为万元见收入和利润分配表投资利润率平均利润总额总投资额投资回收期年流动资金，投资回收期短，项目小，采用静态回收期法。

现金流量表见附表现金流量表现金流入合计第季度第二季度第三季度住房销售收入万元车位销售收入万元现金流出土地费用建安费用万元基础设施建设费专业人员费用前期工程费用管理费用市场推广费销售代理费销售税费财务费用不可遇见费经营税金及税金附加净现金流量累计净现金留量第八章不确定性风险分析风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目控制风险的方式包括三项措施通过加快进度来回避风险通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

第九章房地产投资综合评价分析研究结论与建议推荐方案的总体描述成都市温江区，是成都的后花园，是许多购房者的首选之