文殊院房地产项目可行性建议书

项目所在区域的文化环境宗教文化佛教传入中国后，经过初传开拓传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教文化。

成都佛教文化经历了东晋南北朝隋唐时期宋元明清时期中华民国及以后四个时演变和发展，现在成都地区开放的寺庙有座。

禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。

成都唯禅宗独霸，成都的文殊院在宗教界有较高的地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能的国际寺院。

年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面积平方米。

天王殿三大士殿大雄殿说法堂藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。

寺院始建于隋唐公元年，以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔空林二字，钦赐敕赐空林御印方，康熙帝墨迹至今仍存院内。

院内余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。

护法神韦驮像，为清道光九年年第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，体现了童子相貌，将军威仪的风度。

还有尊列为空林八观之的缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国年年历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。

珍贵文物佛经文献上万册，如院僧先宗等人于每日清晨刺舌取血书写的舌血经书明神宗的田妃绣的千佛袈裟清杨遇春长女以自己头发绣制的水月观音。

院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因成都是唐僧的受戒地。

中国第都市禅林文殊院片区所在的城北地区是成都古寺遗址最集中的区域，这里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院传统的中国四大丛林之全国十大佛教禅院之。

文殊院的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。

曾经出了四位世界著名高僧。

有中国第比丘尼隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国斯里兰卡日本美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。

另外，文殊片区内还有金沙庵娘娘庙椤伽庵会庵堂五岳宫等近十个寺院，形成名副其实的宗教文化大观园，是全国唯的都市禅林。

城市文化成都以历史悠久文化浓郁风光秀美景点众多而闻名于世，窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船，是蓉城当年商贾如云车水马龙的生动写照九天开出成都，千户万户入画图，描绘出了名冠中外的锦绣天府。

多彩之都浓缩了花会灯会烧头香赏花灯等川西民风民俗的成都是座多彩之都。

拥有独具魅力的巴蜀文化，蜀戏冠天下，有川剧扬琴清音评书金钱板等余种地方戏精湛的传统工艺蜚声海外，蜀锦蜀绣风靡天下，金银丝制品瓷胎竹编名传遐迩。

美食之都成都美食之都的独特魅力吸引了多方游客，名扬世界的川菜首当其冲，多种川菜菜品种品型多种烹饪方法，菜品丰富用料拷就文化丰富，现在品味佳肴美食游成为黄金假日的大亮点，在风和日丽中体验蓉城美食之都吃的浪漫情怀。

休闲之都在成都座茶馆品美食，体味农家小院的恬淡闲适，穿梭于川西民俗文化之中，游览山水风光进行高山滑雪激流冲浪享受森林氧吧温泉疗养，感受现代都市的潮流和时尚。

旅游文化省会成都是中国历史文化名城，位于长江上游美丽的富饶的川西平原，作为中国重要的旅游城市，名胜古迹中外驰名，人文景观处，以文殊院武侯祠杜甫草堂王建墓都江堰二王庙青城山最具特色有全国重点文物保护单位和省级保护单位处，有世界唯的大熊猫繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟峨嵋山长江三峡，也是内地前往西藏的主要通道，由此形成蜀文化熊猫故乡天府风光三大特色。

全省旅游外汇收入突破亿美元，国内旅游接待人数跨越千万大关，入境旅游增加良好，有占的国游外客并以每年增长。

而文殊院每年接待的全国各地游客突破了万人次。

二项目自身因素分析项目所处地理位臵商业区位本项目位于成都市青羊区府河内侧，紧临草市街文武路人民中路大安西路等成都市的交通要道。

距成都市传统商圈春熙路约公里，距骡马市商圈约公里，距火车北站约公里，属于成都市年月日公布的成都市基准地价住宅三级商业二级地段。

据调查显示，文殊院周边商业业种共有种之多，近家，总经营面积达多平方米。

项目所处区域交通便捷度公共交通状况项目所在区域内有等多路公交车通过，该区域距离成都市火车北站约公里距北门汽车站约公里，对内对外交通十分方便。

道路通达度项目所在区域内有交通型主干道人民路文武路草市街北大街通过，其他道路有大安西路珠宝街西珠市街五岳宫街通顺桥街灶君庙街等多条路街巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。

该项目周边公共汽车线路网络覆盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便捷的来商业价值的提升回影响土地价值，故对本项目的土地拍卖价格作出了客观的上浮调整。

本项目中各种计算基数的选定是根据成都市房地产项目可行性研究的相关规定指标而选定。

九项目经济效益评价经济评价指标本章从投资资本金方面对反映项目经济效益的财务内部收益率财务净现值进行分析测算，以研究项目的可行性。

本项目的投资资本金的目标收益率假设为计算，开发周期为年，其中第年销售部分为，用于拍卖拍卖收入见附件第年销售部分为。

现金流量表如下项目期现金流量表略资本金财务内部收益率和财务净现值求。

因为，故亿元求。

因为时，亿元时，亿元所以结论因为亿元故该项目从资本金投资角度看是可行的。

二财务评价报表的编制损益表项目金额亿元总开发价值项目总投资销售税金及附加土地出让金税前利润总额所得税税后利润说明总开发价值商业房销售均价建筑面积车库市场价格建筑面积土地拍卖收入亿元三动态投资回收期的测算动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益折抵全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

在财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果，则开发项目在财务上就是可以接受的。

计算公式累计净现金流量现值开始出现正值期数上期累计净现金流量现值的绝对值当期净现金流量现值年因为，所以项目在财务上是可以接受的。

四财务分析指标计算运用损益表的有关数值可计算计算期内的各项指标项目成本利润率开发利润总开发成本项目投资利润率开发利润总开发成本投资利息销售费用项目销售利润率开发利润开发后的销售价值成本利润率投资利润率销售利润率十风险分析盈亏保本点销售量分析由于本项目的商业部分销售收入为万元，建筑面积为平方米，故平均销售价格为元平方米。

销售税率销售费率销售均价商业开发总成本盈亏平衡点销售量本项目设计开发规模为，故销售规模只要达到设计开发规模的，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

项目销售价格的保本点分析本项目的销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。

在此种条件下项目能保证收回全部投资。

但此时必须保证商业销售率达。

且车库的销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

在其他条件均不变的前提下，对项目的销售价格的临界点进行分析，即项目关于销售价格的盈亏平衡分析。

项目要达到盈亏临界点情况存在最低商业售价车库销售净收入土地拍卖净收入总开发成本亦即最低商业售价可求出最低商业售价元平方米根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为元平方米在本次测算基础上约降低左右，此时的售价为项目最低销售价格。

但此时必须保证商业销售率达。

且车库的销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

从成都市目前房地产发展趋势的情况下，项目未来预期的销售价格能实现的可能性较小，因此项目销售价格产生的风险较大。

十可行性研究的结论通过上述各章内容的分析研究，可得出以下结论总结论项目可行，但风险较大。

投资估算汇总表项目总投资项目总价值毛利润税前利润税后利润净利润比例亿元亿元亿元亿元亿元通过财务内部收益率财务净现值的测算研究项目的可行求。

因为，故亿元求。

因为时，亿元时，亿元所以结论因为亿元故该项目从资本金投资角度看是可行的。

通过项目风险分析的结果研究项目的可行本项目设计开发规模为，销售均价为元平方米，故销售规模只要达到设计开发规模的，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

本项目的销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。

在此种条件下项目能保证收回全部投资。

但此时必须保证商业销售率达。

且车库的销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

项目期减小风险建议加强管理控制成本本项目风险来至于高销售单价元平方米，而高售价是因为项目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理控制成本。

在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，如下表，由专人领头对项目各个环节进行监控。

总负责人规划设计部工程部管理部财务部销售部在控制成本上，我们由投资估算表中可看出本项目的成本过高主要在土地费用建安费用和贷款利息三个方面。

但由于土地费用和贷款利息不能主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成本。

现在的建安成本单价是车库元平方米全木结构元平方米框架结构元平方米，如果我们能够尽量控制建安成本，以每单项控制元平方米为计算基数，我们可从下表中看出单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米加快进度保证质量本项目的土地费用为亿元，加上两年多的资金利息，共计达到了亿元，是成本过高的主要原因之。

所以在后期的建设过程中，为了减少资金时间利息，建议在条件允许的情况下，加快工程进度。

工程提前完工开售，可加快资金回笼，尽快偿还贷款利息，减小成本。

如果在现有设定的两年贷款年限下提前半年完工，由计算可知道，每月的贷款利息为万元，半年就是万元，这样来税后利润达到亿元，成本利润率达到。

如果我们将成本利润率保持在现有基础下，则销售单价可下降到元平方米。

但注意在加快工程进度的同时要保证工程的质量。

如果以每提前个月为计算基数，由下表我们可看出利息单价不变，成本利润率为成本利润率不变，单价为元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米元平方米争取优惠政策争取开发商本身的政策优惠前期开发税费报建费的优惠现在的费用由投资估算表中可看到是万元，如果开发商能争取到相关部门的优惠，将税费比例减半，可节约万元。

销售税金的优惠由于本项目是政府重点工程，但风险较大，如开发商能够通过政府部门支持将销售税金减免，则可大大减小风险率。

在汇总表中看到销售税金